Un fil de discussion sur Primopierre. Posez vos questions, partagez les nouvelles sur cette SCPI.
En 2021, Primopierre continue d’évoluer dans un environnement européen dynamique sur le marché immobilier de bureau. Le marché parisien se démarque nettement en Europe, suivi de Londres et Berlin. Les quartiers centraux comme à Paris QCA (quartier central des affaires) affiche une vacance de moins de 5%, contre plus de 10% pour ses voisins européens : Milan, Madrid, Londres City, …
Les loyers sont restés stables avec quand même un tiers des marchés analysés qui ont connu des hausses de loyers.
Primopierre s’est positionné sur 7 acquisitions pour un montant de 464 millions d’euros, soit des actifs à plus de 50 millions d’euros en moyenne. Les acquisitions se sont concentrés en région parisienne, à Lyon et Lille.
Sur une stratégie similaire à PF Grand Paris, Primopierre a seulement 11% des biens en régions.
L’un des challenges pour Primopierre sera de supprimer ses surfaces vacantes, à Clichy et à La Défense notamment, pour améliorer son TOF, aujourd’hui à 86,7%.
L’endettement de la SCPI est à 26,8% sur les 30% maximal statutaire.
Sur le 2ème trimestre 2022, les revenus distribués sont en baisse de 10% par rapport au 1er trimestre 2022, surtout une baisse de revenus fonciers.
La SCPI a fait l’acquisition d’un bien dans Paris centre (20ème arrondissement) via la prise de participation au sein d’une SCI.
La valeur de reconstitution s’approche de plus de 10% de la valeur du prix d’achat pour s’établir à plus de 5%, ce qui pourra potentiellement, à l’avenir, donné une revalorisation du prix de part.
Quand on lit les résultats de fin 2021/début 2022, on voit que la folie des grandeurs est bel & bien terminé… Hâte de voir si de nouvelles baisses sont annoncées d’ici fin Septembre.
En espérant que les baisses de taux annoncées sur le moyen terme permettent d’améliorer la valorisation des SCPI Praemia sur le moyen terme et relancer une machine malade…
Vos avis sur cette SCPI après la baisse de cette semaine, soit 43 % de baisse depuis 2023…il y a t il une belle opportunité ?
Attend encore un peut, la prochaine expertise de la valeur de reconstitution car elle ce positionne encore en surcote de plus de 8%, fort probable d’une nouvelle baisse du prix de la part.
Mitch fait référence à l’AG qui vient d’entériner une baisse de prix de part à 126 euros et qui prendra effet le 09/10/2024. Par rapport au prix de 168 euros, celà représente une baisse de -25%. Et depuis le début de l’année 2023 celà représente une baisse cumulée de -39,4%.
Ce nouveau prix de part correspond exactement Ă la valeur de reconstitution au 30/06/2024.
Ce qui peut interroger c’est que les taux directeurs ont baissé le 13 septembre et que la BCE prévoit de poursuivre la baisse en octobre, ce qui est logiquement favorable aux valorisations.
Pourtant, Primonial n’en tient pas compte.
On peut alors supposer que la stratégie est double : dissuader les propriétaires de parts de sortir et relancer la collecte.
Kolbet tu y vois une opportunité ?
Le nouveau prix de part est calé sur la valeur de reconstitution au 30/06/2024. Il s’agit d’une valeur théorique de vente du patrimoine immobilier dans des conditions normales de marché. Sauf qu’aujourdhui les volumes de vente sont faibles et pas forcément significatifs. Seuls les rares fonds immobiliers obligés de vendre le font.
Pour autant, dans une optique de transparence, l’AMF demande depuis cette année à ce que les valeurs de reconstitution soient communiquées tous les 6 mois par les SCPI, quelles que soient les conditions de marché (auparavant c’était une fois par an). Dans l’esprit, on se rapproche finalement un peu de la bourse…
Du coup, si le marché baisse, même brutalement, et sur un nombre réduit de transactions, les cotations des SCPI doivent baisser (et même si elles n’ont pas vocation à vendre leur immobilier).
