# Démembrer des parts de SCPI déjà détenues **URL:** \ **Category:** SCPI\ **Created:** [Février 3, 2024, 7:54 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669 "2024-02-03T07:54:50Z")\ **Posts on this page:** 20\ **Page:** 1
**Author:** ![Thibaut83](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/t/51bf81/32.png) [@Thibaut83](https://community.louveinvest.com/u/Thibaut83)\ **Post date:** [Février 3, 2024, 7:54 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/1 "2024-02-03T07:54:50Z")
Bonjour, Jai une question sur le demenbrement. Quand on possede des parts de scpi en pleine propriete a titre personnel. Peut on demenbrer les parts qu’on possède de la facon suivante: Notre sas acquiert l’usufruit par exemple sur 5 ans et on garde la nu propriete sur 5 ans suivant la cle de démembrement de la scpi. Si oui quels sont les frais ? Pour la sas (doit on repayer les frais d’entrée, ya til de nouveau le delai de jouissance) ? Pour moi personnellement ? Merci Bonne journée. ---
**Author:** ![berti49](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/b/4bbf92/32.png) [@berti49](https://community.louveinvest.com/u/berti49)\ **Post date:** [Février 6, 2024, 4:11 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/2 "2024-02-06T16:11:27Z")
bonjour je m’étais penché sur le sujet, avec un échange avec le SIE pour confirmer mon idée en théorie il suffit de vendre l’UF à la SAS en respectant les clés définies par la société de gestion ensuite on doit régler les 5% de la vente au fisc, ainsi éventuellement que les frais demandés par la société de gestion pour le transfert de l’UF des parts (parfois payant, parfois gratuit si vous êtes déjà connu chez eux en tant que SAS) normalement pas de modif de délai de jouissance et cie, mais c’est à confirmer avec chaque société de gestion qui a sa propre politique ---
**Author:** ![Thibaut83](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/t/51bf81/32.png) [@Thibaut83](https://community.louveinvest.com/u/Thibaut83)\ **Post date:** [Février 6, 2024, 5:07 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/3 "2024-02-06T17:07:11Z")
Bonjour, Ok merci pour la réponse. Je comprends pas pourquoi le fisc prend 5% ? Quand on vends nos parts a la societe de gestion le fisc nous impose que sur la plus value normalement. C’est 5% sur la totalité ou il ya un abbatement en fonction de notre âge ? Et le fisc peut il nous soupçonnés d’abus fiscal en faisant une telle opération ? ---
**Author:** ![berti49](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/b/4bbf92/32.png) [@berti49](https://community.louveinvest.com/u/berti49)\ **Post date:** [Février 7, 2024, 11:02 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/4 "2024-02-07T11:02:26Z")
ce sont les droits d’enregistrement de la cession de gré à gré (même formulaire pour cession de parts de SCI) aucun abattement donc par contre le produit de la cession c’est juste la valeur de l’usufruit a priori, pas celle de la scpi [https://www.impots.gouv.fr/formulaire/2759-sd/declaration-de-cessions-de-droits-sociaux-non-constatees-par-un-acte](https://www.impots.gouv.fr/formulaire/2759-sd/declaration-de-cessions-de-droits-sociaux-non-constatees-par-un-acte) ---
**Author:** ![Thibaut83](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/t/51bf81/32.png) [@Thibaut83](https://community.louveinvest.com/u/Thibaut83)\ **Post date:** [Février 8, 2024, 5:38 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/5 "2024-02-08T17:38:42Z")
Ok merci je comprends mieux. ---
**Author:** ![nguyen](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/n/eb8c5e/32.png) [@nguyen](https://community.louveinvest.com/u/nguyen)\ **Post date:** [Août 12, 2026, 4:05 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/6 "2026-08-12T16:05:08Z")
Bonjour detenteur en pleine proprieté actulement. dans un proche avenir je souhaite faire une donation à mes 2 enfants ( voir petits enfants ) la nuproprieté de mes spci et en garder l’usufruit ( en complement de retraite ) aussi bien Corum origine que Iroko zen m’ont dit oui oui … quand j’avais souscris .. quid de la realité; retour d’experience ?? ---
