# Iroko Atlas - Avis sur la SCPI 🔎 **URL:** \ **Category:** SCPI\ **Created:** [Septembre 9, 2025, 3:26 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612 "2025-09-09T15:26:21Z")\ **Posts on this page:** 20\ **Page:** 16
**Author:** ![Christophe1784065110](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/c/5f8ce5/32.png) [@Christophe1784065110](https://community.louveinvest.com/u/Christophe1784065110)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 3:02 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/311 "2026-08-24T15:02:39Z")
Et encore investir sur Axa et acheter une action ou un marché au plus haut , bien sur que non, vous avez raison totalement Greg . Kerv il faut arrêter d etre redondant sans arrêt sur plein de forums, c’est polluant ou alors faites le tri , comme parfois je le fais en me relisant , pénible, et je n y comprends plus rien .;vous ne travaillez pas? merci d’avance ---
**Author:** ![Papounet51](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/p/a5b964/32.png) [@Papounet51](https://community.louveinvest.com/u/Papounet51)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 3:44 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/312 "2026-08-24T15:44:53Z")
Bah dis donc Greg, tu déglingues sévère quand tu ty mets. ça doit en faire rire plus d’un je te le dis. mais tas raison sur les frais de souscription. ça s’apparente pas mal à un vol caractérisé quand tu y penses un peu. ---
**Author:** ![Papounet51](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/p/a5b964/32.png) [@Papounet51](https://community.louveinvest.com/u/Papounet51)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 4:17 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/313 "2026-08-24T16:17:10Z")
Pour info, on vient tout juste de recevoir le virement de juillet: 0,59% net pour des parts non sponsors. ---
**Author:** ![IrokoFred](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/i/cc9497/32.png) [@IrokoFred](https://community.louveinvest.com/u/IrokoFred)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 4:48 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/314 "2026-08-24T16:48:36Z")
Oui je viens de toucher mes premiers dividendes Atlas, ça fait du bien :). Par contre Zen dividende en baisse ce mois-ci, ça arrive… Et entièrement d’accord avec les frais de souscriptions à 12% c’est du vol. ---
**Author:** ![Papounet51](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/p/a5b964/32.png) [@Papounet51](https://community.louveinvest.com/u/Papounet51)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 4:54 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/315 "2026-08-24T16:54:36Z")
Si vraiment c’est une excellente scpi (enfin qu’on la sent bien), on peut accepter 10 % max avec le cash-back de 5%. Cela fait déjà cher le ticket d’entrée à 5% mais c’est acceptable. Le mieux, c’est quand même le zero frais de souscription comme Atlas ou d’autres. ---
**Author:** ![Papounet51](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/p/a5b964/32.png) [@Papounet51](https://community.louveinvest.com/u/Papounet51)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 5:00 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/316 "2026-08-24T17:00:39Z")
Ce n’est pas très grave la baisse de Zen. Atlas aussi a un peu baissé par rapport au mois dernier mais c’est anecdotique. Il faut voir sur l’année. En tout cas, Atlas est ma meilleur ligne en rendement pour l’instant par rapport à comète, transition europe, origin, eurion. ---
**Author:** ![ARTHURKBZ](https://dub1.discourse-cdn.com/flex005/user_avatar/community.louveinvest.com/arthurkbz/32/904_2.png) [@ARTHURKBZ](https://community.louveinvest.com/u/ARTHURKBZ)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 5:12 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/317 "2026-08-24T17:12:14Z")
Bonjour, Je suis pas daccord quand j’entends 10-12% de frais de souscription c’est du vol. Pour moi, le vrai sujet c’est pas « combien coûtent les frais de souscription ? » mais plutot « qu’est-ce que j’obtiens en contrepartie de ces frais sur mon horizon d’investissement ? Je comprends que 12 % de frais de souscription puisse paraître élevé au premier abord, mais personnellement, ce n’est pas un critère qui me dérange particulièrement, surtout avec une stratégie d’investissement à long terme. (Cf Reason si on prend mon portefeuille ) À mon sens, le terme « frais de souscription » peut d’ailleurs être un peu trompeur. Ce n’est pas 12 % de mon versement qui disparaissent immédiatement : si je souscris 1 000 €, je détiens bien 1 000 € de parts au prix de souscription. En revanche, ces frais créent