GMA Essentialis - Avis sur la SCPI 🔎

[JeanSeb]

Très surprenant. Je vois un intérêt pour la SCPI de conserver plus longtemps les loyers qu’ils touchent. En revanche pour le souscripteur, il n’y a aucun intérêt. Le management de cette SCPI ne donne pas vraiment confiance. Je n’oublie pas les années 2023 et 2024 où le dividende était famélique alors que toutes les nouvelles SCPI donnaient des bons rendements. Ils ont essayé de masquer le faible rendement par une augmentation de prix de part en 2023. Dans leur communication ils ne parlaient que du secteur résilient de la grande distribution mais ne parlaient jamais des biens qu’ils détenaient et du rendement que la SCPI procurait aux souscripteurs. Dommage … A voir si la tendance s’améliore avec le temps et la remontée de l’économie allemande..

[Christophe1784065110]

Il y a quand meme un nombre important de SCPI avec des dirigeants qui prennent leurs clients/associés pour des prunes, la liste s’allonge, affligeant

[Vincentb]

Bonjour,
Pour info

[Papounet51]

Merci pour l’info,
mais cela se passe comment après pour les associés ? Tous les immeubles sont revendus et ils se partagent la recette au prorata ?

[Vincentb]

Il y a des bonnes explications sur le site de ce cgp.
Mais en gros, l’idée est se donner 18 mois pour tout vendre à des acheteurs extérieurs ou aux locataires directement. A voir dans quelles conditions ils vont pouvoir bien vendre sachant que la SCPI doit être liquidée.
Les associés se partagent le fruit de la vente moins tous les frais et il y en a (dette, frais de commercialisation, taxes, etc).

[JeanSeb]

Attention à bien regarder les valeurs de réalisation dans vos analyses de SCPI… Ici ce n’est pas la valeur de reconstitution que les associés vont récupérer après la dissolution de la SCPI, c’est plutôt plus proche de la valeur de réalisation. Bien souvent pour une part à 200euros, on a des valeurs de réalisation autour de 150euros soit un discount de 25%. Bienvenue dans le monde de la SCPI. Encore un très bon produit que m’avait revendu un cgp…

[Christophe1784065110]

Client Challenge

[Christophe1784065110]

Ci dessus pour info, article sur Essentialis, et bien çà commence a faire un peu beaucoup et cela va s’empirer je pense pour d’autres SCPI, faudrait plutot des fusions si cela est possible sans trop de casse pour les PP.

[8yftj]

Au moins celle-ci va arrêter les frais.
Mais il est à prédire beaucoup de dissolution ou fusion-absorption dans les trois années à venir… il y a eu beaucoup trop de SCPI lancées en 2024/2025. Celle-ci datait de 2021.

[JeanSeb]

Ça fait vraiment peur cette news. 34% de demande de retrait pour une SCPI qui valorisait plus de 40meur. Quid de toutes les SCPI valorisant très peu ? Que vont elles devenir ? Il faudrait qu’elles pensent rapidement à fusionner entre elles avant que ça soit la débandade chez les associés… Perso je ne ‹ miseraî › plus sur des SCPI capitalisant moins de 100meur sauf excellente réputation de la SDG et très forte croissance.

Pour en revenir à GMA Essentialis, ils se sont énormément endettés à plus de 40%. C’est clairement un red flag ! Ça met un levier dans l’investissement qui se retourne très vite contre les associés en cas de retournement du marché ou de hausse des taux. Pour soigner leurs ‹ chers associés › ils étaient passés d’une distribution trimestrielle à tous les 4 mois, alors que beaucoup de SCPI font de la distribution mensuelle désormais. Incroyable.

[8yftj]

Le dernier trimestre (ou quadrimestre), ils n’ont même rien distribué du tout. Et maintenant, ça part en liquidation… Mathématiquement, vu que les dettes doivent être purgées avant que le boni de liquidation ne soit distribué, les associés ne pourront plus avoir que la valeur de réalisation moins l’endettement. A supposer que les immeubles soient vendus à cette valeur.

