Bonjour, suite à la baisse des parts de LF Grand Paris Patrimoine (2 baisses en sept 2024 et janv 2025) et d’Epargne Foncière, j’ai perdu 11000€ sur le capital investi soit environ 33%. A noter que ces scpi m’ont été fourguées par mon conseiller au sein d’ une assurance vie. Etant novice, je m’interroge sur l’opportunité de vendre ou pas.
-Pouvez-vous m’indiquer si ces scpi de bureaux risquent de continuer à baisser ou pas? Si oui, pourquoi?
-Les rendements trimestriels risquent-ils de baisser?
-quel est l’influence du taux fixé par la banque européenne ?
En vous remerciant pour vos lumières qui vont éclairer ma décision.
Bonjour Gwened20,
Désolé pour vous.
Avec les SCPI, les corrections sont sporadiques, ce qui amplifie l’effet de surprise.
Pourtant, à long terme, leur valorisation est concomitante avec celle des actifs physiques immobiliers sous-jacents qui sont volatiles.
L’immobilier des grands ensembles de bureau à Paris a enregistré des corrections de prix entre -30% et -40% depuis 2022 où l’offre est supérieure à la demande et les loyers renégociés à la baisse.
Dès lors, les SCPI investies sur cette thématique ont dévissé entre -15 et -40%. De surcroît, nombre d’entre-elles sont endettées ce qui accentue mécaniquement la baisse.
Les nouveaux prix de part des SCPI de la FRANCAISE REIM ont été fixés en bas de la fourchette réglementaire, bien en dessous de la valeur de reconstitution (à -10%), ce qui amplifie encore la baisse. La stratégie de la société de gestion est double : dissuader les sortants et relancer la collecte.
Le plus dur est probablement passé (ou pas, personne ne sait).
On peut juste espérer que ce positionnement en bas de fourchette aura pour effet la revalorisation des prix de parts dès les premiers signes de reprise du marché et de hausse des valeurs immobilières.
Malgré tout, ces SCPI font partie des mauvais élèves de la classe. Si je devais démarrer de zéro aujourd’hui, je ne les choisirais pas, même avec une décote de - 10%.
J’opterais plutôt pour des SCPI ayant déjà généré des plus values par le passé ou résisté aux crises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures mais le backtest permet d’éliminer les sociétés de gestion ayant déjà échoué.
En revanche, si j’étais déjà embarqué comme vous, dans les SCPI de la FRANCAISE REIM, je me poserais la question du coût d’opportunité : quel avantage ai-je à prendre la décision de vendre ?
Coût d’opportunité = rendement de l’option à laquelle on renonce (5,5% pour Epargne Foncière et 6,6% pour Lf grand paris patrimoine après la baisse) – rendement de la nouvelle option choisie (environ 7% voire plus pour les nouvelles SCPI mais il n’est pas sûr que ces rendements soient maintenus à long terme).
Il faut également (et surtout) comparer les différences de perspectives de revalorisation du prix de parts entre les deux options.
Au coût d’opportunité, s’ajoutent aussi les coûts irrécupérables, définitivement perdus, qu’il faut réengager si achat de nouvelles SCPI : frais de souscription + délais de jouissance.
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Bonjour Gwen,
Je me suis aussi « fait avoir » avec des SCPI La Française. Heureusement, le pourcentage n’est pas significatif par rapport à l’ensemble de mes parts de SCPI.
J’avais aussi des SCPI La Française en assurance vie (Select invest 1…) que j’ai revendues avant la baisse de prix de parts. Je le sentais pas bien. Heureusement.
Désormais je compte garder ce qu’il me reste en suivant de près les volumes de rachats de parts, les nouvelles souscriptions et les valeurs de reconstitution.
Je pense que le mal est fait et qu’on a touché un point bas sur l’immobilier notamment parisien.
Ce qui pourrait détériorer encore le prix de part, c’est les demandes de rachats. Si les volumes de rachat étaient significatifs, le gestionnaire serait obligé de vendre ses meilleurs bien à prix cassé. Ce qui serait très défavorable.
A l’inverse, si les souscriptions reprennent avec des acheteurs opportunistes, ça serait bon signe pour les SCPI LF.
