Ce fil de discussion vous permet d’échanger avec les investisseurs au sujet du quatrième projet de Meute Invest, filiale de Louve Invest, qui propose d’investir en immobilier via des obligations à partir de 200€.
Plus d’informations très bientôt 
bonjour nouvelle investissement fractionné chez meute invest en vente quand? merci a vous
Il y a une erreur dans l’onglet détails financier. Cela n’a pas de sens de cumuler le loyer prévisionnel charges comprises de 1510€ avec les charges à payer en plus 740€ et qui donnerait donc un loyer net perçu pour l’investisseur supérieur au loyer cc avec 2250€.
Je n’avais même pas vu que le nouveau projet était sorti, ni reçu de mail je crois.
le taux prévu est pas « OUF »
Surtout pour remplacer le projet avorté à Quimper.
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Bonjour, l’appartement est situé à quel étage?
Car indiqué 12ème, mais l’immeuble n’en fait que 4.
Merci pour votre retour
L’appartement est en effet au 4è étage.
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Effectivement, il semble y avoir eu une inversion sur le signe des charges que nous avons corrigé.
Le rendement est certes légèrement inférieur, mais le bien est situé dans une métropole nettement plus dynamique que Quimper ce qui explique également ce différentiel.
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Bonjour,
Le contrat d’émission disponible dans les détails financiers n’est pas pour le bon projet.
Pouvez vous le mettre à jour ?
Bonjour.
En analysant le projet, je me suis étonné d’une étiquette climat (Émission de gaz à effet de serre) en lettre D à 30 kgeqCO2/m2.an, alors que la lettre D correspond à la fourchette de 31 à 50 kgeqCO2/m2.an. Ce qui m’a fait craindre un DPE ancienne version. Les DPE ont évolué en 2021 avec de nouvelles règles, et en tant qu’investisseur immobilier je suis très réticent à acheter un bien avec un DPE ancienne version (les DPE ancienne version édités entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024).
En fait, c’est bien pire que cela : on a affaire à un audit énergétique qui date de février 2011, il est assez incroyable de présenter un tel document. Pour rappel, un audit énergétique n’est valable que 5 ans, donc ça fait bien longtemps que celui-ci est obsolète, et en outre il est fait à l’échelle de la résidence, et non de l’appartement comme le DPE.
Un DPE en cours de validité est obligatoire pour signer un compromis de vente. Par conséquent, pouvez-vous nous transmettre un DPE en cours de validité ?
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Bonjour.
J’ai relevé une deuxième incohérence : le projet est indiqué avec une surface de 100 m², soit 1900 €/m² avant travaux.
Sauf que le document « devis travaux » indique une surface de 90 m². Ce n’est pas tout à fait la même chose.
Que dit l’attestation Loi Carrez, elle aussi obligatoire ?
L’appartement est maintenant indiqué au 3ème étage. Alors 3ème étage ou 4ème étage ?
Bonjour ! J‘ai une question car je débute dans ce type d‘investissement. Je suis un peu perdue face aux travaux :
- que se passe t il si le devis est depassé ?
- quand la fin des travaux / emmenagement des locataire est-elle prévue ?
Les travaux en particulier me semblent être une variable assez risquée j‘aimerais mieux comprendre ce point. Merci à la communauté et aux modérateurs/conseillers.
Amandine.
Bonjour
Le contrat d’émission des obligations semble indiquer un appartement à Angers. Pouvez vous vérifier ?
En terme de paiements des loyers / intérêts sont ils mensuels ?
Cordialement
Ce serait bien d’avoir des réponses assez rapidement sur les sujets touchant une nouvelle levée de fond afin de juger de la pertinence du projet. (je dis ça pour les éléments relevés plus haut par nicolas par exemple)
Pour ma part, je note qu’en terme de situation pour de la colloc le quartier n’est peut être pas idéal.
Visiblement il s’agit d’un quartier prioritaire dans le cadre de politique de la ville, donc de type cité. avec des batiments vétustes et tout une partie qui doit être démolie pour laisser place à des éléments plus récents.
un petit google actu nous fait ressortir un commando qui a blessé par arme à feu quelqu’un dans le quartier.
34% des habitants du quartier vivent sous le seuil de pauvreté.
46% sont des logements sociaux.
Bon, le côté positif c’est qu’il y a un plan de la ville pour aménager une partie du secteur, mais je ne sais pas situer ou exactement.
L’appartement est au 4è étage.
L’attestation loi Carrez a été mise en ligne : 100,19 m2.
Le DPE a été remis en ligne, le lien pointait vers un ancien document. Le DPE est en F à l’heure actuelle mais passera en D après les travaux prévus.
Le devis travaux est en effet un devis initial et nous sommes en train de négocier le devis final qui est d’environ 80k€ pour l’instant.
Nous avons aussi redétaillé les postes de coûts en détaillant plus précisément la partie suivi de travaux incluse à la ligne travaux et la partie frais d’agence acquéreur.
