SCPI a credit sans apport dans une SCI IS - Corum Life (50%) + ? +?

SCPI
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Bonjour a tous,

Dans une strategie de transmission je veux partir sur 3 SCPI a credit sur 20 ans. Une SCPI est dictée par la banque (Corum Origin a 50%), pour le reste je peux choisir parmis les propositions de Louv.

  • Je prefererai eviter Sofidynamic car j’ai deja investi en direct mais c’est peut etre la meilleur option pour ce projet…
  • Les SCPI avec les meilleurs TD sont evidement les meilleurs candidates dans mon cas, meme celle avec des frais de souscriptions elevés car je pourrai les deduire
  • Si je comprends bien, j’ai plus interet a prendre des SCPI majoritairement % francaise (15% d’imposition a l’IS, pas de PS) plutot que des etrangeres (qui deduiront les impots etrangers avant la distribution?). Est ce que mon resonnement est correct?

Quelle 2 SCPIs me recommendiez-vous?

Merci,

Yann

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Bonjour

Sur l’IS a 15% attention c’est uniquement jusqu’à 42 500€ de résultat au delà c’est 25%. Après sans compter les frais déductibles pour générer 42500€ de revenu de SCPI en considérant de manière conservateur 5% de TD, faudrait investir 850k€ pour être concerné par l’IS a 25% mais comme tu précise pas l’ordre de grandeur de ton investissement je préfère le préciser.

Je préfère aussi te rappeler que le TD c’est pas la seule chose qui compte, bien sur pour que ton projet fonctionne et que les dividendes couvrent ton échéance de prêt, il faut un bon TD. Mais si tu part sur un investissement de 20 ans pour transmission, la revalorisation des SCPI c’est aussi important. Si dans 20 ans la valo des parts c’est écroulé, la valeur du patrimoine constitué et transmis sera plus faible.

Concernant la taxation des SCPI sur la partie revenu étranger (et dans ce cas précis au sein du SCI a l’IS), moi-même je suis pas encore totalement au clair, et donc impatient de lire les reponses qui seront apporté.

Prenons un exemple simplifié chiffré :

  • Investissement 100 000€ / SCPI annonce 7.2% de TD (6% de TD net de fiscalité étrangère)
  • SCPI 80% ETR et 20% France (dans les fait c’est plus compliqué car cela bouge tout le temps sur l’année)
  • Sur Revenu ETR on va considéré un TD brut de 7.5% et un taux moyen d’impôt de 20.0%
  • Sur Revenu FR on va considéré un TD de 6%
  • On calcule sur une année pleine (hors délai de jouissance, pas de RAN etc)
  • Les charges annuels de ta SCI sont de 1000€ (compta …)

Sur un an on a donc :

  • Revenu brut ETR : 80k€ x 7.5% = 6 000€ / Impôt ETR 6 000 x 20.0%= 1 200€ / soit Revenu NET ETR 4 800€
  • Revenu FR : 20k€ x 6% = 1 200€

La SCPI va donc te verser un dividende de 4 800 + 1 200€ = 6 000€ soit bien 6% de TD net de fiscalité étrangère, même si elle communique sur un TD à 7.2% (qui est avant fiscalité étrangère 6000 + 1200 = 7200€ soit bien les 7.2%)

Jusqu’ici on est bon je pense, et du coup a partir de la on peut réfléchir sur comment cela se passe au niveau de la SCI.

Ma compréhension (en simplifiant) car encore une fois logiquement on n’est pas imposé sur les montant reçu de la SCPI, mais sur la quote part du résultat de la SCPI; et il peut être différent si typiquement la SCPI fait des réserves et ne distribue pas la totalité bref admettons que c’est la même chose.

Alors dans ton résultat comptable tu as un revenu de 6000€ et 1000€ de charges donc un résultat comptable de 5000€.

Pour ton résultat fiscal, tu repart de ton résultat comptable mais tu réintègre les revenus non imposable (les revenus ETR, sinon ils auront été doublement imposé)

Donc résultat fiscal = 5000 - 4800€ = 200€

Et donc IS = 200 x 15% = 30€

Tu paye de l’impôt sur un résultat de 200€ (qui finalement revient a dire que tu es imposé sur tes revenu FR 1200€ diminué des charges déductible 1000€)

Est ce que j’ai raison? Encore une fois en vrai c’est bien plus compliqué du fait de la différence entre resulat de la SCPI et dividende versé.

