Les évolutions de prix de part sont la principale source de sur ou sous performance des SCPI à long terme.
En effet, lorsqu’il s’agit de comparer les écarts de performance d’un panel de 53 SCPI sur une période de 16 ans (entre 2003 et 2019), on observe que ceux-ci proviennent à 89 % des différences d’évolutions de prix de part et seulement à 11 % des différences de taux de distribution (GUEDJ - MARTELLINI - SAFAEE - étude de l’Edhec Institute juin 2021).
Aussi, l’investisseur a fort intérêt à privilégier les SCPI qui augmenteront leur prix de part dans le futur, au-delà de la seule attractivité du taux de distribution.
Seulement, il est impossible de prédire l’avenir.
Il est toutefois possible de réfléchir aux critères permettant de choisir les SCPI ayant le meilleur « potentiel de hausse de prix de part » :
SCPI privilégiant les actifs ayant un potentiel de revalorisation en cas de départ du locataire (réserve foncière importante, changement d’usage de bail possible,…)
SCPI ayant un réel savoir faire dans la restructuration et la rénovation de bâtiments.
SCPI investissant dans les pays en croissance, les métropoles régionales dynamiques, les centre-villes, les zones tendues.
SCPI ayant peu de concurrence à l’achat (marchés de niche, actifs inférieurs à 5M d’euros, zones géographiques exotiques,…).
SCPI qui se concentrent sur des secteurs en croissance structurelle (santé, e-commerce,…).
SCPI qui se positionnent sur des actifs rares suite à l’interdiction d’artificialisation des sols (retails parks d’une surface supérieure à 3000 m2 en entrée de ville,…).
SCPI ayant déjà généré des plus values par le passé ou résisté aux crises.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures mais le backtest permet d’éliminer les SCPI ayant déjà échoué.
SCPI (jeunes ou anciennes) ayant un gestionnaire expérimenté et reconnu avec un fort track record positif.
SCPI ayant un style de gestion opportuniste qui repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés et/ou la sélection des immeubles.
SCPI ayant l’appui de grands groupes immobiliers et/ou le soutien d’un réseau d’apporteurs d’affaires pour le sourcing d’opportunités.
SCPI dont le millésime de création est en bas de cycle.
SCPI dont le gestionnaire s’engage à limiter les flux de collecte en haut de cycle.
SCPI ayant un prix de part décoté par rapport à la valeur de reconstitution.
Enfin, après avoir sélectionné des SCPI combinant plusieurs de ces critères, le plus important sera de les mélanger entre elles afin de lisser les disparités d’évolution de prix de parts dans le temps.
SCPI qui se concentrent sur des secteurs en croissance structurelle (santé, e-commerce,…).
Je suis très dubitatif… prenons la santé : sur les deux SCPI majeures de ce secteur une a déjà baissé son prix de part, l’autre a baissé sa distribution et a tous les ingrédients pour se bloquer (distribution en baisse, disparition du top Louve de la collecte, manque d’attractivité et en face plus de 4 md€ de parts rentrées relativement récemment et donc sans potentiel d’absorber une baisse de prix donc qui vont être tentées de sortir avant une potentielle baisse)
Les « secteurs en croissance structurelle » sont des pièges à bulle : tout le monde les veut au même moment et souvent il s’agit de pans de marché étroits : beaucoup de concurrence sur peu de produits = la recette idéale pour acheter n’importe quoi à n’importe quel prix.
Quand on voit que les SCPI santé achetaient des EHPAD perdus en pleine cambrousse (donc inlouables si leur locataire fait défaut et si un nouvel exploitant veut s’installer il a tout intérêt à partir d’infrastructures neuves : ça coute rien à construire dans ces endroits et il se refera en 5 ans d’exploitation versus des locaux anciens, énergivores et pas aux normes qui changent tous les deux ans) loués à des groupes surendettés (non seulement ils étaient locataires mais payaient leurs loyers avec de l’emprunt !) et sans marge de manoeuvre sur les prix (les locataires d’Ehpad prennent « le plus cher » à l’entrée et sont en général au taquet de ce qu’ils peuvent payer) tout en ayant un rendement de 4,2% en 2021 on pouvait rigoler…
Les secteurs à la mode c’est la meilleure recette pour se casser la figure. Rappelez-moi le secteur le plus à la mode en 2021 (= le plus de transactions) ? Le bureau ile-de-france. Ca peut pas baisser c’est francilien. Y’aura toujours des entreprises. Le foncier est rare. Le Brexit va ramener plein d’entreprises. Trois and après = -30%
Vous n’avez pas évoqué un critère : personnellement je regarde le patrimoine et si c’est moche, pas à la mode, avec un bon locataire, bien situé, acheté pas cher versus les autres transactions de la zone alors la SCPI vaut le coup. En SCPI on achète pas une résidence principale pourtant la plupart des investisseurs veulent des « beaux biens » « jolis » et « valorisants ». C’est un bon moyen de se planter. Je préfère un local commercial hideux en monopole dans sa zone de chalandise et loué à un commerçant rentable qy’aux bureaux de Nescafé dans le centre de Paris.
L’investissement thématique peut répondre à une méga-tendance (vieillissement de la population) et, pour autant, ne pas être rentable (si on entre sur un point haut avec excès d’enthousiasme).
Il peut aussi continuer à croître parce que les investisseurs ont de bonnes raisons de s’y intéresser (e-commerce/logistique).
De même, adopter une stratégie à contre-courant peut être profitable (CORUM est un bon exemple) mais ne pas suffire s’il s’agit simplement d’être contrariant pour être contrariant (une thématique délaissée peut le rester longtemps voire pour toujours).
Investir en 2025 dans des grands ensembles de bureau à la Défense à -50% est peut-être une affaire. Ou pas.
Au final, tout est affaire de convictions.
Le plus important est probablement que la société de gestion investisse parce qu’elle a des convictions fortes et non parce qu’il lui faut placer la collecte.
En revanche sur le critère du locataire, je vois les choses de façon inverse pour le potentiel de revalorisation.
Avoir un très bon locataire à l’instant T qui paye un loyer élevé, ok, c’est bien. Mais si la poule aux oeufs d’or s’en va ? Quelle sera la valeur de l’immeuble si celui-ci est mal placé ou de mauvaise qualité ? Et qu’il ne peut pas être reloué dans les mêmes conditions ?
À l’inverse, avoir un locataire moyen qui paye un loyer modeste dans un immeuble qualitatif et bien placé, n’est-ce pas une réserve potentielle de plus-value en cas de départ ?