Primovie - Avis sur la SCPI Primovie 🔎

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Primonial signe une double acquisition pour le compte de la SCPI Primovie :

  • Acquisition en VEFA d’une rĂ©sidence sĂ©nior Ă  Sète dans le sud de la France. Il s’agit d’un immeuble de 140 appartements complĂ©tĂ©s par 275m2 de bureaux avec un bail de 12 ans.
  • Acquisition de deux maisons de retraite en Espagne pour un total de 8300m2 et 193 lits. L’opĂ©ration Ă  Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©e en sale&leaseback (acheter l’actif pour le relouer ensuite Ă  l’ancien propriĂ©taire) sur une durĂ©e de 15 ans.

Pour revenir sur l’année 2021, Primovie continue d’attirer un grand nombre d’investisseurs, en se plaçant comme un leader de la SCPI de Santé. Avec 1 milliard de capitalisation supplémentaire comparé à 2020, elle poursuit son développement d’actifs (270 en 2021) en France et en Europe (30% environ).

Primovie n’a pas augmenté ses actifs en santé en Europe par rapport à la France, essentiellement car le secteur de la santé en Europe est contraint : l’offre est réduite. Les taux de rendement de biens de santé situés dans une zone urbaine dense ont connu des compressions pour la France, l’Allemagne, la Suède et le Royaume-Uni pour les résidences séniors médicalisés.
Primovie se concentre ainsi sur les cliniques qui offrent des rendements autour de 5% en France et en Allemagne.

Aujourd’hui l’essentiel des surfaces vacantes de Primovie sont des locaux de bureaux mais le TOF reste élevé à 94%.

L’endettement de la SCPI est à 23,4% sur les 30% maximal statutaire.

Sur le 2ème trimestre 2022, la capitalisation continue d’augmenter pour s’établir à 4,6 milliards d’euros, le rendement reste constant par rapport aux trimestres précédents, boosté par les revenus financiers de la SCPI (et non fonciers)

La SCPI a réalisé plusieurs acquisitions en France particulièrement, puis Espagne et Italie, 100% dans l’immobilier de santé.

Le TOF s’améliore nettement à 96,4%, ce qui promet un bon trimestre à venir.

Acquisition

  • Livraison de l’immeuble “Urban Ivry” situĂ© Ă  Ivry-sur-Seine pour la SCPI Primovie. L’actif a Ă©tĂ© acquis en VEFA en juin 2020, et est composĂ© de deux bâtiments de 700 logements sur 25 000m2, et près de 1 200 m² de bureaux rĂ©partis entre un hĂ´tel trois Ă©toiles B&B HĂ´tels; Une rĂ©sidence sĂ©nior Les Girandières, une rĂ©sidence mixte longue durĂ©e Les estudines ainsi qu’une rĂ©sidence de tourisme d’affaire Residhome.

Acquisition

  • Primovie fait l’acquisition de deux maisons de retraite en Allemagne, dans la continuitĂ© de sa stratĂ©gie de diversification gĂ©ographique. Les deux actifs sont situĂ©s respectivement Ă  Celle en Basse-Saxe et Ă  Glauchau dans la Saxe.

Bonjour
La distribution de dividendes diminue sur cette SCPI depuis 5 ans (date à laquelle j’en ai achetées).
Octobre 2019 : dividendes 161€ - Octobre 2023 : 118€
Auriez vous une explication ?
Je n’ai reçu aucune information à ce sujet.
Merci beaucoup

Bonjour,

Le dernier rapport trimestriel T3 2023 de la SCPI est disponible ici : https://www.primonialreim.fr/documents/14836074/14836311/Primovie+-+Bulletin+d'information+-+2023+T3.pdf/19af590c-9315-fdd2-584b-680c2598770d?t=1699029985624

La distribution a bien baissé par rapport aux trimestres précédents, malgré une compensation de reset fiscal.

Il y a une vague de retrait sur la SCPI. Pour l’instant, cela est compensé par le nombre de parts souscrites sur le trimestre, mais c’est limite. La valeur de reconstitution est de 190 € environ, pas forcément un bon signe. La plupart de son patrimoine est en France, la correction se fait avec un peu d’inertie, les signes ne sont pas forcément positifs.

Le rendement de ce trimestre n’est pas optimal mais l’investissement en SCPI reste long-termiste. La SCPI dispose de 55 millions d’euros en trésorerie. La situation n’est pas évidente à aborder, cela peut être intéressant d’échanger avec un conseiller Louve pour plus de personnalisation.

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Pour les associés de Primovie, la société de gestion nous a indiqué que 2 virements ont été réalisés pour le T3 :

  • Le 1ᵉʳ concerne les dividendes du trimestre
  • Le 2ᵉ concerne uniquement la distribution de la plus-value affichĂ© plus haut

Serait-il possible de demander à Société de Gestion de communiquer la valeur de reconstitution suite à l’expertise menée à mi-année ?

Cette information n’est pas communiquée dans la note d’actualités de Primonial publiée le 15/09/2023 ou dans les derniers bulletins trimestriels…

La valeur de reconstitution est affichée dans le dernier bulletin trimestriel, elle est de 190,67€ au 30/06/2023.

L’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution est de +6,46 %.

