Sofidynamic - Avis sur la SCPI🔎

[kolbet]

La diversification géographique devrait se faire au fil de l’eau. Par contre, ce qui me gêne le plus, c’est d’avoir l’impression que Sofidy ait juste cherché à collecter pour collecter sans réelle stratégie différenciante derrière.

En 2021, Sofidy avait déjà lancé Europe Invest. Le rendement est décevant (4,71%) et le prix de la part est en surcote (5,52%).

3 ans plus tard, Sofidy lance Sofidynamic, très semblable à Europe Invest en stratégie : diversification en actifs et en zone géographique (Europe).

La seule différence, finalement, serait qu’ Europe Invest privilégie la qualité de l’emplacement, de l’actif et du locataire tandis que Sofidynamic accepte de prendre plus de risques moyennant un rendement supérieur…

Mouais, je passe mon tour, estimant que le rendement n’est pas la seule source de performance à long terme.

A noter qu’en nue propriété, la clé de démembrement est canon sur 7 ans (rendement équivalent à 5,92% par an sans fiscalité). Mais qu’en sera-t-il du prix de la part à l’issue du démembrement si la qualité des actifs n’est pas le premier critère de choix ?

[Laurent74]

Revalorisation du prix des parts Sofidynamic, +5% à partir du 3 janvier 2025, passant de 300€ à 315€ par part.
De la même manière, à compter du 3 janvier 2025, le prix de retrait d’une part passera de 294€ à 308,70€ pour tout retrait intervenant après 8 ans de détention.

==> Lien de l’article

[JeanSeb]

Merci Laurent pour l’info. Cette grosse augmentation du prix de part de 5% est bien pour les anciens porteurs de parts, en revanche ça risque de freiner les nouveaux acheteurs potentiels, dommage pour une très jeune SCPI lancée il y a moins d’1an. Pas sûr que ça soit la bonne stratégie. Des SCPI comme Iroko sont bcp plus prudentes dans les revalorisation de prix de part, ça leur permet de collecter à fond et au meilleur moment.
Perso, pour les mêmes arguments que Kolbet ci-dessus, j’ai passé mon tour sur Sofidynamics : 1er achat 100% en France, mauvais track record du gestionnaire Sofidy sur Sofidy Europe Invest lancée en 2021 + baisse du prix de parts d’Effimo 1 & Sofipierre d’environ 10%… Vraiment pas top.

[flejacq]

Bonjour,
J’ai également reçu le mail associés ce matin. Je n’ai pas vu les chiffres derrière cette augmentation. Dans quelle mesure la valeur dépassait -elle ou approchait elle la limite réglementaire ? Au-delà de la « stratégie » de collecte, il y a des contraintes. Iroko ou Remake ont désormais des encours qui augmentent leur « inertie ». Les nouvelles SCPI sont très sensibles et peuvent facilement devoir ré évaluer très vite dans le marché actuel…

[kolbet]

Effectivement j’étais sceptique (et le suis encore) mais si je me trompe (ça m’arrive souvent), tant mieux !

Sur le dernier bulletin trimestriel, je relève 41,40 % de taux d’endettement. C’est énorme. L’effet de levier induit a probablement accentué la hausse enregistrée sur les valorisations d’actifs (c’est une supposition de ma part).

Le taux d’endettement des SCPI amplifie à la hausse comme à la baisse l’évolution de la valeur vénale des actifs détenus.

Si la SCPI PRIMOPIERRE a vu, par exemple, son prix de part baisser de 39% entre 2021 et aujourd’hui, ce n’est pas uniquement en raison de la correction sur l’immobilier de bureau. Outre la décote exceptionnelle d’actifs situés à la Défense, l’endettement de la SCPI est de 37,51% au dernier trimestre (et lorsque à l’endettement de la SCPI, s’ajoute celui du souscripteur ayant acquis tout ou partie de ses parts à crédit, les pertes sont démultipliées).

[Jerome]

Ce qui m’inquiéte le plus, c’est en cherchant sur la SCPI sa valeur de reconstitution, impossible de la trouver, comment peut-on augmenter la part sociale sans avoir de valeur de reconstitution ?

[JeanSeb]

Ce matin dans sa newsletter, Marc Florentino de meilleurtaux placement et BFM business la qualifie de meilleure SCPI avec un rendement 2024 hors revalorisation de 10% ! Il oublie de dire qu’avec le délai de jouissance de 6mois et étant sortie en janvier, cette SCPI n’a pas distribué bcp de dividendes en 2024. C’est le pb des jeunes SCPI, difficile de se baser sur le taux de distribution qui est biaisé par le délai de jouissance dans des encours en plein ramp up.
Il fait la liste des 3-4 acquisitions de la SCPI, toutes sont basées en France donc taxées à 17%(CSG rds) + IR exemple 30% suivant TMI…
Étonnant pour une SCPI qui se disait européenne.
Avec cette revalorisation, le rendement va mécaniquement baisser, ainsi que les nouvelles souscriptions, les investisseurs refusant de payer une SCPI 5% de plus que la veille. Pas terrible dans ce contexte de marché… Je pense que sur 3-4 actifs bien achetés à crédit (plus de 40%!!) et un bon expert, y’a moyen d’être en décote de 10% et de revaloriser de 5% le prix de part. Rien d’étonnant !
On aurait aimé voir ça pour les autres SCPI : sofidy Europe invest, efimmo 1 et sofipierre !

