Construisez le meilleur portefeuille de SCPI pour l’investisseur suivant :
• Age : 47 ans
• Objectif : percevoir des revenus complémentaires immédiats et anticiper la transmission de son patrimoine SCPI
• Montant à investir : 100 000€
• Tranche marginale d’imposition : 11%
• Taux moyen d’imposition 4%
L’investisseur détient déjà 30 parts de la SCPI Remake Live et 15 parts de la SCPI Cristal Life en pleine propriété.
Il souhaite percevoir des revenus complémentaires immédiats et optimiser son investissement en vue de la transmission de ses parts de SCPI à ses enfants.
Pour participer :
1. Rendez-vous sur notre outil de simulation de portefeuille. 2. Créez le portefeuille le plus performant et adapté à la situation de cet investisseur. 3. Partagez le lien de votre portefeuille ici, en commentaire de ce post.
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Vous avez jusqu’à dimanche 16 juin, minuit, pour participer.
Nos conseillers financier choisiront le portefeuille le plus performant et adapté à l’investisseur.
*Louve Invest vous remboursera 1 000€ sur votre prochain investissement SCPI réalisé sur la plateforme LouveInvest. Ce remboursement interviendra sous 30 jours après finalisation de l’investissement.
Portefeuille équipondéré, 11 lignes, tres diversifié géographiquement, par typologie d’actifs et nb de sociétés de gestion
A investir dans une SCI à l’IR avec les enfants en nue propriété et les parents usufruitier. Idéal pour la transmission.
Les parents apportent 100k€ en compte courant d’associé et consommeront les liquidites (loyers) d’abord sous forme de remboursement de compte courant d’associé laissant à leur enfants l’usufruit à leurs décès.
Cela leur laisse la possibilité de faire des donations par ailleurs (ne consomme pas le quota de 100k€ de dons)
Parents fiscalisés à l’IR mais tranche marginale faible + 66% de revenus hors France (sans prélèvement sociaux).
Notes :
Ces SCPI choisies ont des délais de jouissance raisonnable pour des revenus « immédiats »
On pourrait privilégier les SCPI avec des frais de gestion plus faibles censées être moins couteuses à long terme mais je me fonde sur les perf passées
On pourrait éventuellement privilégier aussi les stratégies plus risquées : Sofidynamic, Epsilon360 etc. car client jeunes avec un horizon d’investissement long terme
On pourrait aussi privilégier les SCPI plus européennes
=> je préfère privilégier les bons fonds + avoir un portefeuille le plus granulaire / diversifié possible
A partir 100 k€ avec un objectif de transmission à ses enfants, je propose le scénario de monter une SCI à l’IS
Création d’une SCI avec un faible capital de 1000€, 3 associés : Monsieur (52% des parts) + ses 2 enfants (24% chacun)
Une fois la SCI créé, donation des 52% en nu-propriété à ses enfants, il se garde 52% en usufruit + gérance
il apporte 100 000€ en compte courant d’associé à la SCI
Achat de 4 SCPI diversifées par exemple : Comète, Coeur de Régions, Epargne Pierre, Pierval Santé
Chaque année :
Dividendes bruts de 5628€
A soustraire :
frais bancaire 100€,
frais comptable 500€,
pas d’IS au moins les 2 premières années (dépréciation actifs valeur SCPI)
soit gain net de 5000€ / an qu’il va pouvoir se reverser sans aucune fiscalité.
Au bout de 20 ans les 100k€ du compte courant d’associés seront apurés, il pourra continuer à percevoir les revenus de la SCI sous forme de dividendes (retirer le TMI ou la flax-tax au plus avantageux)
A son décés les enfants seront propriétaires de la SCI dans son intégralité sans frottement fiscal.
NB : 100k€ est vraiment le montant mini pou crééer une SCI
Il n’y a pas de mention du profil de risque du client, je suis donc parti sur un équilibré. La TMI à 11% ne pose pas de problèmes particuliers si le choix se portait sur des SCPI 100% françaises. Néanmoins dans le but de diversifier à la fois les gestionnaires, les secteurs géographiques et les secteurs d’activité, il m’a paru nécessaire d’ajouter une part d’européennes. Le portefeuille est ainsi bien diversifié, sans avoir trop de lignes, alliant performance et résilience. Le client pourra aller chez le notaire et céder la nue propriété de l’ensemble de ses SCPI et se garder l’usufruit.
