Les évolutions de prix de part sont la principale source de sur ou sous performance des SCPI à long terme.
En effet, lorsqu’il s’agit de comparer les écarts de performance d’un panel de 53 SCPI sur une période de 16 ans (entre 2003 et 2019), on observe que ceux-ci proviennent à 89 % des différences d’évolutions de prix de part et seulement à 11 % des différences de taux de distribution (GUEDJ - MARTELLINI - SAFAEE - étude de l’Edhec Institute juin 2021).
Aussi, l’investisseur a fort intérêt à privilégier les SCPI qui augmenteront leur prix de part dans le futur, au-delà de la seule attractivité du taux de distribution.
Seulement, il est impossible de prédire l’avenir.
Il est toutefois possible de réfléchir aux critères permettant de choisir les SCPI ayant le meilleur « potentiel de hausse de prix de part » :
SCPI privilégiant les actifs ayant un potentiel de revalorisation en cas de départ du locataire (réserve foncière importante, changement d’usage de bail possible,…)
SCPI ayant un réel savoir faire dans la restructuration et la rénovation de bâtiments.
SCPI investissant dans les pays en croissance, les métropoles régionales dynamiques, les centre-villes, les zones tendues.
SCPI ayant peu de concurrence à l’achat (marchés de niche, actifs inférieurs à 5M d’euros, zones géographiques exotiques,…).
SCPI qui se concentrent sur des secteurs en croissance structurelle (santé, e-commerce,…).
SCPI qui se positionnent sur des actifs rares suite à l’interdiction d’artificialisation des sols (retails parks d’une surface supérieure à 3000 m2 en entrée de ville,…).
SCPI ayant déjà généré des plus values par le passé ou résisté aux crises.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures mais le backtest permet d’éliminer les SCPI ayant déjà échoué.
SCPI (jeunes ou anciennes) ayant un gestionnaire expérimenté et reconnu avec un fort track record positif.
SCPI ayant un style de gestion opportuniste qui repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés et/ou la sélection des immeubles.
SCPI ayant l’appui de grands groupes immobiliers et/ou le soutien d’un réseau d’apporteurs d’affaires pour le sourcing d’opportunités.
SCPI dont le millésime de création est en bas de cycle.
SCPI dont le gestionnaire s’engage à limiter les flux de collecte en haut de cycle.
SCPI ayant un prix de part décoté par rapport à la valeur de reconstitution.
Enfin, après avoir sélectionné des SCPI combinant plusieurs de ces critères, le plus important sera de les mélanger entre elles afin de lisser les disparités d’évolution de prix de parts dans le temps.
SCPI qui se concentrent sur des secteurs en croissance structurelle (santé, e-commerce,…).
Je suis très dubitatif… prenons la santé : sur les deux SCPI majeures de ce secteur une a déjà baissé son prix de part, l’autre a baissé sa distribution et a tous les ingrédients pour se bloquer (distribution en baisse, disparition du top Louve de la collecte, manque d’attractivité et en face plus de 4 md€ de parts rentrées relativement récemment et donc sans potentiel d’absorber une baisse de prix donc qui vont être tentées de sortir avant une potentielle baisse)
Les « secteurs en croissance structurelle » sont des pièges à bulle : tout le monde les veut au même moment et souvent il s’agit de pans de marché étroits : beaucoup de concurrence sur peu de produits = la recette idéale pour acheter n’importe quoi à n’importe quel prix.