**Author:** ![pascal77](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/p/a9a28c/32.png) [@pascal77](https://community.louveinvest.com/u/pascal77)\ **Post date:** [Août 12, 2026, 4:35 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/7 "2026-08-12T16:35:27Z")
Cela se fait sans problème par un notaire. Il y a quelque document à donner. Corum ne prend pas de frais pour l’enregistrement; Cependant chez Corum en cas de distribution de plus value c’est le nu propriétaire qui les percoit; Chez les SCPI (pierval, interpierre, Coeur d’europe,Atream hotel) il y a des frais autour de 200 € à voir dans les statuts c’est mentionné) . Une fois la donation faite chez le notaire i lfaut envoyer copie de l’acte aux differentes societés de gestion pour qu’elles enregistrent et emettent de nouveau titre de propriété ; Attention pour il faut préciser les numéros de part dans l’acte et si vous avez 2 enfants il vous faut détenir des nombres paires de SCPI; Il y a bien sur les honoraires du notaire pour la donation ou donation partage et eventuellement les droits de donation à régler au fisc mais le notaire s’en occuppe ---
**Author:** ![ArnoRennes](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/a/ed8c4c/32.png) [@ArnoRennes](https://community.louveinvest.com/u/ArnoRennes)\ **Post date:** [Août 12, 2026, 4:53 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/8 "2026-08-12T16:53:34Z")
Pour compléter la réponse précédente et conforter ma compréhension, il est à priori possible de faire : - donation d’argent à chaque enfant ou petit-enfant en respectant les plafonds. (et juste envoyer formulaire cerfa pr la déclaration à l’administration fiscale) - achat de l’usufruit d’un lot 1 de SCPI et en même temps, le 1er enfant achète la nue propriété du même lot - achat de l’usufruit d’un lot 2 de SCPI et en même temps, le 2ème enfant achète la nue propriété du même lot À mon décès, chaque enfant récupère les SCPI de son lot (identiques ou pas, ça peut se gérer suivant appétence des concernés éventuellement) en pleine propriété. Plutôt simple, pas de notaire, pas de frais. J’ai bon ou raté qq chose ? Qqun a déjà fait ça ? Et comme c’est simple, sans frais, ça me semble pratique pour le faire plusieurs fois éventuellement, sans devoir engager de gros montants et toujours se demander si ce n’est pas trop tôt pour s’appauvrir 😉 ---
**Author:** ![JeanSeb](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/j/8797f3/32.png) [@JeanSeb](https://community.louveinvest.com/u/JeanSeb)\ **Post date:** [Août 12, 2026, 7:43 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/9 "2026-08-12T19:43:42Z")
Je ne suis personnellement pas favorable à ce démembrement. En le faisant on considère que la SCPI est un long fleuve tranquille avec une performance à vie. Or l’actualité récente nous montre tout le contraire, avec des erreurs de gestion et de due diligence, des SCPI qui se sont trop endettées au mauvais moment, des fondateurs qui s’en vont au bout d’un an, des SCPI ‹ phares › et performantes qui deviennent illiquides… bref il faut être réactif pour revendre rapidement quand ça sent le roussi.Or sur des parts de SCPI achetées en démembrement, je crains que l’on soit bloqué et que ça soit plus difficile de revendre au bon moment. Je ne ferai donc pas de démembrement SCPI avec mes enfants. Je privilégie l’assurance vie qui est un très bon couteau suisse : choix des supports, liquidités, fiscalités, succession, contrat capitalisant… ---
**Author:** ![Sim-L](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/s/278dde/32.png) [@Sim-L](https://community.louveinvest.com/u/Sim-L)\ **Post date:** [Août 13, 2026, 5:53 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/10 "2026-08-13T05:53:53Z")
Attention, dans le cas d’une cession de l’usufruit de vos parts à une autre personne (physique ou morale, détenue ou non par vous), vous allez à mon sens (BOI-IR-BASE-10-10-30), recevoir le prix de cession de l’usufruit et celui ci sera immédiatement imposable sur l’IRPP de l’année, et pour son intégralité dans la meme catégorie que les dividendes que vous auriez reçu (si l’acquisition a été faite très peu de temps avant le démembrement peut être est-il possible d’argumenter en disant que c’était une seule et même opération mais j’en doute) Cela peut-être intéressant si vous avez des revenus irrégulier et que vous pouvez bénéficier l’année de cession d’un TMI de 11% ou moins. ---
**Author:** ![Papounet51](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/p/a5b964/32.png) [@Papounet51](https://community.louveinvest.com/u/Papounet51)\ **Post date:** [Août 13, 2026, 6:12 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/11 "2026-08-13T06:12:06Z")
Tout à fait d’accord. Ames débuts, il y a 8 ans, je pensais faire un don de la nue propriété à mes enfants pour profiter des 50% d’abattement (entre 50 et 60 ans) mais je me suis largement ravisé depuis car effectivement s’il faut revendre rapidement pour cause de défaillance, cela risque de compliquer pas mal les choses surtout que j’ai 3 enfants. Donc effectivement, l’assurance-vie est la meilleure solution après mûre réflexion. On ne peut être sûr d’aucune scpi à vie. du jour au lendemain, on peut avoir un problème sur l’une d’elle. ---
