Des anciens des SCPI peuvent-ils partager leur avis sur l’achat de parts à long terme ? Évolution des loyers, prix des parts, délai de vente, continuez-vous d’investir, etc. ?
Merci de vos retour 
Avec le recul, si je devais donner deux conseils ce serait : diversification et allocation dynamique.
Ok les SCPI c’est du long terme (durée moyenne de détention supérieure à 20 ans). Ok les SCPI c’est passif.
Sauf que les « meilleures » SCPI d’hier ne sont pas forcément celles d’aujourd’hui et que celles d’aujourd’hui ne seront pas forcément celles de demain.
Pourquoi ?
Parce que les conditions de marché, les modes et les usages évoluent sans cesse.
Parce que toutes les SCPI ne parviennent pas à s’adapter à ces changements. Parfois elles ne collectent pas assez lorsqu’il le faudrait, parfois elles collectent trop au mauvais moment.
Aujourd’hui, les SCPI pointées du doigt sont dans un cercle vicieux. Non seulement elles ne parviennent plus à collecter mais en plus elle doivent vendre leur patrimoine au mauvais moment.
A l’inverse, les SCPI mises en avant sont dans un cercle vertueux grâce à une forte collecte investie dans des acquisitions aux taux de rendement plus attractifs qu’hier.
Mais demain les conditions de marché évolueront encore et nul ne sait quelles SCPI sauront garder les meilleures performances sur les 20 prochaines années.
Aussi, je pense que si l’investissement en SCPI est passif par nature, l’allocation du portefeuille doit, elle, rester dynamique.
L’ajout continu de nouvelles lignes permet de ne pas rester « scotché » sur des SCPI qui auraient du mal à s’ajuster aux nouvelles conditions de marché.
Enfin, ne serait-ce que par principe de prudence, la diversification permet surtout d’atténuer l’impact d’une déconvenue sur une ligne du portefeuille.
Pour le reste, même si les SCPI ne sont pas l’investissement parfait, je ne vois pas grand chose d’autre qui puisse générer des rentes passives et régulières.
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Merci beaucoup pour votre retour !
J aurai quelques questions si vous êtes d’accord pour partager :
- Depuis combien de temps investissez-vous dans les SCPI ?
- Avez-vous déjà constaté des baisses significatives de loyer au cours de votre période d’investissement ?
- Avez-vous rencontré des difficultés pour vendre vos parts lorsque vous en avez eu besoin ?
Merci
J’investis en SCPI depuis 4 ans et n’ai jamais souhaité revendre des parts. Je laisse donc le soin à d’autres plus expérimentés que moi pour te répondre sur ce point. Sur le papier en tout cas, la revente de parts n’est possible qu’en l’existence d’une contrepartie (un acheteur). Si la collecte est supérieure à la demande de retrait, la SCPI est liquide et la vente peut se faire rapidement (en qq jours normalement). Dans le cas contraire, celà peut être très long. Investir en SCPI (en direct) c’est donc accepter le risque de liquidité réduite, pas aujourd’hui mais le moment venu, dans 10, 15 ou 20 ans… En amont, avant d’investir, on peut quand même analyser certains critères comme la répartition du capital entre investisseurs particuliers et investisseurs institutionnels (type assurances). Plus la part de particuliers est élevée, mieux c’est pour la liquidité (montants investis moins élevés et risque de blocage moindre en cas de vente). Une piste étudiée pour améliorer la liquidité serait d’ailleurs de prévoir deux catégories de parts distinctes : une catégorie de parts réservée aux particuliers (parts A) et une autre aux institutionnels (parts B). La collecte des particuliers (parts A) alimenterait alors la demande de retrait des particuliers ; celle des institutionnels (parts B) la demande de retrait des institutionnels…
Concernant la baisse de loyers, pour ma part, je n’ai été concerné que par la SCPI Pierval Santé (voir file dédiée). Cette baisse est diluée dans un portefeuille diversifié et compensée, au moins en partie, par la hausse de loyers d’autres SCPI.
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Merci pour les infos 
Merci Kolbet. C’est intéressant.
Je suis d’accord pour la diversification. Mais nombreux sont ceux qui disent diversifier, oui, mais pas trop non plus (Louve Invest m’a donné ce conseil aussi…).
L’idée d’avoir plusieurs lignes semble évident, mais cette remarque implique une question : à partir de quelle valeur je décide de ne plus investir dans une SCPI donnée pour accroitre ma diversification avec une nouvelle ?
J’ai bien conscience qu’il ne doit pas y avoir vraiment une réponse ! Mais, à défaut de réponse, il y aurait-il de bonnes idées ?