Bonjour,
Il est prévu des travaux durant plusieurs mois. Quand est-il de la location des chambres dans ce cas de figure? Il est difficile d’imaginer les 4 chambres existantes déjà louées en même temps que les travaux ont lieu?
Merci Clément pour les précisions apportées.
La mariée est tout de suite beaucoup moins attirante avec un DPE F limite du G, qu’avec le DPE C présenté initialement. Vous dites que « le lien pointait vers un ancien document », mais les données entrées au niveau du DPE étaient fausses et trompeuses, et il est étonnant de voir un professionnel de l’immobilier saisir volontairement les données d’un audit énergétique de 2011 en DPE C, quand il sait que le DPE est en lettre F limite du G.
Après lecture complète du DPE, je ne suis pas du tout convaincu par ce projet. Une colocation dans un quartier prioritaire (politique de la ville), autrement dit une cité, d’un appartement de 1971 en chauffage gaz collectif avec un DPE en lettre F en limite du G, payé 198750€ FAI, avec un coût total de 320000€ après travaux qui le ramèneraient en DPE D. A ce montant-là, autant faire une colocation dans une grande maison en périphérie d’une grande ville.
Le seul point fort de cet appartement est l’accès au centre de Nantes avec le tram. Mais quel locataire au dossier solide songera à faire une colocation dans un tel quartier très sensible ? Immanquablement, le turn-over sera très important.
Je suis étonné par ce type de projet de la part d’un acteur aussi sérieux que Louve invest. Avec la période actuelle très difficile et l’avantage énorme que procure un achat au comptant sans condition suspensive, il y a moyen de faire bien mieux que ça avec 200000€.
Dernière détail qui ne trompe pas : un DPE daté du 04/07/2023. Cela signifie que le bien est en vente depuis 5 mois. Cela n’est pas très étonnant.
Bonjour Nicolas, en l’occurrence le DPE actuel ne prend pas en compte que le bâtiment est connecté à un réseau de chaleur ce qui explique en grande partie la note F qui sera donc relevée une fois les travaux effectués et le mode de chauffage corrigé.
En ce qui concerne la possibilité de faire mieux, nous étudions attentivement les acquisitions de la SCPI Kyaneos Pierre dont la stratégie est comparable : acheter des bâtiments à faible performance énergétique, et les rénover. Ils sont globalement reconnus comme les meilleurs sur le secteur et ont offert un rendement de 5,37% net de frais l’an dernier. Il convient de noter que la fiscalité sur les revenus SCPI est bien plus lourde que la flat tax applicable en immobilier fractionné.
Voici un extrait de leur bulletin du 3è trimestre 2023 indiquant leurs acquisitions du trimestre :
La partie intéressante est le rendement Acte en Main de chaque acquisition. Le meilleur s’affiche à 8,5%, la majorité tourne plutôt autour de 6,5%
[Paragraphe édité suite à un retour participant] A titre de comparaison, sur notre bien nous visons un rendement acte en main (donc loyers bruts divisés par prix d’achat + frais d’achat et de négociation + travaux) de 24 300€ / 320 000€ = 7,6% dans une métropole très dynamique.
Il me semble donc que nous proposons au contraire une opportunité de grande qualité à la communauté.
Citation La partie intéressante est le rendement Acte en Main de chaque acquisition. Le meilleur s’affiche à 8,5%, la majorité tourne plutôt autour de 6,5%
A titre de comparaison, sur notre bien nous visons un rendement acte en main (donc loyers bruts divisés par prix d’achat + frais d’achat et de négociation + travaux) de 27 000€ / 320 000€ = 8,44% dans une métropole très dynamique.
Il me semble donc que nous proposons au contraire une opportunité de grande qualité à la communauté.
(1) Si j’en crois la page de l’opération, le loyer de 2250€ serait « charges comprises », ainsi vous incluez les charges locatives (= payées par le locataire) dans le calcul des loyers bruts pour arriver à 27000€. Le rendement AEM, et notamment de la SCPI Kyaneos Pierre à laquelle vous comparez cette opération, est calculé à partir des loyers hors charges locatives. Cela change quand même assez nettement le chiffre final.
(2) La description du secteur que vous faites (« Orvault, situé à proximité directe de Nantes, se distingue par son cadre de vie agréable et verdoyant ») est bien loin de la réalité, car vous occultez le fait que l’appartement se trouve dans le quartier Plaisance, un quartier prioritaire politique de la ville, dans lequel le taux de pauvreté 2018 était de 46,2%, et ce taux est en augmentation (source : Quartier Prioritaire Plaisance - Quartier prioritaire de la politique de la ville de la commune: Orvault - SIG Politique de la Ville )
(3) Vous partez de l’hypothèse d’une occupation 12 mois sur 12. Selon moi, c’est beaucoup trop optimiste.