Portefeuille sur un nombre resserré de lignes pour ne pas multiplier les Sociétés de Gestion.
Répartition sectorielle et géographique attractive. Totalement ISR donc assez future-proof de ce point de vue.
Le but de la répartition géographique est davantage pour ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier qu’un réel intérêt fiscal, de par la TMI à 11%.
La part Pays-Bas est assez forte et peut peut-être être un peu réduite via rééquilibrages.
Pondération forte du secteur Santé, pour jouer le vieillissement de la population et l’accroissement des besoins en Santé des Baby-Boomers.
Pondération assez forte du secteur Logistique, pour jouer les « nouvelles » pratiques de l’e-commerce.
Sociétés de Gestion retenues :
Remake, la personne en a déjà, c’est une bonne SDG aux bonnes perfs, donc on renforce.
Iroko Zen, bonne SDG là aussi aux bonnes perfs, diversifiée elle aussi, qui compense un peu les « trous » de Remake sur certains secteurs. Pas de frais de souscription donc maxing. A noter qu’Iroko commence les acquisitions au UK, ce qui permet d’ajouter ce pays à la répartition.
Transition Europe, qui permet d’accroître l’exposition hors de France, et prendre les hausses de marché dans ces pays.
Activimmo, qui permet une exposition Logistique, pour le e-commerce, les relocalisations et autres.
A noter que le portefeuille cité rapporte 1058€ de cashback Louve qui peuvent être empochés, converti en cadeau immédiat pour les enfants ou réinvestis.
Je privilégie (comme l’investisseur indiqué) les SCPI labellisés ISR afin de favoriser une valeur foncière optimale sur la durée.
J’ai sélectionné de préférence des SCPI sans frais de souscription mais qui ont une très bonne distribution (sur plusieurs années successives, afin d’écarter les « coups commerciaux » proposés par certains la première année de leur création) et également très orientée sur l’Europe. Cela permet de diversifier sur des pays qui n’ont pas forcément les mêmes cycles immobiliers au même moment, donc de lisser les fluctuations.
Ces SCPI ont également une fiscalité plus légère que les SCPI 100% hexagonales.
Dans un premier temps, il sera important de faire signer à l’investisseur la déclaration en d’emploi de ses fond en bien propre si il est marié pour être sûr que ses enfants recevront dans le cadre de la transmission l’entièreté de l’investissement.
L’investisseur ayant une TMI à 11%, il est tout intéressant d’investir en Europe comme en France.
Le portefeuille est donc bien diversifié géographiquement, stratégiquement et aussi par le nombre de société de gestion.
Les SCPI ont un prix d’achat intéressant avec des valeurs de reconstitution majoritairement plus élevé que le prix de la part ce qui réduit le risque en cas de perte de valeur du parc immobilier et qui augmente les chances d’un rehaussement de la valeur de la part.
Les délais de jouissance sont majoritairement faibles.
Le portefeuille offre une performance importante de rendement moyen d’une espérance de :
6,45 % (sans compter les potentielles revalorisations).
Un démembrement est envisageable pour facilité la succession et ainsi transmettre la nue-propriété à ses enfants et garder l’usufruit pour l’investisseur.
Temps pour toucher les dividendes relativement faible
stratégie diversifié et risque dillué
Rendement fort
et double stratégie avec nue propriété et pleine propriété
Au bout de 20 ans (47+20=67 ans) : Revenus nets avec un taux de 11% d’impôt : 108 128 €
Souscription à la SCPI GFI Forecial 2 pour 23 parts (revenu estimé à 1% par an), afin de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, au prorata des souscriptions. Et d’une fiscalité adoucie lors de la cession des parts.
Bonjour, voici la simulation proposée :
Une partie en nue propriété pour favoriser la transmission, avec focus sur sofidynamic qui a des conditions avantageuses pour cela
Une autre partie en pleine propriété pour les revenus complémentaires, avec focus sur les bonnes performances en diversifiant au niveau géographique, sectoriel et en panachant entre les jeunes SCPI dynamiques et les mastodontes type pierval santé, et en profitant des prix de part intéressant pour certaines SCPI comme epsilon 360
Bonjour, j’espère avoir effectué la bonne manip pour partager le portefeuille que je suggère à cet investisseur de 47 ans.