Quand on voit que les SCPI santé achetaient des EHPAD perdus en pleine cambrousse (donc inlouables si leur locataire fait défaut et si un nouvel exploitant veut s’installer il a tout intérêt à partir d’infrastructures neuves : ça coute rien à construire dans ces endroits et il se refera en 5 ans d’exploitation versus des locaux anciens, énergivores et pas aux normes qui changent tous les deux ans) loués à des groupes surendettés (non seulement ils étaient locataires mais payaient leurs loyers avec de l’emprunt !) et sans marge de manoeuvre sur les prix (les locataires d’Ehpad prennent « le plus cher » à l’entrée et sont en général au taquet de ce qu’ils peuvent payer) tout en ayant un rendement de 4,2% en 2021 on pouvait rigoler…
Les secteurs à la mode c’est la meilleure recette pour se casser la figure. Rappelez-moi le secteur le plus à la mode en 2021 (= le plus de transactions) ? Le bureau ile-de-france. Ca peut pas baisser c’est francilien. Y’aura toujours des entreprises. Le foncier est rare. Le Brexit va ramener plein d’entreprises. Trois and après = -30%
Vous n’avez pas évoqué un critère : personnellement je regarde le patrimoine et si c’est moche, pas à la mode, avec un bon locataire, bien situé, acheté pas cher versus les autres transactions de la zone alors la SCPI vaut le coup. En SCPI on achète pas une résidence principale pourtant la plupart des investisseurs veulent des « beaux biens » « jolis » et « valorisants ». C’est un bon moyen de se planter. Je préfère un local commercial hideux en monopole dans sa zone de chalandise et loué à un commerçant rentable qy’aux bureaux de Nescafé dans le centre de Paris.
L’investissement thématique peut répondre à une méga-tendance (vieillissement de la population) et, pour autant, ne pas être rentable (si on entre sur un point haut avec excès d’enthousiasme).
Il peut aussi continuer à croître parce que les investisseurs ont de bonnes raisons de s’y intéresser (e-commerce/logistique).
De même, adopter une stratégie à contre-courant peut être profitable (CORUM est un bon exemple) mais ne pas suffire s’il s’agit simplement d’être contrariant pour être contrariant (une thématique délaissée peut le rester longtemps voire pour toujours).
Investir en 2025 dans des grands ensembles de bureau à la Défense à -50% est peut-être une affaire. Ou pas.
Au final, tout est affaire de convictions.
Le plus important est probablement que la société de gestion investisse parce qu’elle a des convictions fortes et non parce qu’il lui faut placer la collecte.
En revanche sur le critère du locataire, je vois les choses de façon inverse pour le potentiel de revalorisation.
Avoir un très bon locataire à l’instant T qui paye un loyer élevé, ok, c’est bien. Mais si la poule aux oeufs d’or s’en va ? Quelle sera la valeur de l’immeuble si celui-ci est mal placé ou de mauvaise qualité ? Et qu’il ne peut pas être reloué dans les mêmes conditions ?
À l’inverse, avoir un locataire moyen qui paye un loyer modeste dans un immeuble qualitatif et bien placé, n’est-ce pas une réserve potentielle de plus-value en cas de départ ?
C’est pour cela que je n’ai pas écrit « avec un bon locataire » uniquement mais aussi « bien placé et acheté pas cher ». Ca existe et certains gérants se font une spécialité d’investir dans ce genre d’actifs.
Cela aussi semble bien risqué. Ces actifs « rares » ne le sont que par le fait du prince. Une loi. Qui peut changer, être remise en cause voire disparaître. Que vaudront ces actifs souvent délabrés qui n’ont que pour eux d’avoir de la réserve foncière si un prochain gouvernement remet en question (recul de la date, contraintes moins importantes, remise en cause totale) la zero artificialisation nette des sols ?
Que valent aujourd’hui les immeubles « RSE » en banlieue parisienne, construit pendant la mode du décret tertiaire ? Ils n’ont plus de valeur d’usage et le monde autour de nous parle d’assouplir toutes les normes environnementales.
Investir dans un actif car on y est « incité » (réduction d’impôt, protection accordée par la loi, menace de futures amendes sur d’autres actifs…) par l’Etat est souvent un très mauvais pari. Car là aussi un effet de bulle se développe : le foncier va devenir rare, il faut acheter n’importe quel actif ayant de la réserve foncière mais il y a déjà un acheteur alors achetons le plus cher que le voisin. Et voila comment on achète une poubelle à un prix délirant.
