Je lance ce fil pour partager nos expériences et confronter nos stratégies. Il y a quelques fils qui abordent le sujet ici et là mais aucun sujet ne les regroupe.
La récente communication de Remake Live a attiré mon attention, notamment leur grille de clés de répartition qui soulève la question de l’attractivité réelle des taux actuels. Pour analyser ces opportunités, je m’appuie souvent sur l’outil de calcul de TRI de Louve, qui permet de bien mettre en perspective la décote par rapport au rendement attendu.
On observe d’ailleurs des disparités frappantes : Sofidynamic fait figure d’ovni avec des taux très supérieurs à la moyenne. Cependant, au regard de leurs Taux de Distribution (TD) sur les premières années, cela semble suivre une certaine logique de marché.
Qu’en pensez-vous ? Comment jugez-vous la pertinence d’une clé de répartition aujourd’hui ?
A titre personnel je suis investi en NP principalement sur Sofidynamic, Eden, Comète, Remake et malheureusement Pierval Santé (avant de connaître Louve…)
Au lancement d’une SCPI, la sdg n’a pas totalement la main sur les clés, elle doit discuter avec des acheteurs potentiels d’uf qui proposent des clés au regard de la distribution potentielle et du risque associé
Avec le temps, cette discussion évolue et la sdg reprend la main, surtout quand l’historique des td finit par leur donner raison
Sofidynamic annonçait des taux hors norme dès le début, donc la grille était un peu différente
Avec la remontée des taux longs, les TD des SCPI sont remontés; de gré ou de force (baisse du prix des parts). Cela devrait logiquement impacter les clefs de démembrement (puisque l’usufruitier a une meilleur TD, voir le Nu-Pro a plus de risque de baisse du prix de part). Mais dans les fait, non…
On peut également citer l’exemple d’Iroko qui propose les mêmes clefs de répartition pour ses 2 SCPI alors que leur Taux de Distribution (TD) prévus est différent. Je ne comprends même pas la logique…
J’ai l’impression que ce marché n’est pas très transparent. Les vendeurs de SCPI mettant en avant aux Nue Propriétaire (NP) une réduction du prix des parts et une absence d’impôts, mais sans faire aucun calcul de rentabilité. Louve est plus transparent que d’autres CGP sur ce sujet [1]. Le message de Berti laisse penser que la clef est largement fixée par l’usufruitier (juge et partie, comme c’est pratique). Il semble aussi que les usufruitiers se plaignent de ne pas trouver l’usufruit qu’ils veulent. Or dans un marché, le prix devrait s’adapter en fonction de l’offre/demande.
Perso, il y a quelques années, j’ai principalement acheté de l’Iroko Zen en NP. Car dans une logique de pure NP (en cycles successifs), les frais d’entrés à payer à chaque cycle d’achat sont trop impactant. De même, dans le calcul du TRI je prends en compte la durée de jouissance. Alors que les calculs de Louve ne le font pas. Encore une fois, merci Louve pour l’open data qui permet à chacun de faire ses propres calculs.
[1] Et en particulier l’open data de Louve y participe.
chez certaines SDG, les clés ne sont pas gravées dans le marbre : si vous trouvez la contrepartie, vous pouvez définir vos propres clés de répartition
attention à ne pas faire n’importe quoi, je ne sais pas dans quelle mesure l’administration fiscale (abus fiscal lié à l’amortissement de l’UF) et/ou l’AMF (discount ou rendement annoncé erroné, comme chez 1 site de vente gré à gré) pourraient mettre leur nez là dedans
bien sur. Mais le vendeur (CGP, Louve) ne fait typiquement pas ce travail de trouver une contrepartie avec d’autres clefs. Et si c’est moi qui le fait, je suis moins motivé pour payer le CGP alors que je fais le boulot.
Peut-être que Louve pourrait se différentier en proposant une vrai market place d’usufuit/NP avec dépôt des propositions de démembrements et enchères. Les usufruitiers y trouveraient l’usufruit qu’ils ont du mal à trouver. Les NP y trouveraient un meilleur rendement. Du coup plus de ventes, et obligatoirement via Louve. Et Louve sait faire des outils “digitaux” alors que la plupart des CGP pas du tout
Merci pour ce fil, ca m’interesse. Etant a un TMI de 41% et n’ayant pas besoin de revenue compementaire pour les 5 prochaines années je viens juste de debuter mes investissements avec Louv et clairement Sopfidynamic avait le plus de sens pour ce premier investissement, meilleur TRI disponible sur l’operation. Je suis parti sur 5 ans et pour eviter la penalité de vente avant 8 ans je ferai une donation de l’usufruit a mes enfants de 5 a 8 ans pour revente des parts a 8 ans.
Mais comment diversifier pour les prochains investissements? Je compte en faire tout les ans pendant les 5 prochaines années mais pas evident de choisir d’autres SCPI avec des clés aussi interessantes…
Message très intéressant
J’envisage d’investir en NP sur Sofidynamic, au ticket d’entrée à 10k€.
Je pensais partir sur 8ans pour pouvoir revendre sans pénalité, mais du coup cette stratégie de donation de Nue-propriété pdt 3 ans m’intéresse bien. D’ailleurs on est obligé de définir au moment la donation la durée de celle ci ? Elle ne peut pas être prorogée en cours de vie ?
En pratique faut passer par un notaire ou c’est juste de l’administratif avec Sofidy et peut-être les impôts pour déclarer cette donation ?
Je voudrais savoir à peu près le coût de cette donation car sur 10k€ c’est peut être rédhibitoire ?
Sur ce niveau d’investissement, pas de soucis de taxation fiscale pour donner l’usufruit à 2 neveux n’est-ce pas ? (ils seront étudiants ou jeunes actifs ds 5 ans, ce sera un petit coup de pouce)
Il faut passer par la case notaire et faire une donation temporaire d’usufruit (3 ans minimum). La valeur de l’usufruit est de 23% de la pleine propriété (les parts ont moins de 10 ans), du coup la valeur n’impute pas trop les 100k par enfants au niveau de la donation (pas d’impôts).
Niveau notaire ça dépend de la valeur de l’usufruit, dans mon cas ça sera autour des 600€.
je n’ai pas encore regardé ce qu’il faut faire côté Sofi mais je pense qu’on leur partage l’acte de donation et ils changent simplement le propriétaire de l’usufruit et ou le verser?
