SCPI à 0% de frais de souscription - Avis général

[Marie_Vrunto_1986]

Bonjour à tous,

Je m’intéresse aux SCPI depuis quelques années, et les SCPI à 0% venaient de se lancer avec le lancement de la SCPI Néo.

Au début, j’ai eu un peu peur de ces SCPI à 0% de frais, j’avais du mal à comprendre leurs modèles et je trouvais que les frais de gestion de plus de 15% étaient beaucoup trop élevés.

Lorsque j’ai suivi le webinar sur les top SCPI 2022, les meilleures sont les SCPI à 0 % de frais et j’ai l’impression que d’autres vont aussi être lancées par des sociétés de gestion.

Quel est votre avis sur les SCPI à 0 % de frais ? Comment vous les comparer pour choisir celle qui semble la plus performante et la moins risquée ?

Je vous remercie pour votre retour

[Gauthier75]

Pour moi, tant que ces SCPI affichent une performance qui est bonne, elles m’intéressent.

Le rendement affiché comprend déjà les frais de gestion, peu m’importe qu’ils prennent beaucoup de frais de gestion, si le rendement suit, ça me convient.

Personnellement, j’ai fait le choix de Novaxia Néo et Remake Live car les 2 SCPI ont des tickets d’entrée plus faibles. J’ai voulu diversifier sur plusieurs SCPI lors de mes 1er investissements en SCPI et je ne voulais pas beaucoup (par rapport à mon investissement initial) sur une seule SCPI comme Iroko où le montant minimum est de 5 000€.

Remake Live me séduit de plus en plus, elle a une bonne répartition en Europe et de ce que je comprends en écoutant le président de la SCPI, ils vont continuer de s’étendre en Europe.

Sur les frais de souscription et gestion, je n’ai pas l’impression qu’il y ait de réponse claire sur le fait de savoir si ces SCPI à 0 % de frais ont moins de frais que les autres.
Corum et Iroko ont parlé de ce sujet, assez intéressant. Les deux SCPI ont forcément des points de vue différents, mais ça peut aider pour se faire sa propre décision.

La comparaison se fait sur tous les frais des SCPI

Les deux liens des articles :

Les SCPI sans frais d'entrée, une alternative qui inquiète Corum

SCPI sans frais... de souscription : une proposition alternative, pas une...

[yannis74]

Bonjour a tous , Sauf erreur de ma part je pense il est plus logique de mettre 100% de la collecte des épargnants au service de l’investissement quitte a payer un peu plus de frais de gestion.
Si vous mettez 10 000 000 millions a l achat d 'un bien avec 8% de rendement = 800 000
si vous mettez 10 000 000 millions imputer de 12% de frais souscription ( exemple Épargne Pierre Sophia) donc vous acheter un bien a 8 800 000
Dison 8% également de rendement = 704 000
cela n’engage que moi bien sur.
yannis

[kolbet]

Vous avez raison, la SCPI sans frais de souscription met « plus d’argent au travail » que la SCPI avec frais de souscription ; un petit bémol quand même, la SCPI sans frais de souscription n’investit pas 100% de sa collecte. Pour compenser l’absence de frais de souscription, elle prélève une commission d’acquisition. Celle-ci est de 3% HT pour Iroko Zen, 5% HT pour Remake Live et Upeka. Elevation Tertiom prélève entre 4,17 % HT et 5,84% HT selon que le dossier soit intermédié ou pas.

D’autres SCPI ont un modèle de frais intermédiaire couplant frais de souscription réduits + frais d’acquisition qui aboutissent finalement au même résultat que des SCPI classiques.

La SCPI CAP FONCIÈRE ET TERRITOIRES facture 8% HT de frais de souscription. C’est un peu moins que la moyenne. Mais elle se rattrape avec des frais d’acquisition de 2% HT.

La SCPI EPSILON 360 facture 5% HT de frais de souscription mais également 5% HT de frais d’acquisition. On retombe sur 10% HT.

En comparaison, la SCPI VENDÔME RÉGIONS, par exemple, facture 10% HT de frais de souscription mais n’a pas de frais d’acquisition. Le gérant dispose donc au final de la même somme à investir que pour les deux précédentes.

