Sofidynamic - Avis sur la SCPI 🔎

[kolbet]

La diversification géographique devrait se faire au fil de l’eau. Par contre, ce qui me gêne le plus, c’est d’avoir l’impression que Sofidy ait juste cherché à collecter pour collecter sans réelle stratégie différenciante derrière.

En 2021, Sofidy avait déjà lancé Europe Invest. Le rendement est décevant (4,71%) et le prix de la part est en surcote (5,52%).

3 ans plus tard, Sofidy lance Sofidynamic, très semblable à Europe Invest en stratégie : diversification en actifs et en zone géographique (Europe).

La seule différence, finalement, serait qu’ Europe Invest privilégie la qualité de l’emplacement, de l’actif et du locataire tandis que Sofidynamic accepte de prendre plus de risques moyennant un rendement supérieur…

Mouais, je passe mon tour, estimant que le rendement n’est pas la seule source de performance à long terme.

A noter qu’en nue propriété, la clé de démembrement est canon sur 7 ans (rendement équivalent à 5,92% par an sans fiscalité). Mais qu’en sera-t-il du prix de la part à l’issue du démembrement si la qualité des actifs n’est pas le premier critère de choix ?

[Laurent74]

Revalorisation du prix des parts Sofidynamic, +5% à partir du 3 janvier 2025, passant de 300€ à 315€ par part.
De la même manière, à compter du 3 janvier 2025, le prix de retrait d’une part passera de 294€ à 308,70€ pour tout retrait intervenant après 8 ans de détention.

==> Lien de l’article

[JeanSeb]

Merci Laurent pour l’info. Cette grosse augmentation du prix de part de 5% est bien pour les anciens porteurs de parts, en revanche ça risque de freiner les nouveaux acheteurs potentiels, dommage pour une très jeune SCPI lancée il y a moins d’1an. Pas sûr que ça soit la bonne stratégie. Des SCPI comme Iroko sont bcp plus prudentes dans les revalorisation de prix de part, ça leur permet de collecter à fond et au meilleur moment.
Perso, pour les mêmes arguments que Kolbet ci-dessus, j’ai passé mon tour sur Sofidynamics : 1er achat 100% en France, mauvais track record du gestionnaire Sofidy sur Sofidy Europe Invest lancée en 2021 + baisse du prix de parts d’Effimo 1 & Sofipierre d’environ 10%… Vraiment pas top.

[flejacq]

Bonjour,
J’ai également reçu le mail associés ce matin. Je n’ai pas vu les chiffres derrière cette augmentation. Dans quelle mesure la valeur dépassait -elle ou approchait elle la limite réglementaire ? Au-delà de la « stratégie » de collecte, il y a des contraintes. Iroko ou Remake ont désormais des encours qui augmentent leur « inertie ». Les nouvelles SCPI sont très sensibles et peuvent facilement devoir ré évaluer très vite dans le marché actuel…

[kolbet]

Effectivement j’étais sceptique (et le suis encore) mais si je me trompe (ça m’arrive souvent), tant mieux !

Sur le dernier bulletin trimestriel, je relève 41,40 % de taux d’endettement. C’est énorme. L’effet de levier induit a probablement accentué la hausse enregistrée sur les valorisations d’actifs (c’est une supposition de ma part).

Le taux d’endettement des SCPI amplifie à la hausse comme à la baisse l’évolution de la valeur vénale des actifs détenus.

Si la SCPI PRIMOPIERRE a vu, par exemple, son prix de part baisser de 39% entre 2021 et aujourd’hui, ce n’est pas uniquement en raison de la correction sur l’immobilier de bureau. Outre la décote exceptionnelle d’actifs situés à la Défense, l’endettement de la SCPI est de 37,51% au dernier trimestre (et lorsque à l’endettement de la SCPI, s’ajoute celui du souscripteur ayant acquis tout ou partie de ses parts à crédit, les pertes sont démultipliées).

[Jerome]

Ce qui m’inquiéte le plus, c’est en cherchant sur la SCPI sa valeur de reconstitution, impossible de la trouver, comment peut-on augmenter la part sociale sans avoir de valeur de reconstitution ?

[JeanSeb]

Ce matin dans sa newsletter, Marc Florentino de meilleurtaux placement et BFM business la qualifie de meilleure SCPI avec un rendement 2024 hors revalorisation de 10% ! Il oublie de dire qu’avec le délai de jouissance de 6mois et étant sortie en janvier, cette SCPI n’a pas distribué bcp de dividendes en 2024. C’est le pb des jeunes SCPI, difficile de se baser sur le taux de distribution qui est biaisé par le délai de jouissance dans des encours en plein ramp up.
Il fait la liste des 3-4 acquisitions de la SCPI, toutes sont basées en France donc taxées à 17%(CSG rds) + IR exemple 30% suivant TMI…
Étonnant pour une SCPI qui se disait européenne.
Avec cette revalorisation, le rendement va mécaniquement baisser, ainsi que les nouvelles souscriptions, les investisseurs refusant de payer une SCPI 5% de plus que la veille. Pas terrible dans ce contexte de marché… Je pense que sur 3-4 actifs bien achetés à crédit (plus de 40%!!) et un bon expert, y’a moyen d’être en décote de 10% et de revaloriser de 5% le prix de part. Rien d’étonnant !
On aurait aimé voir ça pour les autres SCPI : sofidy Europe invest, efimmo 1 et sofipierre !

