les critères prioritaires:
Le rendement
La qualité du bien (pas plein de travaux , ou alors c’est un bien entier et vide, largement en dessous des prix du marché avec travaux de mise aux normes pour en faire du standing loué cher tout en profitant des exonérations ou aides de la rénovation énergétique)
L’emplacement (la petite fermette perdue dans le larzac ou la campagne bérichone qu’on projette de transformer en locatif avec spa et piscine (cout d’entretient) alors qu’il n’y a même pas de moyens de transport à proximité et que c’est pas hyper touristique, j’en veux pas)
Le truc à moitié squatté depuis deux ans non plus.
L’appart au milieu d’une cité moche et mal fréquenté pour laquelle il n’y a aucun plan de destruction réhabilitation commencé non plus.
Mais je n’ai rien contre une maisonnette séparée en deux pour faire 2 logements en proche banlieue d’une ville desservie par une gare, et qui servira uniquement au locatif long, autour de poles d’emplois (lyon, bordeaux, Ile de france, Nantes, strasbourg…)
Les appart en coliving, il faudrait qu’ils soient facilement modifiables en appart classique.
Merci pour ce retour détaillé. Concernant le rendement notamment j’ai une question. Sur le résidentiel, il est globalement très difficile d’obtenir un rendement net de plus de 6%, et il est plus réaliste de viser environ 5-5,5% à l’échelle. D’ailleurs, la plupart des acteurs du fractionné s’orientent désormais vers le commercial.
J’en viens donc à me demander si un rendement de 5,5-6% est même suffisant pour attirer les investisseurs, et si la réponse est non le marché du résidentiel risque de s’avérer compliqué.
Il me semble que partir sur du commercial présente moins de différentiation avec les SCPI (la plupart sont sur du commercial, il n’y que Kyaneos ou presque sur le secteur résidentiel), mais peut-être finalement que les investisseurs préféreraient ?
le problème du résidentiel, au delà de la rentabilité faciale, ce sont la multitude de contraintes réglementaires (DPE et cie), la difficulté à sortir d’un locataire indélicat, la fiscalité, le niveau de prix qui n’a que trop peu baissé dans les marchés tendu (et on ne va pas augmenter les loyers à l’infini)…
l’immo commercial est plus facile et plus rentable, au moins à court terme (à voir ce que ça va donner avec une potentielle crise économique à venir)
et évitera tout de même le commerce lié à l’habillement qui voit déjà les nuages noirs s’accumuler…
Bonjour, personnellement j ai pas mal d’immobilier en physique(6 biens et 30 SCPi ) + des parking et hôtellerie ETC…
Que l 'on est 5% 6% de rendement cela ne change pas mon objectif chez louve et Meute invest
c 'est surtout le fait de diversifier ses placements et mettre des petites sommes dans divers projet qui est intéressant et le fait de s’occuper de rien. au plaisir
yannis
Un peu comme Yannis74 concernant la réflexion qui consiste à diversifier ses placements dans divers projets.
D’ailleurs, les parking on en a déjà parlé sur la communauté. Même si ce n’est plus aussi intéressant qu’avant car on en parle plus et les prix ont montés, il n’en reste pas moins que c’est un véhicule non utilisé par les scpi et foncières car trop petit. Donc la place est libre pour des investissements plus réduits comme le fractionné. Et peu de frais.
Avec des idées géniales comme à PARIS qui risquent se développer avec une taxation plus élevée pour les grosses voitures, des parking/boxes permettant le stationnement de SUV pourraient trouver preneur à bon prix.
J’aime l’orientation Résidentiel / coloc / locatif vacances de l’immo fractionné car il est justement chronophage pour un simple particulier et que ça ne se trouve que très peu en scpi. L’optimisation pouvant être faîte par un combo Local commercial + appartement.
En Locatif vacancier, je pense également qu’il ne faut pas se reposer sur des solutions uniquement basées sur Airbnb dans des secteurs tendus au risque de voir d’un seul coup arriver une obligation règlementaire qui limitera le nombre de nuitées dans l’année.
Avez vous étudiez l’idée des logements en camping? A titre personnel, je m’y était intéressé et en tant que particulier les obligations liées aux rénovations/changement obligatoires de Mobil home tous les X années, la position de monopole et de changement de règles à l’envie par l’exploitant du camping m’avait tenu à l’écart. Mais peut-être est-ce plus simple via une organisation professionnelle, une mutualisation ou un achat groupé ?
Pour la comparaison avec les scpi et l’immo fractionné, en dehors du choix du commercial ou du résidentiel, c’est aussi les frais qui auraient du faire la différence.
Sur la page principale il y a actuellement un court sondage sur le type d’investissements souhaité.
