SCPI à dividende croissant

Bonjour à tous,

Je suis actuellement à la recherche d’informations sur les SCPI dont le dividende par part est en croissance d’année en année. Mon observation jusqu’à présent m’a donné l’impression qu’il est courant de voir une dilution rapide des parts dans de nombreuses SCPI, notamment avec l’augmentation du nombre de parts en circulation.

Je me demande donc s’il existe des SCPI où le dividende par part augmente régulièrement d’année en année, offrant ainsi une protection contre cette dilution potentielle.

Est-ce que quelqu’un parmi vous aurait des suggestions ou des retours d’expérience à partager sur ce sujet ? Je serais vraiment reconnaissant de tout conseil ou information que vous pourriez me donner.

Merci d’avance pour vos réponses et au plaisir d’échanger avec vous sur ce sujet passionnant !

Bien cordialement,
Julien

1 « J'aime »

Bonjour @julien,

Il est complexe de trouver une SCPI qui possède un dividende par part en constante augmentation, il y aura forcément un plafond qu’elle ne pourra pas dépasser, même dans le cas où elles améliorent la qualité de ces acquisitions avec un rendement acte en main supérieure aux biens acquis précédemment.

Votre observation est correcte : les SCPI ont tendance à avoir un rendement qui baisse au fur et à mesure de la collecte. Cela s’explique par un challenge sur le nombre d’acquisitions à réaliser pour suivre le rythme de la collecte, plutôt que sur le fait de dénicher LA pépite et maximiser le rendement. Il est plus difficile de dénicher des bonnes affaires sur 50 acquisitions par an que sur 5 ou 6 biens pour des SCPI qui collectent moins.

Par rapport à votre demande, de ce que je comprends, vous cherchez :

  • un dividende par part haut de fourchette → vous pouvez jeter un œil sur les objectifs de rendement communiqué par les SCPI
  • une gestion saine centrée sur la qualité des biens
  • une protection d’une baisse progressive du rendement (elle reste souvent mineure)

Pour cela, il peut être intéressant de se diriger vers des SCPI moins connus et donc moins affectés à une augmentation forte de leur collecte. Ces SCPI n’ont parfois pas d’équipe marketing, mais leur connaissance du territoire et leur expertise leur permet d’avoir tous les indicateurs au vert, par exemple :

Est-ce que j’ai pu répondre à votre demande ou vous apporter des éclaircissements ?

Hello @julien

Quelques elements pour nourrir ta reflexion:

  • Il est structurellement impossible d’avoir des loyers croissants. Si les loyers augmentent de manière significative, la valeur du bien immobilier va s’apprecier, ce qui va faire monter la valeur de part de SCPI et donc faire baisser le taux de distribution. Si vous voulez comparer les SCPI je vous invite a prendre en compte les evolutions de prix de part. Le TRI semble etre un meilleur indicateur a suivre.

  • Les jeunes SCPI ont des astuces pour booster leurs chiffres. Cette ‹ dilution › est en partie virtuelle. La vrai rentabilité ne s’exprimera qu’après plusieurs années. Voir https://www.bfmtv.com/economie/replay-emissions/bfm-bourse/raphael-oziel-la-boutique-des-placements-quelles-sont-les-astuces-des-scpi-pour-figurer-en-bonne-place-dans-les-classements-des-societes-les-plus-performantes-24-02_VN-202102240291.html

  • Certaines SCPI ferment les souscriptions temporairement quand ils peinent a investir de maniere qualitative, alors que d’autres sont ravis de prendre tous les rentrees d’argent. C’est de mon point de vue un des criteres de selection pour evaluer le serieux des societes de gestion.

  • Le fantasme qu’une petite SCPI va denicher LA pepitte est a prendre avec des pincettes. Cela depend beaucoup de la these d’investissement.
    Imaginons une SCPI de logistic en France. Il n’y a pas un nombre infinie d’entrepot a acheter en france. Si la collect augmente meme un peu, la rentabilite moyenne pourra baisser car la SCPI sera contrainte d’acheter le fond du panier. A contrario une SCPI generaliste et opportuniste aura moins de probleme meme avec une grosse collecte.

1 « J'aime »

Merci @francois pour le complément de réponse.

J’ajouterai toutefois qu’il est possible que les loyers augmentent sans que la valeur du bien immobilier n’augmente, dans le cas par exemple où le locataire devient de meilleur qualité ou si les loyers étaient sous-valorisés. Cela peut arriver si l’acquisition se fait avec des locataires déjà présents.

Vous avez également soulevé le point d’artificialiser temporairement les rendements sur les jeunes SCPI, cette vidéo n’est plus vraiment d’actualité, car il est désormais interdit d’annualiser le rendement lorsque la SCPI génère des rendements sur seulement une partie de l’année.

Il faut par contre toujours être vigilant sur quelques points, les SCPI peuvent toujours :

  • augmenter le délai de jouissance pour se donner un peu d’air et ainsi investir plus vite que le délai de jouissance
  • s’endetter pour faire un effet de levier sur leur collecte (ce n’est pas le bon timing en ce moment, les SCPI vont au contraire arrêter d’utiliser l’effet de levier)
  • jouer sur la fiscalité étrangère, attention sur la communication entre le brut de fiscalité étrangère et le net de fiscalité étrangère (ce que vous allez vraiment toucher)