Si je ne m’abuse le crédit d’impot US ne s’applique pas aux prélèvements sociaux donc au total on aura 15%US +18,6% FR = 33,6% de fiscalité
Pour avoir des SCPI et des reits US, ma préférence est clairement pour les SCPI.
D’une part les reits peuvent être performantes en dollars mais en raison d’un change défavorable, être pénalisée lors de la distribution en euro.
D’autres parts, bien qu’elles paraissent plus en mesure de valoriser le capital sur la durée, la volatilité des reits présente le risque de décision émotionnelle et enfin la distribution de revenus, est globalement plus régulière sur les scpi que sur les foncières cotées.
En France les siic (Gecina, Unibail-Rodamco, klepierre ou covivio… ont l’avantage de verser en euros mais sur une fréquence moins régulière qu’en SCPI
Je comprends complètement ton point de vue, et c’est justement pour ça que je vois plutôt les REIT et les SCPI comme complémentaires au lieu de les différencier !
Le risque de change sur les REIT américaines est réel. Un dividende qui progresse en dollars peut effectivement donner un résultat moins favorable en euros si l’EUR/USD évolue dans le mauvais sens. Mais l’inverse est également vrai : le change peut aussi améliorer la performance d’un investisseur européen.
Là où j’ai personnellement beaucoup d’affinité avec les REIT, c’est justement sur la liquidité. Je peux acheter ou vendre en quelques secondes, renforcer progressivement et profiter des phases où le marché coté sanctionne fortement l’immobilier.
Et concernant la volatilité, je trouve qu’il faut distinguer volatilité du prix affiché et volatilité de la valeur économique du patrimoine. Une SCPI paraît beaucoup plus stable parce que son prix de part n’est pas coté quotidiennement. Sur une REIT, le marché te donne un prix tous les jours, parfois excessivement optimiste ou pessimiste. Pour quelqu’un capable de conserver sur le long terme sans paniquer, cette volatilité peut aussi devenir une opportunité plutôt qu’un défaut. Je prends l’exemple de Realty Income, il est à 48€ actuellement, j’ai les memes rendements que quand elle en valait 59€. Elle a un potentiel de hausse de 22%. Je gonfle les achats en ce moment et sur Vici Properties aussi.
Sur la régularité des revenus, je nuancerais également. Certaines REIT ont des historiques particulièrement solides : Realty Income verse par exemple mensuellement depuis des décennies et continue encore aujourd’hui à augmenter progressivement son dividende. NNN Reits est sur son 37e annee de hausse de dividende.
C’est d’ailleurs ce qui m’intéresse actuellement : avec la pression exercée par les taux sur certaines foncières cotées, on peut retrouver des valorisations et des rendements beaucoup plus intéressants qu’il y a quelques années. Ça permet éventuellement de rentrer progressivement sur de belles sociétés, plutôt que d’essayer de deviner le point bas exact.
Pour autant, je ne remplacerais pas mes SCPI par des REIT. J’aime justement avoir les deux : SCPI pour le côté immobilier non coté, relativement lissé et très passif ; REIT pour la liquidité, la profondeur du marché et les opportunités que crée la volatilité.
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Les Reits US en ce moment avec la montée des taux américains c’est leurs cours qui prend le chemin inverse.
Effectivement Vici est bien descendu mais est-ce que la chute est finie ? Pareil pour O
Ça reste de l’immobilier et comme tout véhicule immobilier on y est pour des années, donc il faut voir sur horizon moyen-long terme minimum, tout en restant liquide.
Quand on regarde leur courbe depuis 1990, malgré la bulle internet des années 2000, la crise des subprimes 07/08, le covid … elle l’emporte toujours…
Je suis assez confiant pour me dire que j’achète dans un très bon timing, dans un bas cycle, comme je l’ai pensé ces derniers mois avec le bitcoin qui était à 50/55k.
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Je trouve que ces corrections sont plutôt porteuses d’opportunités d’achat, elles constituent des points d’entrée pour un investisseur long terme et malgré ces corrections elles servent toujours leur rendement et effectivement, conserver ses valeurs et faire de ces ajustements des opportunités pour en acheter davantage est pertinente
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Une réponse a Arthur
Effectivement l’investissement en reit et en scpi sont complémentaires. La reits comme la SCPI doit être conservées Quentin horizon long et le cycle de marché actuel offre des opportunités d’entrées intéressantes avec des rendements élevés.
Et jenre rejoint entièrement sur la capacité a être résilient face à la volatilité. En règle générale si toutes les valeurs du secteur baissent ce sont des opportunités d’achat, je m’inquiètes uniquement single secteur monte et ma valeur baisse.
