Un fil de discussion sur PFO2. Posez vos questions, partagez les nouvelles sur cette SCPI.
Acquisition
- La SCPI PFO2 fait l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Milan, sur une surface totale de plus de 16 000m2. L’actif est situé au coeur de quartier de Bicocca à Milan à 20min du centre ville et est très bien desservi.
L’immeuble est entièrement loué au 1er journal économique et financier national qui s’est engagé sur un bail ferme de 10 ans.
Acquisition
- Perial Asset Management fait l’acquisition pour le compte de sa SCPI PFO2 d’une résidence touristique senior dans la ville de Vilamoura, station balnéaire du Portugal. L’actif sera livré au premier trimestre 2025 selon la société de gestion. Coût total de l’opération : 47M€
Je suis intéressé à avoir des retour d’associés et/ou l’analyse faite par l’équipe Louve Invest sur ce support crée en 2009 et qui, à grand renfort d’un marketing habile et efficace (surf sur la tendance ESG) d’une maison historique et à l’expertise reconnue (Perial), s’est rapidement développée pour devenir une des principales capitalisation aujourd’hui.
Comme beaucoup j’ai voulu croire dans les arguments et le discours des gérants. J’ai donc souscrit en 2014 à 182€. Je touchais un dividende de 9,5€ par part. Quel bilan après 10 ans ? La SCPI est illiquide. Elle distribue péniblement 7,9€ par part (-17%) avec une VL de 164€ (-10%). Je mets de côté les frais de souscriptions (8,5%) et un coefficient d’érosion monétaire de 1,195 (source : Coefficient d'érosion monétaire - SARF). Franchement c’est assez catastrophique comme placement et je n’ose simuler le « TRI » d’une telle opération. Mais ce qui me sidère le plus dans ma mésaventure, c’est que le management n’endosse aucune responsabilité et limite son analyse à des éléments exogènes (hausse des taux notamment) sans expliquer pourquoi une telle dilution, pourquoi un tel effondrement des valeurs de reconstitution sur des actifs supposés tournés et adaptés aux besoins futurs de la société ? J’ai en portefeuille d’autres SCPI dont ni le revenu, ni la VL ne se sont effondrés. Pourtant l’inflation et la remontée des taux a été la même pour tous ?
Je ne lis pas grand chose sur cette SCPI alors que je trouve l’exemple très intéressant à étudier / expliquer / comprendre pour mieux préparer nos investissements futurs ? Merci !
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Sur qu’il est très dommage qu’un pur player de l’immobilier soit aussi inefficace : tous leurs supports ont subi une dévalorisation !!
Vraiment pas un exemple à suivre. La remontée risque d’être longue et l’efficacité très aléatoire.
Pour les nouveaux investisseurs il y a certainement des sociétés plus efficaces.
Certainement mais pour autant je pense que le problème est plus large et touche à un moment donné toutes les maisons qui rencontrent le succès et collectent massivement. A mon sens le problème vient du manque d’alignement de l’intérêt de l’associé avec celui du gestionnaire. Supprimer les droits d’entrée contre une hausse des frais de gestion est une bonne chose. Nécessaire mais pas suffisante. Plus vous collectez plus la masse des loyers qui sert d’assiette va augmenter et les revenus perçus par le gestionnaire progresser alors que dans le même temps les revenus de l’associé vont probablement diminuer parce qu’investis dans des actifs moins rentables du fait d’un marché où la demande excède l’offre. Ce qui était le cas jusqu’en 2022. Le mécanisme d’ajustement de la valeur de souscription encadrée par la valeur de reconstitution limite la casse mais il n’est pas assez « réactif » pour limiter cet effet dilution. Idem pour le délai de jouissance.
Le gestionnaire n’a aucun intérêt à fermer les souscriptions dans l’intérêt des associés puisque ce faisant ils limiteraient ses commissions. Perial comme d’autres préfèrent collecter et le moment venu invoquer des éléments exogènes pour justifier de la piètre performance. Et comme ils ont tous le même modèle économique, l’effet de groupe les rend solidaires de fait.
Pour ma part je souhaiterais revoir des SCPI à capital fixe procédant le cas échant et selon les opportunités de marché à des augmentations de capital.
Le dernier bulletin de PF02 est un pur condensé de bullshit. Il est exaspérant de voir la direction s’afficher avec un tel sourire face à une gestion aussi navrante, dont l’unique résultat est la destruction de la valeur pour les associés.
Quelques chiffres pour sortir du déni :
Performance anémique : Un TRI brut sur 10 ans de 2,6 %. Une fois la fiscalité passée par là , le rendement réel est proche du néant…
Opacité assumée : Les sujets qui fâchent sont soigneusement évacués. On notera d’ailleurs la disparition de l’historique de la valeur de souscription dans les rapports.
Décalage marketing/réalité : Le TOF s’effondre. On est loin de la « stratégie visionnaire » et des immeubles en avance sur la transition énergétique qu’on nous a vendus.
Risque financier : Le taux d’endettement atteint désormais un niveau proche de l’insupportable (et un taux moyen tiré supérieur au TRI).
Et si vous n’avez pas craqué vous finirez par trouver à la page 11/12 le nombre de parts en attente de retraits. et bien sûr tout est fait pour décontextualiser le chiffre. Pas de %, un chiffre isolé inexploitable.
Bref, une communication lissée qui tente de masquer un naufrage opérationnel. Bravo PERIAL.
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Bonjour, lorsqu’on regarde la composition de l’actif de cette SCPI elle est très largement composée de bureaux qui ont été durement frappé par la crise, ce qui explique le taux de vacance élevé d’une part et la baisse de sa valorisation d’autre part ce qui s’est traduit par une baisse du prix de part.
Étant favorable à la transparence, je trouverais plus efficace que la société de gestion assume ses choix stratégiques et propose un plan de redressement pour les années à venir plutôt que de maintenir un argumentaire éloigné de ce que vivent les détenteurs de parts et suscitent le doute d’investisseurs potentiels. Le nombre de parts en attente étant élevé et, désormais connu comme l’un des critères à regarder avant de souscrire, la concurrence avec d’autres SCPI étant sévère, orientés sur des segments de marché, ce genre de plaquette publicitaire ne me semble pas propice au retour de la confiance. À suivre