Tout d’abord je souhaite préciser que nous avons la chance, avec l’immobilier, de pouvoir se positionner sur toute la chaîne de l’économie et de la vie.
En effet, de la recherche et développement d’un produit (les bureaux) jusqu’à la distribution (le stockage et les plates-formes logistiques et les commerces) en passant bien évidemment par la production (locaux d’activité), l’immobilier nous permet d’obtenir un maillage complet de ce cycle. Ensuite il y a la vie au sens large (l’existence), je pense donc qu’il est nécessaire d’intégrer dans notre stratégie une part de résidentiel et de santé (hôpitaux, ephad…).
Je ne suis pas fiscaliste, mais j’estime qu’il est légitime d’optimiser sa fiscalité (SCPI européennes), d’anticiper sa transmission de patrimoine (nue propriété) et également de jouir de son patrimoine. A ce titre, et pour rester dans les choix et convictions de cet investisseur, j’ai doublé le nombre de ses parts de SCPI déjà détenues mais en une propriété. J’ai aussi rajouté, toujours en nue-propriété deux SCPI dont les sociétés de gestion sont « historiques » à savoir Sofidy et Edmond de Rothschild.
Puis, pour avoir quelques revenus complémentaires, sans « sauter de tranche d’imposition » ( à confirmer en fonction de son revenu) et de bénéficier du crédit d’impôt avec les SCPI européennes je lui propose de jeunes sociétés mais avec de bons fondamentaux et sans trop s’éparpiller (il faut penser aux déclarations qui en découlent…). Merci pour ce challenge, super intéressant de pouvoir se projeter.
J’ai choisi 4 SCPI, avec un rapport de presque 50/50 France (48%) / Europe (52%) afin de diversifier les secteurs géographiques ( faible imposition donc pas de soucis pour la France).
Parmi les 4 SCPI j’ai choisi de reprendre les deux SCPI déjà possédées, étant donné leur bon rendement, de plus l’investisseur les connait et en a une potentielle confiance. Cela simplifie également la déclaration d’impôt.
Les deux autres: Kyneos Pierre possède une bonne rentabilité et permet de diversifier les secteurs dans le résidentiel ainsi que d’espérer une augmentation de part.
Transition Europe pour sa rentabilité et sa diversité de secteur.
Pour la succession je ne pense pas qu’il y est besoin de créer une SCI et devoir payer un comptable vu la faible imposition, le démembrement suffit en donnant la nue propriété à ses enfants ( suivant le nombre d’enfant le quota de donation sera peu entamé) d’autant plus que l’investisseur reste jeune (possibilité de relancer le quotas des 100k dans 15 ans)
Voici ma proposition de portefeuille trés diversifié avec une dizaine de SCPI dont les acquisitions se font en France à 40 % et en Europe à 60 % -
Un grand nombre de ces SCPI sont jeunes mais soutenues par des sociétés de gestions capées, avec des rendements élevés, peu endettées et aptes à saisir les opportunités d’un marché prêt à rebondir -
Ces SCPI devraient fournir dés le départ un complément de revenu trés appréciable -
Pour la succession , je pense comme certains d’entre vous, que le capital investi , somme toute assez modeste et l’age du donateur (47 ans) n’incite pas l’investisseur à passer par une sci avec son lot de frais d’enregistrement puis de démembrement ou de remboursement de compte associé - Cela ne tranquilise pas mentalement l’investisseur -
Le démembrement viager avec la nu propriété pour les enfants sécurise la transmission successorale immédiatement - L’achat passe par une donation de somme d’argent ( 100 000 euros exonérés de fiscalité par enfant ) ou par le don " sarkozy " si l’enfant est majeur . les enfants investiront 40 % de l’achat grace à la donation ( un cerfa à remplir et à déposer au centre des imports et le cagnotage est possible c’est à dire que l’ont peut cumuler durant 15 ans les dons jusqu’à 100 000 par enfant sans fiscalité )-
Le seul inconvénient est que le cashback de louve invest n’est peut être pas disponible pour un démembrement viager, Cécile me démentira si je me trompe -
Louve Invest. Bonjour mon portefeuille se veut diversifié de part les sociétés de gestion ( pas trop non plus pour ne pas complexifier la déclaration de revenus) une bonne part de Kyaneos pierre en nue propriété viendra apporter de la valeur sur le long terme. Remakes live / transition Europe par leurs agilités et leurs positionnements géographiques viendront apporter de la performance (revenus peu fiscalisés). Cœur d Europe va également dans ce sens mais avec une société de gestion ayant plus d historique. A bientôt
Avec un faible taux d’imposition, l’investissement en SCPI en direct est une bonne stratégie pour notre client qui souhaite augmenter ses revenus. Il pourra envisager de démembrer ses parts pour en garder l’usufruit, et transmettre la nue-propriété à ses enfants sans frottement fiscal.