Aux variations du cycle immobilier s’ajoute la variation du change qui peut avoir un impact significatif sur le rendement perçus.
A l’inverse la SCPI apporte davantage de sérénité et de stabilité, dans ces périodes et les investisseurs doivent avoir une bonne compréhension du marché pour souscrire maintenant et donner au véhicule des fonds afin de profiter des opportunités d’entrées. C’est le moyen le plus efficace d’assurer la distribution future mais également une valorisation qui leur permettra d’amortir les frais de souscription dans un délai plus court
Perso j’ai zéro en REITS.
J’en vois pas l’intérêt. Pour investir sur l’immo, je fais des scpi. Pour la bourse, full ETF World. Et j’essaie de tendre vers un ratio 40/60%. Je ne comprends pas l’intérêt des Reits Vs ETF World.
Gotchaaa
L’intérêt des reits est de pouvoir investir dans l’immobilier professionnel, tout en conservant une liquidité immédiate à travers la bourse et donc la volatilité.
La scpi est relativement préservée de cette dernière au détriment de la liquidité.
Un autre point est la distribution en dollar qui expose, en plus, au risque de change puisque les dollars encaissés des loyers reçus peuvent avoir un rendement plus ou moins élevé lorsqu’il est converti en euros. La foncière cotée, évite ce dernier risque en versant en euros.
Je préfère les scpi egalement aux reits, considérant que l’immobilier est par nature peu liquide mais à l’avantage de la régularité, ce que j’attends d’une scpi est qu’elle soit en mesure de verser un revenu régulier quelquesoit le cycle de marché
Je viens tout juste d’ouvrir une ligne Realty Income sur Trade Republic.
Les obligations américaines sont passées à 5% donc certaines personnes vendent leurs actions pour acheter de l’obligataire plus secure.
En deux mois Realty Income a perdu plus de 17%. Elle est actuellement autour des 54 dollars.
Je pense qu’à ce prix là c’est une opportunité d’achat pour éventuellement renforcer plus bas.
Qu’en pensez-vous ?
Au prix actuel le taux est de 6% brut donc de 4,1% net. C’est une façon liquide de s’exposer à l’immobilier Américain en mettant ses billes dans une boite bien gérée d’après ce que j’ai vu.
TOF = 98,8% , des 10 de milliers d’actifs, LOV de 34% (beaucoup de dette mais rapporté à la capitalisation, ça va), des agences qui note plutôt bien cette action « A ».
Je ne suis pas spécialiste de l’action donc si des gens passant sur le forum pouvaient m’en dire plus je suis preneur de conseils.
En gros que pensez-vous de Realty Income à ce prix là (54 dollars) ? Y a-t-il des points de vigilance à avoir en dehors des classiques ?
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Pour en détenir je confirme que c’est un bon point d’entrée ou de renforcement au cours actuel.
En revanche si le rendement en dollar est effectivement intéressant, le versement en euro est décevant en raison d’un change euro dollar défavorable
Pourquoi serait-il défavorable à l’instant t? Certes l’euro est plus haut que le dollar, mais vous avez aussi acheté en dollars, donc en payant moins d’euro… L’effet de change ne modifie donc rien au rendement à ce stade.
Et si l’on parie sur le fait que l’€ est actuellement au plus haut face au $, ça ne pourra que renforcer ce rendement.
Salut Iroko Fred
54 $ pour Realty Income qui distribue autour de 3,25 $ par action annualisés, c’est bien du environ 6 % brut. À ce prix, on paie également environ 12X l’AFFO 2026 attendu !! Le dividende représenterait ainsi autour de 73–74 % de l’AFFO, donc on n’est pas sur un dividende qui absorbe la totalité du cash-flow.
Et comme tu l’as si bien dit , les chiffres sont extrêmement solides : 98,8 % d’occupation au T2 2026, plus de 15 500 propriétés, et tu as surtout des notations crédit A3 chez Moody’s, A- chez S&P et A chez Fitch. Tu vas me demander où je trouve tous ces chiffres, tu as le site internet BAGGR que je trouve simplement STRATOSPHÉRIQUE. Tu peux tout faire avec. Tu as la chaîne de " Hugo - IQ INVEST " son fondateur, et aussi " Logique Invest " qui ont parlé notamment des Reits, de leur solidité, et de leur dividende. Ultra pertinent. Ils parlent aussi d’autres Reits bien evidemment.
Aussi, la où je serais plus vigilant, c’est justement sur les taux. Si le rendement des « Treasuries » reste très élevé, un dividende de 6 % sur une action devient mécaniquement moins exceptionnel puisqu’on peut obtenir un rendement important avec beaucoup moins de risque sur de l’obligataire. Et pour Realty Income, des taux élevés signifient aussi un coût de refinancement et un coût du capital plus élevés. Comme leur modèle repose beaucoup sur l’acquisition régulière de nouveaux actifs, il faut surveiller le spread entre le rendement des acquisitions et leur coût de financement.
