Bonjour, étant novice, je me constitue un tableau comparant tous les produits existants afin de comparer les rendements réels, toute imputation déduite, afin de choisir mes supports d’investissement.
Concernant une SCPI en nue propriété, admettons Wemo One, ça sort du 3.56 à échéance après fiscalité (revalorisation simulée à 220€) pouvez vous me dire si j’ai juste ?
La plus value n est que 10€ par part dans l exemple il n y a pas de plus value lors du remembrement de la part par rapport au prix de souscription
Je trouve ça simpliste de raisonner uniquement sur la PV facile brute, voire incohérent ? Ce qui m’intéresse, c’est ce qui sort de la poche, et ce qui en rentre. Vous dites 10€ de PV entre 220 revalorisé et 210 remembré.
Où sont les frais de souscription sur la valeur finale de 220€ (11%) ? Ou est la fiscalité sur la PV (36.2% IR+PS) ?
Sur 10€ de revalorisation, il y a réellement que 5.28€ net
La plus value net est plutôt de 6.38€ par part si la plus value est de 10€ (19% ir soit 1.9€ + 17.2% 1.72€ soit 36.2% au total donc 3.62€). Si la fiscalité française ne bouge pas.
Donc dans notre exemple wemo one en np sur 5 ans.
ACHAT : 210€×0.77 = 161.7€ a cela il faut prendre le cashback que vous récupérez en investissant depuis louve invest la plupart du temps 3% et selon les offres du moment on peut monter à 5% maximum. Donc prenons les 3% habituels soit un retour direct de 4.85€.
Donc déboursé 156.85€ par part.
Si on vends a la fin de la nue propriété ce qui n’est pas conseillé car pour les scpi il faut voir un peu plus long, les durées de détention recommandés sont souvent de 10 ans et plus justement pour combler les frais. De plus, plus la durée de détention sera longue et moins vous aurez de plus value a payer car abattement pour durée de détention commancant a la 6eme année jusqu’à 30 ans pour ne plus rien avoir a payer sur la pv.
Cela donne selon l’exemple une vente à 220€ donc net pour nous investisseur 198€ (220*0.9 car 10% de frais de souscription) - les 3.62€ d’impôt calculé plus haut cela donne net d’impôt 194.38€ sur les 156.85 réellement débourser soit 37.53€ sur 5 ans (37.53/156.85) soit 23.92% a divisée par 5 pour les 5 ans soit 4.78% par an mais plutôt 5.5 ans je dirais car pas sur de pouvoir vendre avant la période de jouissances car je n’ai encore jamais vendu de part de scpi. Donc plutôt 4.35% net.
Dans l’attente de votre retour.
Merci à vous, c’est davantage ce dont je souhaitais lire pour bien comprendre.
Sur ce tableau où j’aligne toute sorte de produit afin de projeter les taux net toute chose déduite, je préfère ne pas tenir compte de certains avantages comme le cashback afin de rester le plus neutre possible.
Avec une nue propriété à 0 frais de souscription comme Remake live, je suppose qu’il n’y a pas cette notion de durée pour combler ces frais là, si ce n’est concernant l’abattement sur la PV après x années.
Merci encore pour ce retour, vos explications et votre temps.