Est-ce nouveau ?
si oui, le signaler ici et par mail serait une bonne idée.
A part ça, vous avez mélangé dans les questions « aimeriez vous investir dans des locaux cles en main pour les professions libérales ou les startup » … Les startup et les libérales ça n’a rien à voir en terme de risques et de pérennité. Deux questions plutôt qu’une seule auraient été plus appropriées.
Bonsoir,
Je serai plus enclin à investir sur des commerces ou des parkings.
A titre personnel, j’ai décidé de revendre tous mes biens immobiliers en direct destinés à la location : trop de soucis pour une opération peu rentable (ce n’est rentable pour la dgfip).
J’ai basculé sur des scpi, surtout européennes et de l’immobilier fractionné.
Bienvenue, oui les SCPI plus simple et rentable sur le long terme, Pensez aussi a diversifier vos SCPI pour limiter les risques et aussi la rentabilité
Dans l’attente d’un nouveau bien longue durée, vous pourriez peut-être trouver et proposer du court terme sur une opération de portage immo ou réméré ?
ça a le vent en poupe, c’est rémunérateur, c’est forcément assorti de nombreuses garanties.
D’ailleurs, en général la personne qui fait appel à ce type de financement devra se délester de son bien immobilier au profit du « prêteur » pour une valeur très inférieure à sa valeur réelle. Donc le financeur aura le choix de la revendre ou de la louer. plus les séquestres mis en place.
En différenciant de la concurrence, vous avez aussi des partenaires potentiels dont la spécialité est le viager.
Il s’agit en résumé d’opérations ou un propriétaire de maison/appartement a soit un problème d’endettement, soit un besoin de cash en attendant la vente de son bien, soit des revenus conséquents lui permettant d’acheter un bien qui lui plait mais pas éligibles aux banques car pas assez d’ancienneté en CDI et encore en période d’essai… Et au lieu de passer par la banque ou un crédit relais, le bien est acheté par MEUTE .
Quelques cas : Le bien appartient déjà au propriétaire, il veut déménager, il a fait une autre opération immobilière, il a un soucis de trésorerie… Et à besoin d’argent pour financer autre chose. Il passe un contrat avec meute qui lui verse 40 à 60% de la valeur du bien par exemple moins les frais de notaire, Le propriétaire devient locataire de sa propre maison (mais c’est appelé indemnité d’occupation) et Meute s’engage à lui revendre le bien dans les 12 à 24 mois à un prix déterminé. (parfois la valeur d’origine estimée, parfois plus cher) . Les taxes foncières sont encore payées par le proprio en général.
Le Bien intéresse fortement un couple qui habite à 300 km. Ils avaient déjà un travail mais en ont trouvé un nouveau à côté du bien, donc ils sont encore en période d’essai et ils n’ont pas vendu leur 1er bien. Meute achète le nouveau bien qui les intéresse, en général un peu en dessous du marché, et le couple s’engage à verser une indemnité d’occupation pendant au moins un an, et peu racheter le bien à un montant convenu. Si ils renoncent Meute doit revendre le bien ou le mettre en location, et perçois quand même l’indemnité d’occupation + une somme mise sous séquestre en cas de renoncement du couple.
Plus risqué, le cas de la personne limite surendetté ou au dessus du taux qui n’a plus les moyens de payer son crédit ou à une perte de revenus passagère qui risquerait de l’obliger à être mis à la porte de chez lui et à vendre pour retrouver autre chose en locatif. Meute achète et loue au propriétaire le temps qu’il se sorte de ses problèmes. Evidement il paye les taxes et un « loyer ». Ça part aussi de l’idée que s’agissant de sa propre habitation il est censé en prendre soin. Quand il est sorti d’affaire il récupère la maison. Si il n’y arrive pas le financeur récupère une habitation pour une valeur inférieure.
Dernier cas, j’ai pris quelques parts d’un projet chez Atoa (je me permet de citer car ils sont vraiment petits) . Il s’agissait d’une personne qui avait une entreprise, plusieurs terrains et une maison , et qui avait besoin de liquide en attendant de finaliser la vente et promotion de ses terrains . Atoa versait 50% de la valeur de la maison, ne versait que cette somme moins 2 ans d’indemnité d’occupation mis sous séquestre, moins les frais de notaire… Restait plus grand chose au propriétaire mais suffisamment pour éponger ses dettes et plus de temps pour vendre ses terrains. Rendement de 10,5%. La vente de la maison était à la charge du propriétaire actuel. Si il ne vend pas dans l’année, c’est atoa qui peut se charger de la vente. Petit bonus pour le proprio, si le bien est vendu plus cher que la valeur estimée, il garde la somme et ne doit rien à Atoa.