Merci par avance à l’expert qui répondra :slight_smile: (et dsl pour le pavé)

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Et ben je suis content de passer par Indy pour la creation de la SCI et j’ai pris l’option comptable car car m’a l’air d’etre bien compliqué des qu’il y a des SCPI ETR!

Pour répondre a ta premiere question, en prenant un TD de 7% j’arrive a 34K par an donc je reste a 15% (pret de 500K). Pour la simulation je suis parti sur 50% Corum origin, 25% comete, 25% Wemo.

Et oui la revalorisation des parts est importante, d’ou le choix strategique des SCPI sachant que revendre des parts et en acheter d’autre pendant ces 20 ans on oublie a cause du delais de jouissance…

Origine est solide, les 2 autres affichent des bons TD mais oui difficile de savoir comment ca evoluera sur 20 ans…

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Bonjour Yann,
très intéressant ton plan d’investissement.
es-tu en mesure de partager quelle banque est OK pour ce montage? banque de réseau ou néobanque? et es-tu passé par un courtier ou en direct?

Merci

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Je suis en pleine création de SCI aussi avec Indy. Indy permet de classer les revenus en tant que loyer étranger, ensuite pour clôturer de ce qu’ils m’ont dit faut utiliser les IFU de chaque SCPI pour déclarer la proportion de chaque pays pour chaque SCPI. Ca semble pas si éloigné de ce qu’on fait quand on détient des SCPI Européenne en direct.

Pour le choix des SCPI chacun le fait selon ses convictions. Perso j’aime bien avoir le Rendement acte en main mais toutes ne le donnent pas donc le PGA le TD et la moyenne des durées des baux du portefeuille afin d’avoir un apercu si la situation est stable pour les SCPI dans les prochaines années ou pas. Je cherche aussi davantage le rendement à la plus value car en SCI la plus value n’est pas gérée comme en direct (pas de seuil d’abattement au bout de x année) donc exit des SCPI comme Remake UK.

Perso je prendrai du Iroko Atlas, j’étais pas prêt lors du lancement, du coup j’attendais d’avoir le prix de reconstitution qui est légèrement au dessus du prix de part et pas au prix de lancement justement. Le rendement est bon et Iroko a fait ses preuves avec Zen en terme de gestion.

En direct je suis très Européen mais pour la SCI je cherche à recentrer un peu sur la France car on peut gagner en imposition donc j’en aurai 2 ou 3 à coté de Atlas davantage exposées en France.

En revanche je resterai sur des “jeunes” SCPI qui évoluent après leur phase de lancement car certaines se lancent bien et disparaissent un peu par la suite avec une collecte qui n’est pas au rendez vous. Ce n’est pas gênant en soit dans l’immédiat mais le risque est quand même moins dilué avec quelques immeubles / locataires seulement.

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banque de réseau privé en direct, on va voir comment le projet evolue et je pourrai partager par la suite.

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Pareil, j’ouvre une SCI avec Indy meme si c’est plus compliqué que je ne pensais, je ne veux pas faire d’erreur…

Mais pourquoi Iroko Atlas qui est 100% etrangere? du coup on est penalisé sur l’imposition en SCI?

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En 100% française, il y a Kyaneos Pierre que je trouve très bien. C’est pas le meilleur niveau rendement c’est sur. Par contre il revalorise régulièrement à la hausse leur part du fait de leur stratégie plutôt efficace (Investissement secteur résidentiel avec beaucoup de travaux qu’ils opèrent eux même et gèrent ensuite également eux même). Au passage l’investissement à aussi une utilité social (rénovation de bien totalement vétuste et avec un mauvais score énergétique)

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Effectivement a l’IS si on part du principe d’une imposition à 15% sur les revenu FR. Les revenus étranger eux ne sont pas imposé à l’IS, on pourrait se dire alors il faut faire du full ETR car pas d’impot, mais en vrai ces revenus ETR perçu sont déjà net d’un impot ETR qui varie d’un pays a l’autre mais tourne en général autour de 20%.

Donc a perf brut équivalent entre un revenu FR et ETR si en SCI à l’IS mieux vaut du revenu FR

FR > on touche 100 Brut, on paye 15 d’IS, reste 85 Net

ETR > on touche direct 80 Net (100-20 impot ETR)