Bonjour,
Je ne comprends pas comment fait Louve pour calculer la valeur théorique à date d’un investissement fait en nue proprité. J’ai pris un exemple concret et utilisé le TRI pour calculer la valeur acquise (validé pour la forme avec ChatGPT). En Juin 2024 j’ai acheté 26 parts de Sofidynamic. Cash out 5109€ pour un démembement 7 ans. Valeur théorique acquise dans 7 ans 8190€. Même en reprenant les hypothèses les plus favorables (pas de délai de jouissance et TRI calculé sur valeur d’acquisition à date de remembrement et non valeur de retrait) je ne retrouve pas le chiffre de 5640,56€ pour la valeur de cette ligne aujourd’hui…Pouvez vous préciser les inputs et idéalement donner le détail sur cet exemple ? Merci !
Si je comprends bien il y avait une revalorisation des parts? Ou par un calcul envers vous retrouvez pas votre cash out?
Louve a amélioré son outil de visualisation / valorisation de portefeuille en y intégrant la prise en compte des parts acquises en nue propriété. La valeur acquise des parts en nue propriété se fait par un calcul d’interpolation (réponse de Louve trouvée dans un autre fil) et c’est ce calcul que je ne « valide pas ». Personnellement je calcule le TRI de mon investissement en tenant compte de la période de jouissance et je considère que la sortie se fait à la valeur de retrait lorsqu’il y a des frais de souscription. Je comprends que Louve adopte une position plus favorable en ne prenant pas en compte le délai de jouissance et en retenant la valeur d’acquisition. J’ai donc simulé deux TRI. Le premier qui correspond à la réalité économique des cash out et in de l’investissement et un second que j’appellerais TRI de marché ou de transfert des parts. Une fois ce calcul fait, il « suffit » de recalculer la valeur du portefeuille acquise après X mois grâce à ce TRI. Classique. Pas d’interpolation de mon côté. Mes résultats sont moins flatteurs que ceux de Louve d’où ma question de savoir à partir d’un exemple concret que j’ai en portefeuille comment est calculée (les inputs et hypothèses retenues) la valeur de la nue propriété.
Perso je vois 20% de décote et je vois combien ça va donner à la fin du coup après je vais plutôt faire avec l’évier et là ça devient plus intéressant
Bonjour,
Avec vos paramètres, en prenant en compte le délai de jouissance et la valeur de part actuelle, je trouve une valeur acquise de 5430€ avec mon propre calculateur.
Est-ce dans le même ordre de grandeur que vous ?
Bonjour,
Voici la valorisation par interpolation de Louve.
Personnellement je trouve 5527€ selon la version optimiste (pas de jouissance et prix d’acquisition en cash out) ou 5485€ en version investisseur (délai de jouissance et valeur de retrait en cash out)…
Votre 5485 n’est pas très loin de mon 5430, c’est plutôt une bonne chose.
Dans le détail, je ne suis pas sûr d’avoir compris votre méthodologie. En ce qui me concerne, je fais une projection géométrique entre fin de la période de jouissance et la fin du démembrement et je prends la valeur d’aujourd’hui sur cette projection.
En pratique, la clé théorique à l’instant T est égale (sous Excel) à
=I3*((1/I3)^(1/(N3-FIN.MOIS(D3,L3))))^(AUJOURDHUI()-FIN.MOIS(D3,L3))
avec
I3 clé à l’achat
D3 date de souscription
L3 délai de jouissance
N3 date de fin de démembrement