[Kerv31]

Cette situation, désastreuse pour les associés mais pour les scpi en général qui suscitent méfiance et parfois discrédit de la part des investisseurs, mets en avant plusieurs éléments selon moi.
Sinon volatilité est connue et acceptée par les investisseurs en actions, la SCPI est souvent présenté comme un investissement avec un risque sri de 3/7 adaptée à un investisseur moins adepte de variation aussi forte qu’une décote de cette envergure après quelques années

D’abord la nécessité d’être en mesure de verser des revenus réguliers, c’est la condition première pour générer de la collecte.
Ensuite une prudence quant à l’endettement, car ce type d’investissement devrait favoriser, par la perf régulière, par la qualité de gestion etc, plutôt qu’un endettement élevé qui fragilise le véhicule en cas de difficulté.
Enfin la gestion et une stratégie assumée sur laquelle les investisseurs se positionnent.

[ismail75]

Bonjour, question naïf, y’en a pas mal de scpi pire que GMA Essentialis de point de vu associes (exemple primopierre, primovie, amundi… ceux qui ont perdu plus de 30% en moins de deux ans), pourquoi la dissolution de fonds n’a pas eu à l’ordre de jour pour ces scpi ?

[philippe25]

primopierre a perdu plus, quasi 80%…
leurs capitalisation est plus importante, les SDG ont plusieurs SCPI, donc ils vivent encore bien , récupèrent toujours les frais de gestion, les frais sur travaux etc.. donc n’ont aucun interet a dissoudre , leurs clients sont essorés eux par contre.
GMA essentialis France n’a que cette SCPI qui doit faire env 43M , beaucoup de dette , a mon avis ils ne paient pas les frais de structure et liquide, plus simple pour eux , pas pour leurs clients malheureusement.

[ismail75]

Je comprends que les sociétés de gestion (SG) puissent avoir intérêt à maintenir un fonds en activité. Toutefois, ma question est la suivante : n’existe-t-il pas un mécanisme permettant aux associés d’obliger la SG à dissoudre un fonds qui va très mal ? Du point de vue des associés, il peut en effet être plus intéressant de dissoudre un fonds que de continuer à voir la valeur de leurs parts se déprécier, surtout lorsqu’il n’y a plus d’espoir de redressement.

[philippe25]

c’est du droit, je ne connais pas, demander une assemblée generale extraordinaire pour voter la dissolution ? pas gagné par avance amha

[8yftj]

C’est très théorique mais @philippe25 a raison: tout associé peut demander l’inscription d’une résolution en ce sens à une AGE… et espérer une majorité.
Et que la sdg voudra bien être désignée liquidatrice, sinon il faudra en trouver un autre ou en faire désigner un par le président du tribunal judiciaire.
Bref, c’est très théorique. La vérité est que c’est toujours la SDG qui tient la décision: si elle veut continuer, vous avez peu de chance de la forcer à dissoudre; si elle ne veut plus, vous ne pourrez pas vous y opposer bien longtemps: même si l’AGE rejetait une résolution de dissolution, la SDG n’a plus qu’à démissionner de son rôle de SDG et si le conseil de surveillance ne peut pas en trouver une autre pour gérer la SCPI, c’est une cause de dissolution de plein droit.

[Kerv31]

L’une des solutions seraient que les associés renoncent à une partie du rendement afin de constituer un fonds de réserve permettant de financer la sortie de ceux qui souhaitent quitter le véhicule en période difficile.

Le souci est que, présenter de cette manière peu d’investisseurs seront enclin à voir un rendement minoré pour financer la liquidité de ceux qui sortent. GMA est toutefois un des contre exemples certes minoritaires de la vigilance dont les investisseurs doivent faire preuve lors de leurs souscriptions

[Papounet51]

Toutes les nouvelles ne feront pas forcément mourir les vieilles; elles peuvent elle-même mourir. Vigilance et analyse sont toujours de mise comme tu le dis.