[flejacq]

Bonjour,

J’ai reçu ce mail et je suis un peu surpris. C’est la première fois que le paiement trimestriel d’une de mes SCPI n’est pas effectué en janvier mais mi février. Alors certes les statuts et la réglementation doivent l’autoriser mais pourquoi les autres ne le font ils pas si c’est si « important » ?

Nous avons le plaisir de vous confirmer le prochain versement de vos dividendes du 4ème trimestre 2024 relatifs à votre investissement dans la SCPI Sofidynamic.

Ce versement sera d’un montant brut de 2,38€ par part et par mois de jouissance.*

Conformément à nos obligations comptables et réglementaires, le versement du dividende du 4ème trimestre 2024 sera effectif à partir du 15 février prochain, sous réserve d’approbation des comptes lors de l’Assemblée Générale de votre SCPI le 14 février.

[JeanSeb]

Bizarre cette façon de faire. Bcp de SCPI paient leur dividende très tard, au plus tard 1 mois et quelques jours après la fin du trimestre ; avec Sofidynamic c’est plus d’1 mois et demie après !
Si ça peut te rassurer, ça doit leur permettre de faire travailler ton argent et de rendre la SCPI encore plus performante !

[flejacq]

Plus de 15 ans que je suis investi en SCPI (une dizaine) et j’ai toujours été payé entre le 15 et le 31 du mois. Jamais le mois suivant.

[JeanSeb]

As tu investi dans une grande SCPI de santé qui commence par un P ! Ou une autre SCPI investies majoritairement en Allemagne qui vient de fusionner ses 2 SCPI allemandes. Y’en a d’autres. Ils sont coutumiers du fait. C’est vraiment pas top !

[Damlet]

Oui pour l’Allemande, les dividendes de 2024T3 ont été versés le 06/11/2024 !

[selimb68]

La valeur de reconstitution au 30/9/2024 est de 340,42 €, et la valeur de réalisation est de 319€, l’augmentation de la valeur de part à 315€ présente toujours une décote de 7%.
Cela me parait assez intéressant, qu’est ce que vous en pensez ?
On achète en dessous de la valeur de réalisation.

[Thibaut83]

Plus de 12% d’augmentation de la valeur de reconstitution en 1 an, c’est oufff, pendant que les autres font peniblement +3% pour les meilleures.

[Greg33]

Alerte sur la SCPI Sofidynamic​:bomb: :

On peut voir qu’au bout de 13 mois, la SCPI Sofidynamic n’est pas du tout Européenne mais 100 % française…

1/J’ai contacté le service client il y a plusieurs reprises peut-être même pour pouvoir transférer les parts dans une assurance vie puisque du 100 % français qu’on va se faire allumer au niveau des impôts. … Réponse négative ! (Boursorama m’avait dit que c’était possible mais apparemment le service client me dit que la SCPI n’est pas proposé pour l’instant l’assurance vie je veux bien les croire et peut-être que Bourso a fait une erreur)

2/J’ai également demandé pourquoi 100% Français et surtout QUAND allaient-ils enfin passer en SCPI Européenne? … Visiblement la réponse est laconique à savoir qu’ils sont dans leur stratégie (mensonge pour les premiers acquéreurs) « ils ne regrette rien ». Visiblement les acheteurs de parts Sofidy n’ont pas leur mot à dire leur stratégie sur Sofidynamic qui est « Choisie et assumée » !
(concentration sur le marché français encore sur plusieurs années et peut-être plus tard un peu d’Européen) et encore une citation " Nos choix d’actifs ne saurait être guidé par d’éventuelles raisons fiscales" !!! Un comble!

∆ Suis-je le seul à me sentir floué? malgré les très belles performances de lancement mais c’est un peu normal avec 6 mois de délai de carence et 4 mois et demi pour recevoir le premier loyer… En effet il y a aussi une augmentation du prix de la part, je leur accorde ceci mais est-ce bien raisonnable au lancement ?

Je pose ma question ici sur le forum car sur les vidéos YouTube Sofidynamic: Personne ne semble s’étonner qu’on est et on restera très longtemps en SCPI 100% Française .

Pourtant, au lancement de la SCPI, on nous avait PROMIS UNE SCPI DIVERSIFIEE GEOGRAPHIQUEMENT ET EUROPÉENNE …Depuis 6 mois visiblement c’est quelqu’un d’autre qui apparaît comme responsable est le discours change avec une priorité à la France.