**Author:** ![nguyen](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/n/eb8c5e/32.png) [@nguyen](https://community.louveinvest.com/u/nguyen)\ **Post date:** [Août 14, 2026, 8:24 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/12 "2026-08-14T08:24:21Z")
re du coup dans (5 -1.5 ans) 2029 je vends mes spci fin de demembrement et injecte tout dans une assurance vie ?? en vu de transmettre à mes enfants la nuproprio et garder l’usufruit en complement de retraite. limite d’age max pour ouvrir une assurance vie ??? ---
**Author:** ![Papounet51](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/p/a5b964/32.png) [@Papounet51](https://community.louveinvest.com/u/Papounet51)\ **Post date:** [Août 14, 2026, 8:42 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/13 "2026-08-14T08:42:13Z")
t’as acheté en démembrement ? Donc il n’y a plus qu’à attendre tes 5-1,5 ans mais après tu peux les garder. Tant que ton patrimoine est inférieur à 100 k€ par enfant tu ne paiearas pas d’impôts sur la succession. Tu mets le reste en assurance-vie. Tu pourras faire des rachats annuels (avec 4600€ dintérêt max pour ne pas être fiscalisé) C’est mon plan. Maintenant je ne connais pas ton patrimoine et s’il est inférieur à 100 k€ par enfant, tu n’as pas de souci à te faire. Sinon, tu refais quelques enfants. 🤣 ---
**Author:** ![MCSDI30](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/m/ad7895/32.png) [@MCSDI30](https://community.louveinvest.com/u/MCSDI30)\ **Post date:** [Août 14, 2026, 9:03 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/14 "2026-08-14T09:03:44Z")
Bien raisonné , Je ne voudrais ni enfoncer des portes ouvertes ni jeter un quelconque trouble. J’ai également détenus plusieurs A.V dans divers établissements bancaires ou courtiers en ligne dont Placement-Direct ou Linxéa. Je n’ai aucun grief avec ces derniers. Simplement une réflexion sur le ratio libre de toutes charges et obligations Rendement\Risque (ou Ris.\Ren.) 2027 n’est pas loin, il va bien falloir trouver de quoi éponger un peu la dette. _« La question de la **fiscalité de l’assurance-vie à l’horizon 2027** se trouve au confluent de deux impératifs opposés : le besoin criant de recettes fiscales pour un État aux abois (Bercy) et la préservation de l’enveloppe d’épargne préférée des Français (plus de 2 100 milliards d’euros d’ encours)._ ## _1. Pourquoi Bercy lorgne sur l’assurance-vie_ _La dégradation du déficit public et l’accroissement de la dette incitent le ministère de l’Économie et des Finances à chercher de nouvelles assiettes fiscales. L’assurance-vie attire particulièrement l’attention en raison de :_ - _ **Un encours colossal :** Avec plus de 20 millions de souscripteurs, les sommes en jeu représentent un gisement de recettes potentielles inégalé._ - _ **Une concentration du patrimoine :** Selon la Banque de France, près de 10 % des ménages les plus aisés détiennent l’essentiel des encours élevés, alimentant les débats sur la justice fiscale et la transmission des hauts patrimoines._ ## _2. Pistes de réformes fiscales débattues_ _Bien qu’aucune réforme définitive concernant 2027 n’ait encore été votée, plusieurs options et travaux préparatoires (rapports d’experts, amendements lors des discussions budgétaires) alimentent les réflexions »_ ---
**Author:** ![Papounet51](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/p/a5b964/32.png) [@Papounet51](https://community.louveinvest.com/u/Papounet51)\ **Post date:** [Août 14, 2026, 9:30 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/15 "2026-08-14T09:30:35Z")
Tu n’as pas tort mais je pense qu’on sera prévenu en amont avec une date butoir. Il sera temps d’aviser (un peu dans l’urgence, je le concède) Sinon il restera le PER; ils viennent de le mettre en place et ils ne peuvent pas le dézinguer tout de suite (déjà un peu fait avec l’augmentation de la csg/crds à 18,2) Il faut attendre et surtout, on ne peut rien faire à ce jour ne sachant pas. Mais clair que s’il mette en place une taxation trop forte ou remette en cause la fiscalité, je bougerai quelques lignes vers les assurance-vie avant. ---