Donc à 54 $, je comprends parfaitement l’idée d’ouvrir progressivement une ligne et éventuellement de renforcer sur de nouvelles baisses, mais personnellement je regarderais davantage P/AFFO + payout sur AFFO + coût de la dette + rendement des nouvelles acquisitions que simplement le rendement du dividende. Tout sur Realty Income : Baggr
Petite nuance aussi sur les « 4,1 % net » : ça dépend de la fiscalité de chacun, du courtier et du traitement du prélèvement américain, donc je parlerais plutôt de 6 % brut pour comparer proprement entre investisseurs.
Si tu es intéressé par d’autres Reits dans ce thème un peu " cœur de portefeuille". J’étudie notamment " NNN Reits ", qui vient d’augmenter son dividende pour la 37e année consécutive. Aureement dit du solide ! Et je suis rentré il y a peu sur Agree Realty qui distribue mensuellement aussi!
En complément de celle-ci, pour un peu plus de rendement, j’ai en portefeuille Vici Properties, qui a distribué 8,10% brut cette année. Justement, Logique Invest sur YouTube en parle dans ses vidéos, il l’analyse tres peecisement.
Mais conclure, je pense comme toi qu’il faut rentrer, même si ça risque de diminuer encore un peu selon les annonces de la FeD.. mais sur de l’horizon long, je suis convaincu que ça paiera ! Perso j’y rentre et j’ai renforcé RI hier justement avant la fermeture des marchés
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Merci pour vos réponses.
J’irai voir le site « BAGGR » et « Logique Invest ».
J’irai étudier les actions « NNN Reits », « Agree Realty » et « Vici Propoerties » que je ne connais pas.
En tout cas, top les gars pour vos infos !
Bonne soirée à toutes et à tous.
Tu as totalement raison, cela étant tu achètes aujourd’hui mais les loyers sont versés régulièrement et tant que change est défavorable, les euros reçus peuvent être décevants.
Quand on l’accepte, on peut ouvrir la ligne mais cet élément est à souligner préalablement à l’achat
Bonsoir,
Pas si défavorable que ça non plus, l’Euro était à 1,18-1,20$ il y a moins d’un an, il est à 1,125$ actuellement. C’est donc moins favorable qu’il y a quelques temps pour l’achat de REITS, mais mieux pour la distribution, on ne peut pas tout avoir. 
Pour en détenir depuis un certain temps, je reçois bien mon dividende mensuel et , en comparaison avec des SCPI qui versent en euros, le rendement est nettement moins élevés.
A montant équivalent, la Realty income me sert un dividende bien moins élevés que le même montant investi sur une SCPI qui verse un loyer en euro
Concernant l’analyse, sur bagrr elle est assez complète. L’une des différences avec les SCPI porte sur le niveau d’endettement. son coût. Effectivement une foncière cotée, ainsi que les reits ont souvent des niveaux d’endettement beaucoup plus élevés que les SCPI, la conséquence d’une hausse des taux est donc plus impactante en terme de coût sur ces foncières.
Souvent si les SCPI, investies sur des actifs en Europe, et qui ajustent le niveau des loyers a l’inflation, les reits font elles de même ? et quand bien même les charges de financement restent plus élevés dans un contexte de taux élevés. Donc c’est davantage une question de profil d’investisseurs, de choix d’investissement, la reits et les foncières ont des potentiels de valorisation long terme plus élevés que les scpi, mais le risque d’une variation de la distribution l’est également.
Pour se préserver du risque de change, je préfère encore ouvrir une position sur des foncières cotée type Gecina, ou Unibail-Rodamco, effectuer un ajustement du pru sur une reits et renforcer mes SCPI mieux adaptées à ma perception du marché et mon profil
Je n’attends pas que des dividendes mensuels sur cette action.
J’ai analysé la courbe sur Zonebourse et elle est très cyclique. En ce moment on est sur un cycle baissier du cours de l’action du fait de la hausse des taux. Lorsque les taux baisseront le cours de l’action remontera et je vise une plus-value de 15/20% dans quelques mois/années. Et en attendant je perçois des dividendes pas exceptionnels mais c’est toujours ça de pris. Je table sur une baisse encore jusqu’à 49 dollars (ça m’étonnerait qu’elle baisse plus) et à chaque fois que j’aurai des liquidités, je renforce Realty Income tout en continuant à investir sur Atlas. L’idéal serait un PRU autour de 51/52 dollars pour revendre toute ma position ou une partie de position vers 65 dollars et empocher la grosse plus-value.
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