Pour le coup, je ne vois pas trop le rapport entre le RSE et la problématique de la vacance locative des grands ensembles de bureau à Paris. Remplacer des ampoules classiques par des LED, optimiser l’efficacité énergétique des bâtiments ou encore installer des bornes de recharge sur les parkings sont des éléments qui contribuent, à l’inverse, à améliorer la satisfaction des locataires, non ?
Je ne crois pas non plus que le projet de non-artificialisation des sols soit le sujet d’une simple loi ou du « fait du prince ». Cela fait des années que l’on parle de lutter contre l’étalement urbain. Les objectifs peuvent être assouplis, les contraintes allégées, bien sûr, mais le mouvement semble profond. Je me trompe peut-être mais j’ai du mal à imaginer un revirement de tendance où les extensions urbaines redeviendraient la norme, comme durant les années 80/90, au détriment des espaces agricoles et naturels. Les impacts sont aujourd’hui bien connus. Rénover, réhabiliter, restructurer, reconvertir me semble être davantage dans l’air du temps que de construire à neuf sur site vierge.
Sans remettre en cause tout ce qui est écrit, je note que l’argument marketing ou positionnement « stratégique » de la SCPI PF02 à son lancement était la performance énergétique. On allait voir ce qu’on allait voir. On a vu.
Quand je parlais de « fait du prince » je voulais simplement dire qu’il ne s’agit pas d’une tendance économique ou sociologique.
Le développement des supermarchés dans les années 80 était une tendance économique et sociologique profonde. Si vous investissiez à l’époque dans des supermarchés vous aviez derrière vous un vent si fort que rien ou presque ne pouvait le contrarier.
La ZAN c’est une pure décision politique. Rien d’économique (les entreprises s’en fichent au fond) ni de sociologique (tout le monde veut de l’écologie mais préfère son confort in fine). Ce n’est qu’une décision politique. Bien ou mal nous n’en savons rien et en tant qu’investisseurs nous en fichons. Nous savons seulement que, comme ça ne s’appuie sur rien, cela peut être totalement remis en cause par le prochain politique élu. L’obligation promulguée par Biden d’acheter des voitures électriques est un autre exemple : le consommateur (sociologique) se fiche d’avoir de l’électrique ou du thermique, il veut du prix, de la performance, du confort. Les constructeurs (économique) veulent pouvoir faire des marges. Le jour où un autre politique enlève l’obligation, le marché s’écroule.
Bref c’est ce qu’on appelle le fait du prince. Et la ZAN en fait partie. Cela ne veut pas dire qu’investir sur des actifs ZAN est une mauvaise idée (la ZAN sera peut être mise en oeuvre et ces actifs seront mieux valorisés) mais il ne faut pas dire que c’est une voie toute tracée pour une revalorisation. C’est risqué. Car le prince peut changer ou le prince peut changer d’avis.
En matière économique et sociale, la seule chose certaine est que l’avenir est, par nature, imprévisible.
Les experts sont d’ailleurs très doués pour vous expliquer pourquoi un événement inattendu était évident à posteriori, même si toutes leurs prédictions sur l’avenir se sont révélées fausses.
L’idée selon laquelle la réduction progressive de l’artificialisation des sols augmentera la valorisation d’un certain type de surfaces commerciales n’est qu’une hypothèse parmi d’autres.
Nous avons beau faire des plans et des prévisions en tout genre, bien connaître les entreprises, secteurs et zones géographiques dans lesquels on investit, l’histoire n’est qu’une succession d’événements inattendus.
Il n’existe qu’une seule parade à l’incertitude: la diversification.
Pour en revenir à la ZAN, il s’agit effectivement d’un objectif politique qui peut être assoupli voire totalement abandonné les prochaines années.
Mais, contrairement à vous, j’ai tendance à penser qu’il répond à un enjeu social global qui concerne tout le monde même si personne ne veut payer la facture : préserver la biodiversité, lutter contre le réchauffement climatique et les risques d’inondations, protéger la capacité de l’agriculture à nourrir la population.
On peut aussi penser qu’il agit de foutaises, que la science ne délivre pas de certitudes, que le changement climatique n’est pas une menace existentielle ou qu’on ne peut rien y faire. Je comprends également ce point de vue.