Y a t’il un moyen de « faire pression » pour que la tradtegie vendue au début soit appliquée? (à Savoir une SCPI EUROPÉENNE) Visiblement on se récupère tous les petits commerces dans les villages de France hormis le premier achat à Paris…

Pour moi il y a eu tromperie surtout sur les premières personnes qui ont investi chez eux!

Sachant que j’ai investi un très gros montant chez eux, je souhaiterais avoir des retours pour savoir si je suis le seul à vouloir que ça change?

… et à ce qu’il tienne les promesses qu’ils avaient faites au lancement!
(D’ailleurs je suis étonné que ce soit autorisé par l’AMF).

Votre retour serait le bienvenu .

3/ @Clement : Bonjour Clément . La réponse du responsable communication Sofidynamic (Monsieur Damien Gauthier) met en cause Louve Invest (et Boursorama que j’avais aussi contacté) pour un manquement de conseil!
… Sauf qu’ils ont changé leur fusil d’épaule entre-temps et quand on reprend leur plaquettes initiale de lancement il n’était pas du tout question de faire du 100 % français (ou attendre plusieurs années avant d’avoir le premier achat européen hypothétique).

On voit sur les vidéos YouTube que le discours commence à changer à partir du mois de juin/juillet 2024 mentionnant après coup que le socle principal sera fait en France, et ils laissent penser que cela peut durer plusieurs années dans les toutes dernières interviews des dirigeants de Sofidynamic (d’ailleurs ce n’est plus la même personne qui parle donc sûrement il y a dû avoir du changement à la tête de la SCPI).

Pour ceux qui ont acheté des le lancement, je viens de regarder leur plaquettes info et le descriptif qu’ils nous avaiet qu’ils ont donné également à Louve et Boursorama

…pour moi il n’y a aucun défaut de conseils de votre part mais bien une tromperie de la part de Sofidy.

Je trouve ça un peu facile de leur part!

4/ Comment faire pour les interpeller et changer les choses?

Finalement ils pointent du doigt les courtiers (donc @LouveInvest dans mon cas… Mais ça aurait pu être Boursorama puisque les informations étaient les mêmes) sans reconnaître que leur stratégie a changé entre le lancement et maintenant. Le responsable communication semble bloquer mes demandes (alors que j’ai quand même investi à montant à 6 chiffres), il ne semble pas y avoir de remontée en haut lieu, hormis l’énormité d’impôts que l’on va payer à cause de leur petit mensonge, personne ne va investir maintenant dans cet SCPI qui a peu de biens et surtout 100 % en France avec le mensonge de la SCPI européenne qui n’arrivera peut-être jamais.

[Greg33]

Ouais mais ça reste du 100 % français alors que c’était vendu comme une SCPI européenne pour les premiers acheteurs maintenant ils ont modifié leur propos en disant que ça viendra plus tard… Personnellement je me sens trompé même si forcément les performances sont bonnes puisque c’est du lancement avec 6 mois d’attente pour avoir le premier loyer… Donc au final vu qu’il paye par trimestre quand on arrive au début 2024 , ça fait un seul reversement… Donc forcément les performances sont bonnes mais par contre on va se faire allumer par les impôts avec une SCPI 100 % française si j’avais su je l’aurais quand même pris mais dans une assurance vie.

[Greg33]

Je confirme… Et d’ailleurs ça fait encore gonfler artificiellement la performance annualisée qu’ils affichent.

[Luigi]

Bonjour,
Sofidynamic s’est toujours présentée comme une SCPI High Yield et opportuniste.

Leur terrain de jeu c’est l’Europe au sens large, mais si - pour le moment - les meilleures opportunités ont été trouvées en France on ne va pas le leur reprocher.

Leur stratégie opportuniste porte ses fruits puisqu’elle a permis, au delà d’un taux de distribution élevé, de voir la valeur de la part augmenter de +5%, tout en restant conservateur par rapport à la valeur de reconstitution qui augmente de +18.8% !
Combien d’autres SCPI ont réalisé la même performance en quelques mois ?

Si vous vouliez réellement une SCPI 100% hors France, il aurait fallu choisir une SCPI comme Comète par exemple.

[Greg33]

Bonjour Luigi, je comprends votre réponse. Donc, bien entendu, valeur de reconstitution qui augmente de façon extraordinaire et performance, et cetera. Pas de souci.

Donc non, je ne voulais pas forcément une SCPI 100% européenne mais une SCPI européenne. Enfin bref, ce qui avait été Proposé aux premiers investisseurs… Mais visiblement Il va sûrement falloir attendre très très longtemps avant qu’il se tourne vers l’Europe. Alors qu’on voit bien sur d’autres SCPI européennes qu’il y a de grosses opportunités également en Europe (Même si 2024 je l’ai bien compris Était une année Très intéressante pour le marché français.)

[bdjparis]

La prochaine acquisition de Sofidynamic devrait être aux Pays-Bas donc vous n’aurez pas à attendre trop longtemps avec l’ouverture à l’Europe.