un écart entre le prix de souscription et la valeur de retrait, et c’est surtout à la revente que l’on mesure leur impact économique. (Cf video youtube mathieu louvet ) , comme il dit c’est une « décote de sortie initiale ». Si je conserve mes parts 8, 10 ou 15 ans, les revenus distribués et l’évolution de la valeur du patrimoine prennent progressivement beaucoup plus d’importance que ces frais initiaux. Et surtout.. une SCPI à 0 % de frais de souscription n’est pas automatiquement plus intéressante. Moi ce qui qui m’intéresse réellement, c’est la performance globale nette sur la durée : distribution, évolution de la valeur de la part, valeur de reconstitution, qualité du patrimoine, frais de gestion, fiscalité, etc. Personnellement, je préfère donc regarder ce que me rapportent réellement 1 000 € investis sur 10 ans plutôt que de comparer uniquement « 0 % de frais » contre « 10 ou 12 % de frais ». Si une SCPI avec 12 % de frais délivre durablement une meilleure performance globale qu’une SCPI sans frais d’entrée, les 12 % ne me choquent absolument pas. À l’inverse, 0 % de frais ne compense pas une mauvaise performance. Tout comme d’autres qui sont anti R-U, anti FR, anti-full bureau.. chacun son point de vue. Au plaisir de vous lire ---
**Author:** ![8yftj](https://dub1.discourse-cdn.com/flex005/user_avatar/community.louveinvest.com/8yftj/32/384_2.png) [@8yftj](https://community.louveinvest.com/u/8yftj)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 5:15 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/318 "2026-08-24T17:15:24Z")
Pas mieux. Merci pour votre message clair et objectif. ---
**Author:** ![Kerv31](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/k/35a633/32.png) [@Kerv31](https://community.louveinvest.com/u/Kerv31)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 5:16 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/319 "2026-08-24T17:16:42Z")
C’est exactement ce que je voulais dire mais je crains que tu ne sois taxé d’être un agent des sociétés de gestion ou autre Je déplore ce manque de bienveillance, ce manque de respect pour des idées qui ne correspondent pas à celles de quelques uns m. On veut de l’immobilier, du rendement mais pas de frais pas de délai de jouissance, je propose les actions on me répond d’aller me faire voir. C’est dommage que l’ensemble des opinions ne puissent s’exprimer de manière respectueuses et courtoises sachant que nul n’a la vérité absolue ---
**Author:** ![8yftj](https://dub1.discourse-cdn.com/flex005/user_avatar/community.louveinvest.com/8yftj/32/384_2.png) [@8yftj](https://community.louveinvest.com/u/8yftj)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 5:31 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/320 "2026-08-24T17:31:06Z")
C’est pas parce qu’on parle fort qu’on a raison. Entre celui qui prend des frais à l’entrée une fois et celui qui en prend à chaque achat d’immeuble, qui se sert le plus? ---
**Author:** ![MCSDI30](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/m/ad7895/32.png) [@MCSDI30](https://community.louveinvest.com/u/MCSDI30)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 5:42 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/321 "2026-08-24T17:42:33Z")
C’est exactement la réflexion que je m’étais faite il y a quelques mois au moment où j’ai souscrit à Epargne Pierre Sophia (peu représentée sur Louve, ce qui n’est pas le cas chez divers CGP) Avec 10% de frais de souscription face à plusieurs SCPI à 0% ça fait réfléchir. A ce moment là j’ai hésité entre Upéka et E.P.S j’avais sur cette dernière beaucoup d’interrogations. Le sérieux et l’antériorité de la SDG a arbitré ma décision. Pour l’heure, bien que très peu portée par Louve, je ne regrette pas ce choix Evidemment tout dépend du profil investisseur à 30 ou 40 ans les objectifs sont différents. Second degré: J’atteste ne pas être un agent infiltré piloté par le « Polit Bureau Â» ---
**Author:** ![Kerv31](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/k/35a633/32.png) [@Kerv31](https://community.louveinvest.com/u/Kerv31)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 5:53 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/322 "2026-08-24T17:53:45Z")
Peut être une IA, récitant une argumentaire… 🤣 'heureusement que le choix d’une SCPI ne se limite pas aux seuls frais de souscription mais bon a t-on la possibilité de penser et dire cela ? ---