[bdjparis]

Deux éléments à prendre en compte et qui sont rarement mis en avant pour les SCPI sans frais de souscription :

• la plupart des SCPI sans frais de souscription ont des frais d’acquisition. Mais il est oublié de mentionner que ces frais vont potentiellement s’appliquer plus fois sur le capital levé. Exemple : en 2024 j’achète en immeuble => frais d’achat ; en 2030 je vends l’immeuble => frais de cession ; début 2031 je rachète un immeuble avec le capital récupéré lors de la vente => boum à nouveau des frais d’achat. La détention moyenne des SCPI étant de 23 ans, ça va arriver
• pour une SCPI sans frais de souscription, le prix de vente de la part est égal au prix d’achat. donc prenons un exemple simple. j’achète une part à 100 euros. Ces 100 euros, financent l’achat d’un immeuble, il y a 3 euros de frais d’acquisition. Donc à la fin j’ai 97 euros dans la SCPI. Mais si je vends mes parts je récupère 100 euros. Il manque 3 euros. Qui paie ? Les associés qui restent dans la SCPI. Plus il y a de rachat et plus il y a dilution des associés qui restent puisque celui qui sort récupère tout ce qu’il a investi alors qu’en fait une partie de ce « tout » a été prélevé par la société de gestion et n’est plus dans la SCPI. Ennuyeux non ?

[kolbet]

C’est vrai que ces points sont rarement mentionnés ; et qu’il est parfois difficile de s’y retrouver.
Plusieurs SCPI cumulent également frais de souscription + frais d’acquisition + frais de cession… Au hasard, je regarde par exemple la nouvelle SCPI Darwin et, sauf erreur de ma part, je constate frais de souscription 8% HT + frais d’acquisition entre 1 et 5% HT (selon le montant d’acquisition) + frais de cession 2,5% HT (même si vente en moins-value).

[kolbet]

Dans sa dernière interview (YouTube finary talk du 28/11/2024), Frédéric PUZIN, PDG de CORUM, aborde le sujet des SCPI sans frais de souscription.

D’après lui, le modèle est dangereux parce que la promesse faite au client est fallacieuse.

Dans une SCPI avec frais de souscription 5%. Le client paye 100. La société de gestion prélève 5 et investit 95. La valeur de retrait est fixée à 95. Tout va bien.

Dans une SCPI sans frais de souscription. Le client paye 100. La société remplace les frais de souscription par une commission d’investissement sur actifs de 5%. Elle prélève 5 et investit 95. La valeur de retrait reste fixée à 100. Il en résulte un différentiel de -5 entre la valeur de retrait et la valeur vénale des actifs sous gestion.

Autrement dit, dans l’hypothèse où la SCPI sans frais de souscription serait liquidée, la promesse de rendre 100 à l’ensemble des clients ne pourrait pas être tenue.

Ou encore, dans l’hypothèse où un ou plusieurs clients décideraient de sortir et récupèreraient 100, le différentiel de -5 serait, en réalité, supporté par ceux qui restent (dilution).

Mais quelque chose m’échappe.

Pour les SCPI sans frais de souscription, la valeur de retrait est = au prix de souscription, qui lui même est déterminé, dans une fourchette de +10/-10%, en fonction de la valeur de reconstitution.

La valeur de reconstitution correspond à la valeur vénale des actifs (valeur de réalisation) + les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI.

Les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI incluent l’ensemble des coûts nécessaires pour reconstituer la SCPI.

Ces frais englobent donc aussi bien les commissions de souscription que les commissions d’investissement.

À l’inverse des commissions de souscription, les commissions d’investissement ne sont pas déduites du prix de retrait, ce qui semble poser problème.

Mais les frais de notaire, droits de mutation et éventuelles commissions de brokers ne sont pas, non plus, déduits du prix de retrait ?

Au bout du compte, frais de souscription ou pas, l’indicateur le plus important pour l’investisseur n’est-il pas de comparer le prix de souscription à la valeur de reconstitution afin de déterminer l’existence d’une éventuelle décote ou surcote ?