**Author:** ![ArnoRennes](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/a/ed8c4c/32.png) [@ArnoRennes](https://community.louveinvest.com/u/ArnoRennes)\ **Post date:** [Août 14, 2026, 11:07 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/16 "2026-08-14T11:07:14Z")
Vu qu’on parle démembrement, avec usufruit pour parents et nue propriété pour enfants, pour moi la réponse n’est pas assurance vie, mais contrat de capitalisation. Don numéraire avec cause de remploi pour les enfants, puis convention de quasi-usufruit avec créance de restitution et voilà. Je suis en train de voir pour faire cela. Si qqun l’ayant déjà fait peut nous donner un retour, les difficultés ou non, les pièges… ---
**Author:** ![Papounet51](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/p/a5b964/32.png) [@Papounet51](https://community.louveinvest.com/u/Papounet51)\ **Post date:** [Août 15, 2026, 7:13 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/17 "2026-08-15T07:13:37Z")
> [@ArnoRennes](#): > > contrat de capitalisation Cela m’interesse aussi. J’avais vu la chose mais j’avais largement survolé et n’avais pas vu l’aspect successoral qui me semble effectivement interssante. J’aurais 3 questions: 1. l’usufruit est constitué des plus values de ce contrat ? car si tu as donné la nue pro, tu ne peux plus t’en servir. 2. La donation se passe forcément par notaire ou la société le fait directement à la souscription ? 3. Vers quelle société te tournes tu ? Moi je regarde Linxea. Ils en ont plusieurs et on ne sait lequel choisir. ---
**Author:** ![ArnoRennes](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/a/ed8c4c/32.png) [@ArnoRennes](https://community.louveinvest.com/u/ArnoRennes)\ **Post date:** [Août 15, 2026, 8:31 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/18 "2026-08-15T08:31:16Z")
Non a priori pas besoin de notaire. En fait là je creuse le sujet pour mes parents car l’assurance vie c’est top pour des contrats alimentés avant 70 ans, car après c’est 30500€ sans frais de succession tout bénéficiaire confondu hein. Là mes parents feraient un don numéraire à mon frère et à moi, on le déclare chacun aux impôts en indiquant une clause de remploi pour acheter la nue propriété d’un contrat de capitalisation. Ensuite on ouvre 2 contrats de capi, mes parents verse 30% (fonction de leur âge) pour l’usufruit, mon frère et moi avec le don reçu on verse les 70% de nue propriété, chacun sur notre contrat. Et on signe une convention de quasi usufruit avec créance. Mes parents pourront utiliser tout l’argent du contrat si besoin, et lors de la succession nous pourrons demander à ce que le montant initial (les 70%) nous soit versé sans intégrer la succession. Il faut enregistrer cette convention signée sous seing privé auprès de l’administration pour 125€. Tout ça est la théorie que j’ai comprise, je suis en train de voir pour mettre en œuvre. Là l’idée est de voir si faisable avec MACSF car mes parents y ont déjà des AV et il y a des agences / personnes physiques pour expliquer / rassurer. Si quelqu’un ayant mis en œuvre qq chose de ce genre serait à même de témoigner, ce serait très intéressant. ---
**Author:** ![Papounet51](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/p/a5b964/32.png) [@Papounet51](https://community.louveinvest.com/u/Papounet51)\ **Post date:** [Août 15, 2026, 8:54 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/19 "2026-08-15T08:54:58Z")
ok je vois. J’ai aussi un peu creusé la question et l’autre solution serait qu’ils prennent 2 contrats en pleine propriétés et qu’ils vous fassent don de la nue propriété mais dans ce cas, il faut obligatoirement passer par un notaire. Le surcoût n’est pas énorme et cela me parait peut-être un peu plus carré et facile. mais effectivement, si quelqu’un avait déjà fait la chose, il serait bon d’avoir son retour. C’est en effet une très bonne solution (sur le papier) si les assurance vie sont déjà remplies à plus de 152 000 par enfant. Dans le cas contraire, je pense que l’assurance-vie suffit. On n’a pas besoin d’utiliser la décote de la nue-propriété si on ne paie déjà pas d’impôt de succession. ---
**Author:** ![ArnoRennes](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/a/ed8c4c/32.png) [@ArnoRennes](https://community.louveinvest.com/u/ArnoRennes)\ **Post date:** [Août 15, 2026, 10:21 UTC](https://community.louveinvest.com/t/demembrer-des-parts-de-scpi-deja-detenues/669/20 "2026-08-15T10:21:51Z")
Non pas envie de payer un notaire si pas indispensable. Tu ne prends pas en compte que les AV c’est une solution avant tes 70 ans uniquement, et que tu peux avoir une résidence principale ds laquelle tu vis, des autres placements non disponibles, tu peux hériter toi même après cette age…