**Author:** ![8yftj](https://dub1.discourse-cdn.com/flex005/user_avatar/community.louveinvest.com/8yftj/32/384_2.png) [@8yftj](https://community.louveinvest.com/u/8yftj)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 5:56 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/323 "2026-08-24T17:56:25Z")
Vous n’êtes pas une IA, vous n’êtes pas un agent infiltré, vous êtes juste profondément agaçant, à passer un temps considérable à parler pour ne rien dire et à jouer les effarouchés en criant à la censure et à la malveillance chaque fois que quelqu’un vous en fait la remarque. Pourrais-t-on parler des sujets de fonds, maintenant que c’est dit? ---
**Author:** ![Kerv31](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/k/35a633/32.png) [@Kerv31](https://community.louveinvest.com/u/Kerv31)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 6:07 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/324 "2026-08-24T18:07:54Z")
Vous disiez pourtant que j’étais une IA à plusieurs reprises. dois je me faire insulter, caricaturer et ne rien dire ? Ce n’est pas au niveau d’investisseurs qui doivent échanger sur le forum. Je vous agace ? Vous likez la moindre critique à mon encontre ce que je ne me permettrais pas de faire à votre endroit. Ce n’est pas le but, j’ai bien d’autres préoccupations que de vouloir vous agacer et me justifier devant vous ? Mais’devoir me taire ? Ça n’arrivera pas ! signalez, ne signalez pas faites ce que vous voulez, je conserve, exprime mes opinions et respecte celle des autres. Vous dites que mes interventions sont inutiles, et les vôtres ? je ne les juge pas, pourtant qu’avez vous exprimer comme analyse sur Iroko Atlas ? sur sa stratégie, son positionnement… Donc oui revenons au sujet ---
**Author:** ![Maxime.A](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/m/6bbea6/32.png) [@Maxime.A](https://community.louveinvest.com/u/Maxime.A)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 7:37 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/325 "2026-08-24T19:37:22Z")
Les SCPI sans frais de souscription permettent un meilleur TRI pour l’investisseur mais le revers de la médaille c’est que les actionnaires ont moins de raisons de rester, ce qui protège moins ces SCPI du risque de décollecte avec tous les problèmes associés. Le modèle de SCPI comme Sofidynamic ou Epsicap Nano avec des frais de souscription faibles me paraît assez équilibré de ce point de vue. ---
**Author:** ![Kerv31](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/k/35a633/32.png) [@Kerv31](https://community.louveinvest.com/u/Kerv31)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 7:50 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/326 "2026-08-24T19:50:50Z")
Je suis d’accord et , je crois que c’est pourquoi certaines scpi sans frais de souscription modifient et allongent les délais de sortie anticipé en dessous duquel les pénalités s’appliquent. C’est, pour moi, une volonté des sociétés de gestion de se prémunir de ce risque de sortie des associés dans un délai trop court ---
**Author:** ![ThomasM](https://dub1.discourse-cdn.com/flex005/user_avatar/community.louveinvest.com/thomasm/32/958_2.png) [@ThomasM](https://community.louveinvest.com/u/ThomasM)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 8:04 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/327 "2026-08-24T20:04:40Z")
L’argument des frais de souscriptions qui protègent les investisseurs en limitant les sorties aurait été crédible en 2022, mais on a bien pu constater que ce n’est pas le cas. Il suffit de regarder toutes les SCPI historiques avec des millions d’euro de parts en attente de retrait. Lorsque le taux de distribution diminue et lorsque le prix de la part baisse ou risque de baisser les investisseurs se bousculent pour partir, quand bien même ils auraient payé 12% à l’entrée. Quant aux frais de souscriptions eux même c’est une relique de l’ancien monde dont plus de la moitié sert à rémunérer le distributeur (CGP, conseiller bancaire, courtier etc…). Dans le monde des souscriptions en ligne, des courtiers 100% internet et des recommendations à base d’IA ca n’a plus vraiment de sens. ---
**Author:** ![ARTHURKBZ](https://dub1.discourse-cdn.com/flex005/user_avatar/community.louveinvest.com/arthurkbz/32/904_2.png) [@ARTHURKBZ](https://community.louveinvest.com/u/ARTHURKBZ)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 8:39 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/328 "2026-08-24T20:39:31Z")
Euh..