Bien que son imposition faible ne fasse pas de la localisation hors France une priorité pour ses choix de SCPI, nous opterons sur une diversification géographique pour réduire le risque de sous-performance, mais surtout pour bénéficier des prises de position opportunistes des SCPI récentes, diversifiées sectoriellement et géographiquement.
Voici la répartition que nous proposons, organisée en piliers:
Transition Europe, le champion actuel en termes de performance, qui a déjà fait ses preuves.
2 nouvelles SCPI à hautes ambitions de rentabilité, dites « high yield », pour booster les performances: Wemo One et Sofidynamic. L’offre de cash back boosté de Wemo One lui donne un léger avantage et surtout permet de dépasser légèrement le seuil des 100K€ investis.
3 SCPI sans frais d’entrée, car même si ce critère n’est pas une priorité dans le cas de notre client qui cherche l’augmentation de ses revenus, l’augmentation de la valorisation de son capital est toujours bienvenue. Nous partons sur Iroko Zen et Remake Live, qui ont quelques années, ont déjà fait leurs preuves et ont des résultats excellents. Upêka sera notre outsider.
EDR Europe sera aussi intéressante, du fait de la solidité de sa maison mère et surtout de l’offre de lancement actuelle, dont il serait dommage de se priver.
Investissement: 101 446 € dont 1 470 € de cashback, en plus de ses parts actuelles
Revenus bruts estimés: 619 € / mois (en plus des 55 € / mois actuels)
Bonjour, voici le portefeuille proposé , il allie SCPI jeunes/ anciennes, plusieurs thématiques et une répartition géographique diversifiée. Une attention est portée à ce que les classes d’actifs ne représentent pas plus de 30% chacune avec un mixte santé / bureau pour le cœur de portefeuille. Le prix de part est pris en compte par rapport à la valeur de reconstitution. Le rendement moyen du portefeuille de 6,72% vise à offrir à l’investisseur un rendement régulier avec une bonne stabilité ( TOF) tout en profitant des opportunités fiscales(Europe pour les prélèvements sociaux) . Quelques SCPI sans frais d’entrée sont intégrées. Création d’une SCI à l’IR ( pas besoin de l’IS compte tenu de la TMI faible) , capital social faible avec intégration des enfants , apport en compte courant des 100K pour remboursements par les loyers sans frottement fiscal. Donation en nue propriété des parts sociales avec conservation d’une part en PP pour conserver la qualité d’associé , rédaction des statuts sur mesure avec nomination statutaire du père en tant que gérant avec le maximum de pouvoirs de gérance notamment d’arbitrage du portefeuille de SCPI. Stratégie simple mais pas besoin de faire compliqué.
Bonjour à tous,
J’ai opté pour un portefeuille essentiellement diversifié, avec des SCPI jeunes et anciennes.
Transitions Europe car Arkéa en tant que SDG,
Vendôme Régions pour son tx de distribution régulier,
Epargne Pierre Europe pour les investissements sur le haut de gamme,
Epsilon pour les frais réduits,
Iroko Zen pour le taux de distribution élevé,
Wemo One pour le Cash Back boosté !
Nouveau concours du meilleur portefeuille SCPI 
L’investisseur détient déjà 30 parts de la SCPI Remake Live et 15 parts de la SCPI Cristal Life en pleine propriété.
Il souhaite percevoir des revenus complémentaires immédiats et optimiser son investissement en vue de la transmission de ses parts de SCPI à ses enfants.
Vous avez jusqu’à dimanche 16 juin, minuit, pour participer.