Vous pourrez retrouver dans quelques semaines cette valeur Ă  jour sur chaque fiche produit des SCPI. Les bulletins trimestriels ne sont pas tous encore sortis, nous attendons encore un peu avant de faire la mise Ă  jour.

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Merci Louis pour votre réponse.

Voici ce que m’a répondu la sociét de gestion de Primovie à ma question sur la baisse des dividendes (ils ne répondent pas !)
"Je fais suite à votre précédent mail, concernant la baisse de la distribution au titre du 3e trimestre 2023 pour la SCPI Primovie, nous tenons à vous apporter quelques précisions concernant cette décision de gestion.
Rappelons tout d’abord que la distribution de Primovie est composée principalement d’une part de revenus fonciers issus des loyers encaissés et d’autre part de plus-values issues de la cession d’actifs arrivés à maturité.

Le prix de part d’une SCPI à capital variable est encadré sur le plan réglementaire et doit se situer dans une fourchette de +/- 10% par rapport à la valeur de reconstitution par part de la SCPI.

La valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société, plus les frais liés à la reconstitution du patrimoine de la SCPI (droits de mutation, frais de conseils, commissions, etc).

Conformément aux recommandations de l’AMF, le prix de part d’une SCPI à capital variable est encadré sur le plan réglementaire et doit se situer dans une fourchette de +/- 10% par rapport à la valeur de reconstitution par part de la SCPI.

Comme vous le savez, le contexte macro-économique impacte aujourd’hui toutes les classes d’actifs immobilières, indépendamment de la qualité des immeubles (augmentation du coût du crédit, décote sur les transactions…). Aussi, compte tenu de cet environnement, nous préférons nous inscrire dans une gestion très prudente pour s’adapter au plus près de la réalité du marché et garder un coupon 2024 identique au coupon 2023

2 éléments majeurs expliquent la baisse de la distribution sur Primovie :

1/ les arbitrage que l’on a prévu en début d’année 2023 ne vont pas pouvoir être mis en place dans de bonnes conditions cette année compte tenu de l’environnement macro-économique, ce qui grève la distribution de fin d’année.
La Société de Gestion a donc préféré différer dans le temps ces arbitrages afin qu’ils soient réalisés dans un environnement marché plus propice courant 2024 (fin escomptée de la hausse des taux)

2/ nous anticipons un durcissement des conditions de crédit à l’avenir, ce qui mécaniquement pourrait peser sur la capacité distributive du fonds en 2024. Si le marché des transactions ou du crédit se détendent, nous pourrons bien entendu dès 2024 reprendre un rythme de distribution plus important.

Ces décisions de gestion ont été prises afin de maintenir la régularité de la performance future de Primovie sans remettre en question de manière significative les objectifs de rendement 2023 et 2024 du fonds.

En vous remerciant de votre confiance, nous restons Ă  votre disposition.

Bien cordialement,"

Je veux bien votre analyse sur cette réponse
Merci

Bonjour, il y a eu une baisse de prix sur Primovie début 2024

Bonjour

J’ai reçu ce jour un courrier de la part de PRIMOVIE signé par Stéphanie LACROIX le DG de Primonial REIM.
C’est nul, 0 en terme de communication.
Pour info je mets PRIMOVIE et PRIMOPIERRE au mĂŞme niveau.
J’en suis donc à 2 baisses successives sur Primopierre et 1 sur primovie.
J’ai investir fin mars 2023 donc on rajoute 5 mois à l’époque pour le délai de jouissance (1 maintenant). Donc grosso modo c’est la cata totale avec des réponses laconiques de PRIMONIAL du type, les taux sont hauts l’AMF nous obligent a baisser les prix de par etc…

Ils ont raison mais moi je veux un plan d’action.
Car en l’occurrence celui qui paye le plus les pots cassés c’est moi. J’ai encore quasi rien touché que j’ai perdu 25% des mes actifs (j’ai le nez et mon CGP aussi)

Ce que j’attends d’un pilier de la SCPI tel que l’on me l’a vendu c’est des actions.
Je ne veux pas être le seul a payer donc voila ce que j’attends:

1 Stratégie 2024 et à 3 ans ( plan France et Europe) arrêter d’être en réaction (diversification peut être)
2 Primonial en tant que structure doit être solidaire des associés j’attends donc des coupes budgétaires et sur la masse salariale pour faire baisser les frais de gestion
3 Pourquoi ne pas étudier de racheter une des nouvelles sociétés gérant des SCPI sans frais pour absorber leur modèle en prévision de redevenir dynamique moyen terme

Ces éléments que je viens d’écrire sont concrets
C’est ça qu’on attend, pour le moment vous êtes aux abonnés absents alors on se réunit on fait fonctionner les cerveaux et on trouve des solutions.

Et surtout on communique, on s’engage, on dit la vérité.

PS: un petite joke
Les équipes du Groupe Primonial sont honorées d’avoir été récompensées par le magazine Challenges et le site Retraite.com pour la qualité du conseil apportée aux épargnants.

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Toutes ces SCPIs sous la barre des 5% ont Ă  mon avis un avenir assez sombre.

Je compatis, j’espère que les SCPIs que j’ai acheté ne subiront pas le même sort.