J’ai une SCI à l’IS avec un ami, comprenant un immeuble de 5 appartements, depuis environ 6 ans. Après quelques déboires, nous générons actuellement un cashflow excédentaire de l’ordre de 1200€, hors travaux éventuels, et je me posais la question d’utiliser ce cashflow pour prendre un crédit et acheter des SCPI.
Nous pourrions par exemple partir sur 500€ de mensualité pour commencer, afin de garder de la marge pour d’éventuels futurs travaux, cela représenterait grosso modo 70k€ sur 15 ans, 85k€ sur 20 ans.
L’idée serait aussi d’amortir un peu plus les bénéfices, même si au vu de l’amortissement actuel, on est tranquille pendant 5-6 ans.
Mais je suis un peu perdu sur différents points à la lecture de divers sources sur le net :
1/ Achat en usufruit / nu-propriété ?
2/ SCPI française vs étrangères
3/ Est-ce vraiment avantageux et comment gérer la sortie des SCPI au terme du crédit ? J’ai cru comprendre que l’imposition pouvait vite nous rattraper.
4/ Enfin, le choix des SCPI , mais bon, on peut voir ça après, déjà il faut que je comprenne et choisisse le montage.
Voilà, dans mon cas, vous feriez quoi ? Est-ce vraiment intéressant que je fasse cette opération dans ma SCI déjà existante ?
Cela peut être intéressant pour toi d’investir en usufruit pour la SCI à l’IS et en nue-propriété pour toi-même. Dans les vidéos de Clément, il démontrait qu’il était préférable de prendre des SCPI françaises au sein de la SCI à l’IS en cas d’IS taxée à taux réduit : 15%. Car une SCPI européenne paie en moyenne 20% d’impôt à l’étranger ; cet impôt déjà payé à l’étranger te permet de ne pas payer d’IS sur ces revenus provenant de l’étranger. Maintenant faut bien comparer la performance globale, en prenant en compte le rendement des SCPI européennes à comparer avec celui des SCPI franco-françaises.
Bonjour, pour ma part j’ai exactement le même montage, j’ai utilisé une SCI à l’IS qui détenait déjà des biens immobiliers pour acheter des SCPI avec la trésorerie de la société et des apports en compte courant (que je destinais à la base comme apport pour un immeuble de rapport). Par contre 1200 € de cash flow c’est pas mal bravo
Je me suis posé les mêmes questions, et je me les pose toujours un peu
Je pense que l’avantage d’une SCI à l’IS (avec RN < 42,5 k€) c’est d’être peu imposé (IS à 15%) donc c’est plus avantageux d’etre en plein propriété et de réinvestir les bénéfices (ou de rembourser son compte courant), le démembrement c’est essentiellement quand tu as une grosse TMI (car différence pleine pro/ nue pro < revenus perçus net d’IS). Eventuellement juste usufruit mais ça c’est plus technique, je suis encore en découverte.
Pour les SCPI fra vs européennes j’en ai parlé justement dans un autre post au final, dans une SCI, les revenus européens sont imposés à la source à environ 20% vs 15% d’IS pour les revenus français. Donc on a un petit différentiel pour les SCPI fra, qui n’est pas vraiment significatif.
Moi je trouve que ce qui est avantageux avec ce système c’est de pouvoir gérer son imposition avec ses comptes courants qui permettent de te verser des intérêts (déductibles de l’IS et seulement soumis à flat tax à 30%) et des remboursements qui eux sont imposés à 0. A la revente, à mon sens, tu n’as pas de rattrapage d’IS comme pour l’immobilier physique car les parts de SCPI ne s’amortissent pas. Tu es seulement imposé sur ta plus value (réévaluation du prix de la part),je pense que si c’est significatif il faut vendre ses parts sur plusieurs années pour bien rester en dessous du seuil de RN de 42,5k€ et ne pas se faire imposer à 25%.
Au final pour ma part, je suis content d’avoir des SCPI, ça m’a permis de diversifier mon risque par rapport à l’immobilier physique, et surtout d’avoir une base de revenus “fixes” qui tombent et me permettent de par exemple payer mes mensualités de crédit en cas d’aléa (vacance locative, impayés) sans avoir à mettre de l’argent de ma poche, et me verser des revenus quand tout va bien : je suis à l’équilibre(hors SCPI) entre mensualité d’emprunt et loyers net d’impôt. Si j’augmente mon exposition en immobilier je pense que ça sera en SCPI, je suis un peu vacciné des problèmes et surtout des travaux qui coutent de plus en plus cher et permettent moins qu’avant de donner de la valeur au bien, dans un contexte de prix qui stagnent.
A titre perso, j’ai envisagé initalement de constituer une SCI à l’IS et fais préparer mes statuts par une stagiaire.
Mon opinion à changé après recommandation de la nue-propriété (Corum), connaissance de la fiscalité des SCPI aux revenus européens et des frais de transfert de perso à SCI ou démenbrement par IROKO.
La liquidité étant pour moi le facteur de risque le plus élevé sur ce véhicule d’investissement en particulier lorsque le trend des baisses des taux d’intérêts est finie et bien plus dangereuse que la volatilité sur une foncière côtée ou les retards de paiement d’un locataire.
Pour revenir à ton post, la vrai question est de savoir si tu as besoin de revenus réguliers (option IR) ou différé (IS). Il me semble que tu privilégie l’option (2) dans ce cas je démembrerai mes propres SCPI en gardant la nue propriété à titre perso et transferait l’usufruit à ma SCI à l’IS.
Je garderai ma tréso pour acheter des foncières côtées sur des points bas de marché boursier ou pour faire des opérations d’achat-revente en cas de grosses opportunités.
JeanSeb : Oulà, tu me proposes un montage qui me semble encore plus complexe ! Quel est l’avantage de posséder la nue-propriété pour moi même ? Sachant que nous sommes deux dans la SCI, et le but était de faire emprunter la SCI, et non moi. Car je dois déjà être à l’endettement max du point de vue personnel.
@recourty Et du coup, réinvestir les bénéfices de quelles manière ? Avec les SCPI ? Je n’ai pas très bien compris ton choix au final, achat de SCPI par la SCI à l’IS en direct ? Du coup, cela fait plus de revenus, mais dans mon cas l’idée était d’utiliser une partie des 1200€ de cashflow mensuel pour acheter autre chose ^^ Ou alors faire un apport pour un autre achat physique, mais j’aurais bien aimé diversifier !
@SIMON : En effet, je suis plus du côté de revenus réguliers différés, étant dans la TMI à 30%, je ne cherche pas à gagner plus de revenus en perso, mais plus faire fructifier cette SCI avec mon associé. Mais comme expliqué au début de mon message, je ne vois pas l’intérêt d’acheter la SCPI en gardant la nue propriété. Et j’ai l’impression que dans le cadre d’une SCI à l’IS, l’achat de SCPI est la seule alternative à l’achat physique, hors montage particuliers avec holding. Mais je me trompe peut être ?
Dans ton cas, faire acheter de l’usufruit à ta SCI serait intéressant car tu pourrais déduire l’amortissement de ton investissement dans ton bilan comptable. Par contre, je pense qu’il te sera difficile d’acheter des parts en usufruit seul (demande à Louve s’ils ont des tuyaux pour rendre cela réalisable) ; il te faudra trouver une contrepartie en NP. C’est pourquoi je te proposais d’acheter la NP en ton nom propre ce qui est un investissement souvent rentable. Si vous êtes 2 associés, pas de pb ; chacun rachèterait des parts de NP.
, mais bon, on peut voir ça après, déjà il faut que je comprenne et choisisse le montage.