[flejacq]

Bonjour,

J’ai reçu ce mail et je suis un peu surpris. C’est la première fois que le paiement trimestriel d’une de mes SCPI n’est pas effectué en janvier mais mi février. Alors certes les statuts et la réglementation doivent l’autoriser mais pourquoi les autres ne le font ils pas si c’est si « important » ?

Nous avons le plaisir de vous confirmer le prochain versement de vos dividendes du 4ème trimestre 2024 relatifs à votre investissement dans la SCPI Sofidynamic.

Ce versement sera d’un montant brut de 2,38€ par part et par mois de jouissance.*

Conformément à nos obligations comptables et réglementaires, le versement du dividende du 4ème trimestre 2024 sera effectif à partir du 15 février prochain, sous réserve d’approbation des comptes lors de l’Assemblée Générale de votre SCPI le 14 février.

[JeanSeb]

Bizarre cette façon de faire. Bcp de SCPI paient leur dividende très tard, au plus tard 1 mois et quelques jours après la fin du trimestre ; avec Sofidynamic c’est plus d’1 mois et demie après !
Si ça peut te rassurer, ça doit leur permettre de faire travailler ton argent et de rendre la SCPI encore plus performante !

[flejacq]

Plus de 15 ans que je suis investi en SCPI (une dizaine) et j’ai toujours été payé entre le 15 et le 31 du mois. Jamais le mois suivant.

[JeanSeb]

As tu investi dans une grande SCPI de santé qui commence par un P ! Ou une autre SCPI investies majoritairement en Allemagne qui vient de fusionner ses 2 SCPI allemandes. Y’en a d’autres. Ils sont coutumiers du fait. C’est vraiment pas top !

[Damlet]

Oui pour l’Allemande, les dividendes de 2024T3 ont été versés le 06/11/2024 !

[selimb68]

La valeur de reconstitution au 30/9/2024 est de 340,42 €, et la valeur de réalisation est de 319€, l’augmentation de la valeur de part à 315€ présente toujours une décote de 7%.
Cela me parait assez intéressant, qu’est ce que vous en pensez ?
On achète en dessous de la valeur de réalisation.

[Thibaut83]

Plus de 12% d’augmentation de la valeur de reconstitution en 1 an, c’est oufff, pendant que les autres font peniblement +3% pour les meilleures.

[Luigi]

Bonjour,
Sofidynamic s’est toujours présentée comme une SCPI High Yield et opportuniste.

Leur terrain de jeu c’est l’Europe au sens large, mais si - pour le moment - les meilleures opportunités ont été trouvées en France on ne va pas le leur reprocher.

Leur stratégie opportuniste porte ses fruits puisqu’elle a permis, au delà d’un taux de distribution élevé, de voir la valeur de la part augmenter de +5%, tout en restant conservateur par rapport à la valeur de reconstitution qui augmente de +18.8% !
Combien d’autres SCPI ont réalisé la même performance en quelques mois ?

Si vous vouliez réellement une SCPI 100% hors France, il aurait fallu choisir une SCPI comme Comète par exemple.

[Greg33]

Bonjour Luigi, je comprends votre réponse. Donc, bien entendu, valeur de reconstitution qui augmente de façon extraordinaire et performance, et cetera. Pas de souci.

Donc non, je ne voulais pas forcément une SCPI 100% européenne mais une SCPI européenne. Enfin bref, ce qui avait été Proposé aux premiers investisseurs… Mais visiblement Il va sûrement falloir attendre très très longtemps avant qu’il se tourne vers l’Europe. Alors qu’on voit bien sur d’autres SCPI européennes qu’il y a de grosses opportunités également en Europe (Même si 2024 je l’ai bien compris Était une année Très intéressante pour le marché français.)

[bdjparis]

La prochaine acquisition de Sofidynamic devrait être aux Pays-Bas donc vous n’aurez pas à attendre trop longtemps avec l’ouverture à l’Europe.

[Abel1]

Ils ont communiqué sur la sanction qui était prévue par l’AMF ?

[Clement]

Merci pour vos retours.

Après échange avec la Société de Gestion, cette dernière nous a confirmé qu’elle avait souhaité, sur la première année d’exercice de la SCPI, aborder cette stratégie d’investissement plus dynamique en capitalisant sur son expertise historique sur la typologie d’actifs « commerces » et aussi et surtout, en capitalisant sur son réseau de sourcing français en région, grâce notamment à ses bureaux présents en local à Lyon, Aix En Provence, Bordeaux et Nantes, et ce, afin de contrebalancer le pas de côté réalisé sur le couple risque / rendement.

Bien qu’à l’issue de l’exercice 2024, le patrimoine de la SCPI soit 100% Français (à noter qu’il s’agit que des 11 premiers mois de vie de la SCPI et qu’à l’échelle d’un véhicule de long terme cela est finalement très peu), Sofidy aborde 2025 avec l’intention d’initier rapidement une diversification géographique tournée vers l’Europe. Celle-ci nous confirme d’ailleurs que plusieurs dossiers sont à l’étude afin de mettre en oeuvre la stratégie d’européanisation.

En espérant que cela puisse vous éclairer !

[flejacq]

Je ne comprends pas le débat. J’ai acheté des parts sponsors et à aucun moment je n’ai acheté un produits 100% Europe. C’est le positionnement de Sofidy Europe Invest (désastreux soit dit en passant). Sofidiynamic se positionne sur des investissements « high yield » avec une liberté totale en terme de géographie. Ce qui me gêne plus c’est ce décalage de paiement pour attendre l’AG. J’aurais aimé entendre la gestion là dessus. Les autres SCPI ne le font pas. Cela ne me semble absolument pas justifié.