Perso, je ne mettrais pas plus sur les SCPI LF, car je pense que le gestionnaire n’a pas fait le travail d’asset manager : arbitrage, valorisation des biens… Il s’est contenté de ponctionner les frais de souscriptions alors que le marché était au plus haut avec des taux 0 ou négatif. Très décevant.
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Un choix responsable pour nos SCPI historiques
En juin 2022, pour freiner une inflation persistante, les banques centrales occidentales amorçaient un resserrement monétaire massif en augmentant les taux directeurs. Cette décision a provoqué une turbulence inédite dans les marchés financiers, affectant l’ensemble des classes d’actifs. Dans ce contexte marqué par une volatilité accrue, le secteur immobilier a subi au premier chef les répercussions de ces ajustements. Les volumes d’investissement, dans l’immobilier physique ainsi que dans la pierre papier, ont atteint leurs niveaux les plus bas, entrainant une tension sur la valorisation des actifs. Quant au marché locatif, il est aussi sous pression, les entreprises ayant peu de visibilité pour s’engager et l’offre en excès de surfaces de bureaux (à titre d’exemple 5 millions de mètres carrés vacants en Ile-de-France au 3e trimestre 2024*) tire les loyers à la baisse.
Alors qu’elle était initialement perçue par le marché comme temporaire, la situation perdure. Une inflexion semblait avoir été amorcée à l’été 2024, avec une série de baisse de taux en Europe puis aux Etats-Unis motivée par le recul de l’inflation. Mais de nouvelles incertitudes ont surgi, du fait de la récession en Allemagne, des tensions politiques et économiques en France ou encore de la politique américaine inflationniste. Une telle situation est dommageable en particulier pour le secteur de l’immobilier de bureau dont l’activité est directement corrélée à la conjoncture économique.
Dans cet environnement complexe qui a marqué l’année 2024, La Française REM a continué à préserver le patrimoine de l’ensemble de ses SCPI. Elle a renforcé sa gestion active autour de trois piliers : la défense des taux d’occupation des immeubles, une politique d’entretien et d’investissement afin de répondre aux enjeux environnementaux des biens ainsi que la réalisation d’un plan de cessions ambitieux de près de 400 millions d’euros.
Fin 2024, et compte tenu de la situation qui s’avère plus profonde et structurelle qu’anticipée, La Française REM fidèle à sa posture prudente, a choisi de repositionner le prix des parts de ses SCPI historiques. Ces SCPI, principalement investies en bureaux, sont désormais positionnées en bas de la fourchette réglementaire de +/-10 % de la valeur de reconstitution**.
Dans cet environnement peu lisible nous avons aussi décidé d’adapter la structure des distributions de ces SCPI historiques en excluant la prise en compte de l’anticipation des plus-values à venir. Les distributions prévisionnelles 2025 n’intégreront plus ce moteur de performance par anticipation dès le début de l’année pour nos SCPI historiques, mais ces plus-values pourraient toutefois être distribuées de façon complémentaire en fin d’année, en fonction des cessions réalisées. Pour 2025, notre objectif est la pérennisation des revenus permettant, à terme, la valorisation des patrimoines.
Votre conseiller financier habituel est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions ou à défaut, n’hésitez pas à contacter notre service clients au 01.53.62.40.60 ou par mail serviceclient@la-francaise.com.
Nous tenons à vous remercier pour la confiance accordée depuis des années et espérons que ce document vous témoignera la preuve sincère de nos engagements pour l’année 2025.
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Je trouve édifiant de voir comment les gestionnaires justifient toujours les mauvais résultats par des éléments exogènes. Leurs choix, leurs stratégies, leurs compétences ne sont jamais questionnés quand chaque revalorisation est pourtant l’occasion de vanter leurs mérites…
Me concernant j’ajoute avoir reçu un mail (après que tout les sites en ont déjà parlé) ne contenant pas la communication mais indiquant qu’une communication était disponible dans le sous menu Documentation Utile de mon Espace Associés. Sachant de quoi il s’agissait, j’ai fait l’effort de me connecter. Surprise, aucun document ne ressort. il faut deviner parmi une longue liste celui qui est visé. Bref tout est fait pour que la communication ne soit pas lue!