Mais à l’inverse, on peut aussi penser que ces cotations remonteront lorsque le marché reprendra des couleurs…
Concernant Primopierre, la problématique est de savoir quelle est la raison principale de la correction. S’il s’agit de la hausse des taux d’intérêt de 2023, alors la baisse en cours et à venir devrait faire remonter mécaniquement la valorisation. S’il s’agit en revanche de difficultés plus structurelles concernant les actifs de bureau (changements d’usage suite au COVID, nécessité de gros travaux, télétravail), c’est différent.
Il est donc très difficile de se prononcer. Pour celui qui est déjà associé, je ne pense pas qu’il soit une bonne idée de revendre maintenant à -50% (avec les frais de souscription), alors qu’on a probablement touché le fond de la piscine (mais ça n’engage que moi). Après, de là à considérer qu’il existe une opportunité pour se positionner, je ne sais pas… Il faudrait d’une part que les nouveaux rendements (calculés sur la base du nouveau prix de parts) soient vraiment intéressants et d’autre part que les difficultés soient davantage conjoncturelles que structurelles…
Merci pour cette réponse détaillée, moi je connais pas leur patrimoine immobilier je me dis de façon naïve que les vielles SCPI ont sûrement de meilleures emplacement, même si je sais que leur actifs ont été achetés dans une période de hausse de l immobilier…
Bonjour,
Les SCPI plus anciennes ont surtout des bâtiments non conformes par rapport aux nouvelles normes. Elles vont devoir engager des travaux coûteux…
Oui, même si on peut espérer, pour ceux déjà investis, que Primopierre ait touché le fond, il vaut mieux rester à l’écart. Sauf erreur de ma part, le rendement reste inférieur à 6% malgré la baisse. La concentration du portefeuille (71 actifs pour 3,6 milliards de capitalisation) versus la granularité d’autres SCPI (exemple Épargne Pierre avec 409 actifs pour 2,65 milliards de capitalisation) ne semble pas non plus très favorable.
Message que j’ai écrit à ce propos sur un autre forum :
Clairement pas sûr que le point bas soit atteint. Le nouveau prix (126€/part) et le dividende prévisionnel (7,20€/part/an) amènent à une rentabilité brute de 5,7%. Le tout pour une SCPI au parc constitué exclusivement de bureaux, j’imagine à des endroits en perte de vitesse (je subodore une certaine quantité de La Défense, de Grande Couronne Parisienne, et autres). Le tout avec un track record atroce avec ses près de 40% de chute du prix en 2024.
Ce genre de SCPI, ça s’achète en sous-cote avec une renta de >8%, je dirais même pourquoi pas 10% pour garder une marge de risque. Pas à 5,7% alors que n’importe quel Iroko/Remake sert du >7% sur des parcs autrement plus qualis et diversifiés achetés sous leur valeur. Du coup je vois difficilement la collecte revenir, je peine à voir qui serait acheteur de Primopierre dans ces conditions et avec les alternatives de qualité que l’on connaît, en diversifié comme en thématique.
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Tout à fait d’accord avec vous , aucun intérêt pour un nouvel investisseur d’aller sur cette SCPI .
Pour ma part je me pose la question de me faire racheter mes parts qui sont logées dans mon contrat d’assurance vie et cela même au prix de 50% de pertes environ . Cela représente une très grosse somme …
Pour autant je ne suis pas à l’abri d’une nouvelle décote ni persuadé que PRIMOPIERRE ne fasse pas tout simplement faillite .
En admettant que nous ayons atteint le point bas , combien d’années faudra t’il pour retrouver ma mise de départ ?.. avec quel rendement et avec quelle espérance de revalorisation des parts ?..
Donc la question que je me pose est la suivante : ne serait t’il pas plus judicieux de récupérer ce qui reste de capital et le replacer sur d’autres SCPI , non gérées par une banque …
J’ai 70 ans passés et suis détenteur de Primopierre depuis Février 2020 … soit juste avant la COVID !
Merci pour vos avis .
