Je vous rejoins sur l’ensemble des points évoqués, la déception est légitime.
Plusieurs observations sur les 4 SCPI de la FRANCAISE REM ayant baissé leur prix de part :
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la moyenne de baisse s’élève à - 18,96 % pour ces 4 SCPI entre 2015 et 2025.
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les nouveaux prix de part ont été fixés bien en dessous de la dernière valeur de reconstitution connue en septembre 2024, ce qui amplifie la baisse. La stratégie est probablement double : dissuader les sortants et relancer la collecte.
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il s’agit principalement de SCPI de bureau, dont 2 majoritairement en région parisienne.
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il s’agit de SCPI avec un ratio d’endettement très élevé avec une moyenne de 27,04 %. L’effet de levier amplifie la baisse enregistrée sur la valeur du patrimoine.
Si on en revient aux fondamentaux de l’investissement en immobilier.
Celui qui souhaite s’exposer à l’immobilier a 3 choix :
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investir directement en acquérant un bien immobilier. Mais un immeuble est par nature illiquide, non diversifié et nécessite une gestion quotidienne.
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acheter des actions d’une société immobilière cotée en bourse. La foncière cotée est liquide mais cette liquidité entraîne une volatilité à court terme et une forte corrélation avec les marchés actions, ce qui porte atteinte aux avantages de la diversification.
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investir dans une SCPI. Le fond public non coté vise à suivre une « troisième voie » en trouvant un équilibre entre liquidité et décorrélation aux marchés actions.
La fréquence de valorisation des actifs (deux fois par an) joue un rôle sur la perception du risque.
Alors que le cours de bourse des foncières cotées est lissé du fait de la cotation en continu, la fixation du prix des parts de SCPI se fait de manière sporadique.
Il s’en suit de longues périodes, sans correction, qui favorise insidieusement et de façon fallacieuse les SCPI en leur donnant l’apparence de fonds monétaires surperformants.
Puis, lorsque des corrections sont enregistrées, l’effet de surprise est amplifié et la panique maximale.
Pourtant, à long terme, la valorisation des SCPI est concomitante avec celle des actifs physiques immobiliers sous-jacents.
Si l’immobilier de bureau baisse, les SCPI de bureau baissent.
Sur la période 2015-2025, l’etf ishares global reit (REET) qui investit dans les 339 plus grandes foncières du monde, par taille de capitalisation, fait - 5 %.
Les 4 SCPI de la FRANCAISE REIM font beaucoup moins bien (- 18,96 %), mais il s’agit des mauvais élèves de la classe.
Il s’agit, aussi et surtout, de SCPI ayant surcollecté en haut de cycle.
J’ignore quel était le poids des institutionnels au capital de ces SCPI mais, d’une façon générale, les retraits massifs en période de crise ne font qu’accentuer la volatilité et la baisse au détriment de ceux qui restent (ou sont bloqués).
Plutôt que d’acheter en creux de marché et reluer les valorisations existantes, les SCPI sont alors obligées de vendre au pire moment, entraînant une spirale négative.
Depuis une ordonnance de juillet 2024, les SCPI peuvent désormais émettre 2 catégories de parts distinctes : l’une réservée aux investisseurs particuliers (parts A), l’autre aux investisseurs institutionnels (parts B). La collecte des particuliers (parts A) alimente exclusivement la demande de retrait des particuliers, tandis que la collecte des institutionnels (parts B) alimente exclusivement la demande de retrait des institutionnels.
Cette compartimentation entre particuliers et institutionnels est une bonne chose car elle permet de réduire la volatilité du fonds en période de crise, en limitant les effets indésirables d’une emprise trop importante des institutionnels au capital.
J’ignore si cette nouveauté est déjà mise en oeuvre, mais d’autres pistes d’améliorations me semblent intéressantes :
︎ Plutôt que de traiter les demandes de retraits par ordre d’arrivée, avec la règle « du premier arrivé, premier servi », ne serait-il pas plus équitable d’appliquer une limite trimestrielle sur les rachats par associé (5 % par exemple), afin d’atténuer le risque de « bank run » ? Dans ce système de régulation des flux sortants, chaque associé serait alors assuré de pouvoir racheter une part égale de son investissement, à tout moment pendant le trimestre en cours.
︎ Quitte à créer plusieurs catégories de parts, pourquoi ne pas renforcer la stabilité du capital et la liquidité en récompensant les associés les plus fidèles ? Au fil des années, tous les 5 ans par exemple, les parts de catégorie A détenues par l’associé seraient converties en parts de catégorie B, puis en parts de catégories C, etc. A chaque catégorie de parts correspondrait une tarification de frais différente, décroissante au fil du temps.
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