Enfin, j’ai quand même appris quelque chose avec ce courrier : « Dans cet environnement peu lisible nous avons aussi décidé d’adapter la structure des distributions de ces SCPI historiques en excluant la prise en compte de l’anticipation des plus-values à venir. » Encore une bonne nouvelle et une pratique qui témoignait déjà des difficultés à distribuer un revenu solide et stable. On parle d’indexation des loyers mais en 10 ans ils n’ont eu de cesse de baisser.
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Les SCPI ne récompensent pas les associés de leur fidélité, en dehors du fait qu’ils doivent conserver leurs parts suffisamment longtemps pour amortir les frais de souscription ou échapper aux penalités de sortie anticipée dans le cas des SCPI sans frais de souscription.
Alors, bien sûr, à long terme, les parts de SCPI se revalorisent généralement à la hausse.
Mais en cas de difficultés, les associés historiques ont la désagréable impression d’être abandonnés à leur sort :
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timings d’annonces catastrophiques.
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communications laconiques.
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aucun mea culpa.
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création de nouvelles SCPI plutôt que de chercher à reluer la performance distributive des anciennes.
Aussi, un dispositif dans lequel les frais de gestion seraient décroissants au fil des années ou dans lequel un bonus sur dividendes serait distribué au bout d’une certaine durée de détention constituerait, je pense, une première amélioration.
Signe de reconnaissance envers les associés les plus fidèles, sa portée serait néanmoins avant tout symbolique.
L’application de pénalités financières en cas de non satisfaction d’objectifs prédéfinis ou d’engagements non tenus pourrait être un moyen efficace de responsabiliser davantage les sociétés de gestion.
Lors de baisses brutales, il semble peu fair-play d’en faire supporter la charge entière aux associés (tout dépend des circonstances bien sûr).
Il s’agit de pistes de réflexion parmi d’autres.
Toujours est-il que le modèle de fonctionnement va devoir évoluer pour se remettre de la crise et restaurer la confiance des épargnants.
L’âge moyen des investisseurs en SCPI qui se situe actuellement autour de 55 ans, devrait baisser pour différentes raisons : digitalisation de la souscription, mise en place de versements programmés, abaissement du ticket d’entrée, attrait des plus jeunes pour la gestion passive, nécessité d’épargner pour la retraite.
Mais fidéliser la jeune génération sur des durées supérieures à 20 ans nécessitera sans doute des efforts supplémentaires pour répondre à ses attentes.
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Le gestionnaire annonce également la révision -à la baisse- du niveau des distributions attendues…
Ce changement ne sera pas sans conséquence sur le niveau des dividendes… La Française REM estime en effet qu’il conduira à « un ajustement de -15 % à -20 % du montant distribué
Quand je dis catastrophique…
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Une vraie purge… qui pénalise en premier lieu les malheureux souscripteurs auxquels, ajoutés à toutes ces dévalorisations, on a prélevé d’importants frais de souscriptions encaissés par le gérant.
Le discours des gérants des SCPI « dévalorisées » consistait à rassurer les souscripteurs en leur disant que c’était temporaire (comme l’inflation dixit les banques centrales), que les dividendes ne bougeaient pas ; ça ne changeait rien… Maintenant, en plus des dévalorisations, on réduit les dividendes… On voit désormais qu’on ne peut pas leur faire confiance à ce qu’ils racontent, ni à leur stratégie.
Je note dans l’article cette petite phrase anodine : "à ces reculs de la valeur des actifs s’ajoute l’effet de « la réintégration de l’effet de levier et de l’entretien des immeubles »… L’entretien des immeubles ne doit-il pas être anticipé et budgétisé quand on est un bon gérant ? Quant à l’effet de levier, en clair, c’est l’endettement de ces SCPI, qui a dû se faire quand les taux étaient bas, mais en achetant de l’immobilier très cher… Encore une fois, le gérant a joué avec le feu et tout le risque a été porté par le souscripteur ; est ce bien légal tout ça quand le support a un niveau de risque ISIN de 3 ?
Je trouve cela extrêmement préjudiciable. L’indexation des loyers est supposée offrir une protection contre l’inflation. C’est un argument de « vente » de cette classe d’actif. Aucun simulateur de « SCPI » ne prévoit une baisse des loyers. En dehors des SCPI récentes, quasiment toutes ont vu leurs revenus baisser sur les 10 dernières années. Pour un produit supposé préparer des revenus complémentaires pour la retraite, on peut s’accommoder d’une baisse de valorisation. Pas d’une baisse des revenus !
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