😬 bonsoir, désolé que vous l’ayez mal pris, ce n’était en aucun cas mon attention. Si j’ai bien compris votre message, vous avez été offensé par le mien, navré si c’est le cas. Alors non je suis pas un espion engagé, ou du moins à peu près, je suis dans l’armée de terre et non les sdg 😅 J’aime justement beaucoup les débats et les échanges de points de vue, surtout lorsqu’on n’est pas d’accord. C’est comme ça qu’on peut confronter nos raisonnements et éventuellement faire évoluer notre propre analyse. Mon message était simplement une façon d’expliquer pourquoi, personnellement, les frais de souscription ne sont pas forcément un élément rédhibitoire ( ⚠ et j’insiste bien sur le mot personnellement ) . Je comprends parfaitement que quelqu’un puisse considérer 10 ou 12 % comme trop élevé, et je ne prétends absolument pas détenir la vérité sur le sujet. D’ailleurs, mon propre portefeuille l’illustre : j’ai aussi des SCPI avec 0 % de frais de souscription et d’autres avec des délais de jouissance très courts. Donc je ne suis absolument pas dans une logique de défendre systématiquement les SCPI avec frais. Et justement, je trouve ça intéressant de pouvoir avoir des avis différents sur un forum. Si tout le monde pensait exactement la même chose, les échanges seraient beaucoup moins intéressants. Donc aucune volonté de remettre en cause votre opinion. Je suis plutôt du genre à apprécier qu’on ne soit pas d’accord, parce que ça permet justement de confronter les arguments et de voir les choses sous un autre angle. 🙂 Bonne soirée à tous ---
**Author:** ![Greg33](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/g/c6cbf5/32.png) [@Greg33](https://community.louveinvest.com/u/Greg33)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 8:54 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/329 "2026-08-24T20:54:48Z")
Non, non, pas du tout offensé!.. Au contraire: Tu as déroulé tes arguments Ton intervention était très bénéfique, construite, en rapport avec le sujet (Même si on ne partage pas le même point de vue Puisqu’il faut savoir que quand tu mets 100.000, il y a que 88.000 qui est acheté!.. Tout le reste, c’est un don. (Ce fameux don n’est pas à ton service, ni fait pour servir tes intérêts mais des intérêts qui ne sont pas les tiens) Mais je comprends tout à fait ton argumentaire Et le fait que pour l’instant, les choses ne sont pas parfaites, que ce soit dans le" gratuit " ou dans le " payant " Pour ma part, il me semble que des délais de jouissance (Que tu perds 2 fois!!! La première fois en achetant la « mauvaise SCPI Â» et la 2e en rachetant la nouvelle = 10 mois de perte!) + Le délais de rétention de 6 à 8 ans avec des frais de retrait anticipé sont largement une garantie suffisante pour Assoir la pérennité d’une SCPI ? … et que nous sommes en 2026 « Ce droit d’accès Â» n’a plus lieu d’être = Merci IROKO d’ailleurs 😉 Atlas n’est pas parfait non plus : Bien que les frais de revente soient corrélés à une petite plus value, A terme, ça peut nous desservir aussi si ils se mettent à se prendre pour des vendeurs de bien, Bref les 2 modèles ne sont pas parfaits… Mais il y en a 1 Que j’exécre, tu l’as bien compris 😅 Donc je suis votre cher associé sur Atlas, on verra pour 2027 après mes looongs mois de délais de jouissance. J’espère que le TDD ne bougera pas trop d’ici là. ---
**Author:** ![Kerv31](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/k/35a633/32.png) [@Kerv31](https://community.louveinvest.com/u/Kerv31)\ **Post date:** [Août 24, 2026, 8:58 UTC](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612/330 "2026-08-24T20:58:52Z")
merci pour votre message, j’apprécie votre souci d’apaisement et votre bienveillance. Un forum est un lieu de partages d’expériences etc…non pour exprimer la sympathie ou l’hostilité envers des membres que l’on n’a jamais rencontré dans la vie réelle. J’apprécie les échanges et les différences de points de vue. Et comme vous je n’ai pas de dogmes sur les frais de souscription. Le souci c’est qu’exprimer, cela sur plusieurs sujets en réponse aux détracteurs des frais de souscription suscite systématiquement ricanements, qualificatifs péjoratifs surtout sinon est en désaccord et je trouve ça désolant. Je pense que les SCPI avec frais de souscription ont leur cohérence, leurs avantages, et celles sans frais également, mais qu’au final je pense que cela se rejoint. Dire cela n’est pas équivalent à promouvoir ou dénigrer l’une ou l’autre Ayant en portefeuille des SCPI avec frais de souscription, j’aimerais pouvoir en avoir une sans frais pour diversifier mais j’hésite. Iroko Atlas m’intéresse comme d’autres. Après je vais être redondant, (on me le reproche comme si eux ne l’étaient pas), les frais de souscription ou l’absence de frais n’ont pas été jusqu’ici l’élément clé qui me décidait sur une SCPI donc bon… [Page précédente](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612.md?page=15) [Page suivante](https://community.louveinvest.com/t/iroko-atlas-avis-sur-la-scpi/2612.md?page=17)