Le patrimoine de la SCPI Primopierre est composé de très gros actifs, du type grande tour à la Défense. Elle a longtemps été présentée comme un investissement bon père de famille. Sa stratégie de concentration (aujourd’hui décriée, mais c’est toujours facile après coup) était plébiscitée parce qu’elle permettait justement à des particuliers d’acquérir des actifs, jusque là réservés aux institutionnels, et loués à de grands groupes.
Le problème est que ces biens sont peu liquides. On ne vend pas une tour à la Défense comme on vend un retail Park en province. Les valeurs d’expertise restent finalement très théoriques dans un marché bloqué. Comment estimer la valeur d’une tour à la Défense quand aucune transaction n’est enregistrée depuis 4 ans ? Par mesure de précaution, je suppose que l’expert immobilier applique une grosse décote au doigt mouillé. Cette décote reste abstraite dans un contexte de marché où il ne faut surtout pas vendre et faire le dos rond. Mais les porteurs de parts paniquent (+ les institutionnels qui vendent par arbitrage) et la prophétie devient autoréalisatrice : pour satisfaire les demandes de retrait, la SCPI est obligée de vendre au pire moment.
Selon moi, c’est vraiment l’un des défauts structurels de la SCPI. Contrairement à de l’immobilier physique détenu en direct, le porteur de parts est impacté par le comportement parfois moutonnier et irrationnel des autres associés (tant à l’achat qu’à la vente). Le (mauvais ?) mariage entre l’assurance vie, liquide par nature, et la SCPI, qui est un investissement immobilier à long terme, a aussi tendance à accentuer le phénomène ; les expertises, réalisées dorénavant deux fois par an (au lieu d’une), ont également tendance à rapprocher la SCPI de la cotation continue des foncières cotées, avec la volatilité qui en découle.
Plutôt que de vendre au plus mauvais moment, je pense que la solution est, d’une façon générale, de diversifier son portefeuille au fil de l’eau (avec un objectif final de 10 SCPI, de façon à ce que la baisse de -50% de l’une d’elle n’impacte que de 5% la performance globale, soit une année de rendement) ; d’autant plus qu’il s’agit souvent d’un jeu de vases communicants, les jeunes SCPI rachetant à prix cassé des immeubles aux anciennes ! Enrichir son portefeuille de SCPI au gré des nouvelles opportunités de marché et ne pas rester bloqué pendant 20 ans sur les mêmes, devient alors primordial pour ne pas sous-performer. C’est aussi pour cette raison que je me méfie de l’achat à crédit (non pas en complément mais sur des gros montants). Je trouve que les CGP (pas Louve Invest pour le coup), payés à la commission, poussent souvent au crédit car ils ont intérêt à ce que leurs clients investissent au maximum de leur capacité. Sur le papier, l’achat à crédit est toujours plus intéressant si l’effet de levier est positif. Mais il est aussi plus risqué car l’effet de levier peut devenir négatif en cas de baisse du prix de part ou des rendements. Celui qui s’est endetté pour 100 000 euros sur 20 ans pour acheter du Primopierre comprend assez vite le mécanisme 
.
De la même façon, une SCPI dont le ratio d’endettement est élevé et qui utilise l’effet de levier du crédit, est plus risquée qu’une SCPI sans endettement.
Lors de l’emprunt, il est tentant (et logique) de concentrer les sommes sur un nombre réduit de SCPI, à savoir les meilleures du moment. Mais le piège est que celles-ci ne seront plus forcément les meilleures dans 10, 15 ou 20 ans. De même, les rendements actuels supérieurs à + 7%, en partie gonflés par l’effet relutif du délai de jouissance pour les jeunes SCPI, et liés à la hausse des taux, ne sont pas garantis. Et il serait audacieux de les utiliser en simulation sur 20 ans.
L’intérêt de rester flexible dans son allocation de SCPI, au fur et à mesure des années et au gré des opportunités (parts sponsors, nouvelles tendances, etc.), permet d’impacter positivement la performance au final. Cet avantage n’est pas mesurable au moyen de simulateurs de crédit qui utilisent des données à l’instant T.
Enfin, l’argument souvent avancé selon lequel un crédit peut toujours se renégocier à la baisse est plutôt vrai pour de l’immobilier physique mais beaucoup moins pour des SCPI.
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