Sofidynamic - Avis sur la SCPI🔎

[kolbet]

La diversification géographique devrait se faire au fil de l’eau. Par contre, ce qui me gêne le plus, c’est d’avoir l’impression que Sofidy ait juste cherché à collecter pour collecter sans réelle stratégie différenciante derrière.

En 2021, Sofidy avait déjà lancé Europe Invest. Le rendement est décevant (4,71%) et le prix de la part est en surcote (5,52%).

3 ans plus tard, Sofidy lance Sofidynamic, très semblable à Europe Invest en stratégie : diversification en actifs et en zone géographique (Europe).

La seule différence, finalement, serait qu’ Europe Invest privilégie la qualité de l’emplacement, de l’actif et du locataire tandis que Sofidynamic accepte de prendre plus de risques moyennant un rendement supérieur…

Mouais, je passe mon tour, estimant que le rendement n’est pas la seule source de performance à long terme.

A noter qu’en nue propriété, la clé de démembrement est canon sur 7 ans (rendement équivalent à 5,92% par an sans fiscalité). Mais qu’en sera-t-il du prix de la part à l’issue du démembrement si la qualité des actifs n’est pas le premier critère de choix ?

[Laurent74]

Revalorisation du prix des parts Sofidynamic, +5% à partir du 3 janvier 2025, passant de 300€ à 315€ par part.
De la même manière, à compter du 3 janvier 2025, le prix de retrait d’une part passera de 294€ à 308,70€ pour tout retrait intervenant après 8 ans de détention.

==> Lien de l’article

[JeanSeb]

Merci Laurent pour l’info. Cette grosse augmentation du prix de part de 5% est bien pour les anciens porteurs de parts, en revanche ça risque de freiner les nouveaux acheteurs potentiels, dommage pour une très jeune SCPI lancée il y a moins d’1an. Pas sûr que ça soit la bonne stratégie. Des SCPI comme Iroko sont bcp plus prudentes dans les revalorisation de prix de part, ça leur permet de collecter à fond et au meilleur moment.
Perso, pour les mêmes arguments que Kolbet ci-dessus, j’ai passé mon tour sur Sofidynamics : 1er achat 100% en France, mauvais track record du gestionnaire Sofidy sur Sofidy Europe Invest lancée en 2021 + baisse du prix de parts d’Effimo 1 & Sofipierre d’environ 10%… Vraiment pas top.

[flejacq]

Bonjour,
J’ai également reçu le mail associés ce matin. Je n’ai pas vu les chiffres derrière cette augmentation. Dans quelle mesure la valeur dépassait -elle ou approchait elle la limite réglementaire ? Au-delà de la « stratégie » de collecte, il y a des contraintes. Iroko ou Remake ont désormais des encours qui augmentent leur « inertie ». Les nouvelles SCPI sont très sensibles et peuvent facilement devoir ré évaluer très vite dans le marché actuel…

[kolbet]

Effectivement j’étais sceptique (et le suis encore) mais si je me trompe (ça m’arrive souvent), tant mieux !

Sur le dernier bulletin trimestriel, je relève 41,40 % de taux d’endettement. C’est énorme. L’effet de levier induit a probablement accentué la hausse enregistrée sur les valorisations d’actifs (c’est une supposition de ma part).

Le taux d’endettement des SCPI amplifie à la hausse comme à la baisse l’évolution de la valeur vénale des actifs détenus.

Si la SCPI PRIMOPIERRE a vu, par exemple, son prix de part baisser de 39% entre 2021 et aujourd’hui, ce n’est pas uniquement en raison de la correction sur l’immobilier de bureau. Outre la décote exceptionnelle d’actifs situés à la Défense, l’endettement de la SCPI est de 37,51% au dernier trimestre (et lorsque à l’endettement de la SCPI, s’ajoute celui du souscripteur ayant acquis tout ou partie de ses parts à crédit, les pertes sont démultipliées).

[Jerome]

Ce qui m’inquiéte le plus, c’est en cherchant sur la SCPI sa valeur de reconstitution, impossible de la trouver, comment peut-on augmenter la part sociale sans avoir de valeur de reconstitution ?

[JeanSeb]

Ce matin dans sa newsletter, Marc Florentino de meilleurtaux placement et BFM business la qualifie de meilleure SCPI avec un rendement 2024 hors revalorisation de 10% ! Il oublie de dire qu’avec le délai de jouissance de 6mois et étant sortie en janvier, cette SCPI n’a pas distribué bcp de dividendes en 2024. C’est le pb des jeunes SCPI, difficile de se baser sur le taux de distribution qui est biaisé par le délai de jouissance dans des encours en plein ramp up.
Il fait la liste des 3-4 acquisitions de la SCPI, toutes sont basées en France donc taxées à 17%(CSG rds) + IR exemple 30% suivant TMI…
Étonnant pour une SCPI qui se disait européenne.
Avec cette revalorisation, le rendement va mécaniquement baisser, ainsi que les nouvelles souscriptions, les investisseurs refusant de payer une SCPI 5% de plus que la veille. Pas terrible dans ce contexte de marché… Je pense que sur 3-4 actifs bien achetés à crédit (plus de 40%!!) et un bon expert, y’a moyen d’être en décote de 10% et de revaloriser de 5% le prix de part. Rien d’étonnant !
On aurait aimé voir ça pour les autres SCPI : sofidy Europe invest, efimmo 1 et sofipierre !