Frederic PUZIN n’essaye-t-il pas de noyer le poisson dans l’eau ? Corum XL, avec frais de souscription, est en surcote de 4,95%. Iroko Zen, sans frais de souscription, est en décote de 3,78%…

[Dje]

L’argument est réel en tout cas, surtout la remarque sur le fait que ce mode de fonctionnement peut pousser a un fort emprunt pour investir lorsque la collecte baissera.
C’est un vrai point d’attention, la performance devra rester haute pour éviter de découvrir a quel point c’est vrai :x

[kolbet]

Sauf incompréhension de ma part, l’argument de dilution ne tient que dans le cas de figure où les demandes de retrait deviennent supérieures aux demandes de souscription (d’où la nécessité de rester attractif avec de bonnes performances).

Lorsque les demandes de souscription couvrent les demandes de retrait, les entrants payent des frais et droits y compris des commissions d’investissement pour des actifs déjà en portefeuille, les sortants récupèrent l’intégralité de leur mise initiale.

[berti49]

je ne comprends pas votre dernière remarque
les nouveaux entrants ne payent pas de frais d’acquisition pour des actifs déjà en portefeuille, la SDG s’est déjà rémunéré dessus
par contre l’argent nouvellement collecté va généré lui aussi des achats futurs qui eux génèreront des commissions d’acquisition/investissement

[kolbet]

Suite aux propos de Frédéric PUZIN, il y avait quelque chose qui m’échappait.

Mais je pense que c’est finalement assez clair.

1. L’effet dilutif décrit par Frédéric PUZIN ne se déroule, en fait, que dans le scénario où la collecte est inférieure aux retraits, ce qu’il ne dit pas.

2. Les commissions d’investissement ne sont pas les seuls frais susceptibles de contribuer à l’effet dilutif, ce qu’il ne dit pas non plus (il s’agit de l’ensemble des frais et droits liés à la reconstitution hors frais de souscription qui eux sont déduits du prix de retrait)

Explication :

Le prix de souscription qui = au prix de retrait dans une SCPI sans frais de souscription est fixé en fonction de la valeur de reconstitution du patrimoine déjà existant et non à venir (à +10/-10%).

La valeur de reconstitution est = à la valeur vénale des immeubles (valeur de réalisation) + les frais et droits liés à la reconstitution y compris les commissions d’investissement déjà réglées (+ frais de notaire, frais éventuels de brokers etc.)

Les nouveaux entrants ne permettent l’achat de nouveaux biens que si la collecte est supérieure aux retraits.

Les nouveaux entrants permettent d’abord aux sortants de récupérer l’intégralité de leurs billes, y compris les commissions d’investissement déjà réglées dans une SCPI sans frais de souscription.

Si la collecte est supérieure aux retraits, le solde restant permet alors d’acquérir de nouveaux biens sur lesquels de nouvelles commissions d’acquisition seront prélevées par la SDG. Tout va bien. Et les nouveaux biens acquis intégreront la nouvelle valeur de reconstitution.

Par contre, si la collecte est inférieure aux retraits, l’effet dilutif décrit par Frédéric PUZIN se produit effectivement car il faut rembourser aux sortants des commissions d’investissement intégrées à la valeur de retrait (contrairement aux frais de souscription) au détriment de ceux qui restent.

[JeanSeb]

Depuis le début, F. Pouzin de Corum l’a mauvaise contre les SCPI sans frais qui mangent un peu sur ces plates bandes. Il n’est plus le numéro 1 des souscriptions et tente à chaque interview de dévaloriser les autres. Dommage, car je pense qu’il fait du bon boulot et n’ a pas besoin de dénigrer les autres, pour avoir de nouveaux souscripteurs.
A la vidéo d’avant sur Finary, il disait que le fait de ne pas avoir de frais de souscription, on risquait une hémorragie de « sortants » si le vent venait à tourner (pas de perte à la revente) ; et là on verrait la catastrophe.
A la vidéo suivante sur Finary, Iroko répondait que, si le seul argument des SCPI avec frais était de faire les poches des souscripteurs à l’entrée pour éviter qui sortent trop facilement, c’était dommage pour l’épargnant.
La vérité est que si une SCPI tourne un bien, a un bon rendement, fait des bons investissements, elle ne perd pas d’adhérents, bien au contraire.
Perso, je comprends mieux l’argument d’Iroko de dire que mettre au travail 95% de la collecte (100% -5% de frais d’acquisition) rapporte plus qu’investir 88% (100% - 12% de frais de souscription). Ca, c’est mathématique !