A titre d’exemple, je viens d’investir 70 K€ sur 6 SCPI. je vais avoir a peu près le double de cette valeur à investir dans les 6 mois. Je sais que je vais en renforcer un peu certaines (toutes ?) et probablement en ouvrir d’autres, mais quand décider l’acquisition des nouvelles ?
Merci par avance.
Bonjour Frankiye, je me pose les mêmes questions en fait. Bon, déjà, je ne crois pas trop au concept de « surdiversification ». Moins le portefeuille est diversifié, plus sa performance risque de s’éloigner de la moyenne du marché. C’est un fait. Alors certes, plus le portefeuille est concentré, plus il offre la possibilité de meilleurs résultats mais plus il expose aussi à un risque de moins bons résultats.
Warren Buffet est souvent montré en exemple pour vanter les mérites de la concentration, mais il s’agit d’une exception. Warren Buffet est un génie, l’un des investisseurs les plus talentueux de la planète. Mais il est difficile sinon impossible à copier. Lui-même a d’ailleurs toujours conseillé aux gens lambdas de ne pas chercher à l’imiter mais d’investir dans un fonds indiciel S&P500…
Maintenant, 6 lignes pour 70 k€ sachant que tu prévois encore d’ajouter 70 k€, ça me paraît très pertinent. Perso, en me basant sur l’exemple récent de Primopierre, je pars du principe qu’une SCPI peut perdre jusqu’à 50% de sa valeur en cas de cygne noir. Je suis donc à l’aise avec le principe de répartir les risques en ayant un minimum de 10 lignes de façon à ce que chaque ligne ne dépasse pas 10% du portefeuille (l’éventuelle baisse de 50% d’une ligne n’engendrant alors qu’une baisse de 5% du portefeuille représentant une année de rendement…), mais l’aversion au risque est propre à chacun.
Alors bien sûr, plus il y a de lignes, plus la déclaration d’impôts est longue à faire, mais franchement, il serait dommage de s’en priver alors qu’il est si facile de diversifier en SCPI versus l’investissement en direct.
Pour autant, bien entendu, l’erreur serait d’ajouter des SCPI dans le seul but de diversifier, sans s’intéresser aux fondamentaux. L’idée est quand même d’identifier les meilleures opportunités afin de bâtir petit à petit son patrimoine avec un ratio risque/rendement intéressant…
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Merci kolbet. C’est intéressant (bis).
J’aime bien l’idée de 10 lignes, 10%…
Encore merci pour ce partage.
10 lignes pour 140k€ ça fait peut être trop à mon sens
trop de lignes c’est assurément avoir des doublons de stratégie ou de société de gestion
regardez déjà les questions de fiscalité, de diversification, de décote, de rendement, de collecte
et on a alors du mal à trouver 10 SCPI pertinentes actuellement
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C’est une bonne remarque…
J’ai effectivement regardé hier quelles sont les 4 nouvelles SCPI (européennes) que je pourrais ajouter.
Oui il y en a… mais avec trop peu d’historique pour y voir clair.
Certes le dernier séminaire suggérait d’investir dans les SCPI récentes… mais ce n’est pas aussi simple.
Il reste aussi à regarder ce que proposent d’autres plateformes en dehors celles de Louve Invest…
Merci pour le partage Berti49
Je trouve que l’on commence quand même à avoir du choix. Il n’est pas si difficile de trouver 10 SCPI pertinentes : Remake live, Iroko Zen, Upeka, Mistral Sélection, Elevation Tertiom, Comète, Kyaneos Pierre, Log in, Wemo one, Epsilon 360, Ncap continent, Paref Evo, Transitions Europe, Coeur d’Europe, Épargne Pierre, Cristal life, Foncière des praticiens, Atream Hôtels… Après, il est vrai que l’accent est mis sur les jeunes SCPI, non pas parce qu’elles sont meilleures, mais parce qu’elles bénéficient d’un momentum de marché favorable. Sur les éventuels doublons de stratégie ou de maisons de gestion, c’est mieux de l’éviter mais c’est toujours moins mauvais que de ne pas diversifier. Exemples en vrac : toutes les SCPI de bureau n’ont pas baissé ou pas de la même ampleur (Primopierre vs Épargne Pierre), toutes les SCPI de santé n’ont pas baissé (Primovie vs Pierval Santé) ou encore toutes les SCPI d’Advenis Reim n’ont pas baissé (Eurovalys vs Elialys). L’intérêt de la diversification est de diminuer le danger de (trop) miser sur le mauvais cheval.
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