Posez vos questions, échangez directement ici. Unique règle : courtoisie et bienveillance.
Bonjour Clément,
Que pensez-vous de cet article plutôt inquiétant ?
Merci pour votre retour.
Bonjour @Hewson, avant toute chose il convient de noter qu’il s’agit d’un article « sponsorisé », comme indiqué en haut de l’article :
Cela veut dire que l’auteur a payé pour sa publication, et que le contenu n’a pas été créé par un véritable journaliste. Chose d’autant plus étrange, cet article ne mentionne pas son auteur. Il s’agit donc d’une publication que l’auteur a payée, mais à laquelle il refuse d’être associé, ce qui questionne déjà sa légitimité.
Nous avons d’ailleurs recensé un certain nombre d’articles similaires apparaissant ces derniers temps et relayant des informations fausses dans l’objectif de créer le doute pour les clients sans apporter le moindre élément d’information étayé.
Le plus probable est que ce soient des articles publiés par l’un de nos concurrents qui ne souhaite pas voir le modèle économique des courtiers SCPI remis en questions et qui préfère donc véhiculer de fausses informations pour parvenir à ses fins. En effet, depuis le lancement de Louve, de nombreux détracteurs tentent de démontrer l’illégalité de notre modèle en l’attaquant sous différents angles, mais les institutions financières et de réglementation attestent toutes de la légitimité de celui-ci :
- Le cashback n’est pas un revenu, c’est une réduction de frais du conseiller. Ce point est primordial, et l’AMF l’appelle d’ailleurs « restitution de rémunérations par un conseiller en investissements financiers à des clients » ce qui indique bien qu’il ne s’agit pas de revenus, mais d’une réduction de la rémunération de l’intermédiaire. Pour rappel, même lorsqu’un conseiller vous indique ne vous imposer « aucun frais », cela n’est généralement pas vrai. Personne ne travaille gratuitement et il est donc dans ce cas rémunéré par la SCPI qui vous est conseillée. Notre modèle consiste à réduire ces frais cachés via le cashback.
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La pratique du cashback est bien conforme à la réglementation selon l’AMF, autorité de référence en ce qui concerne les produits financiers. Cela a d’ailleurs fait l’objet de la publication d’une doctrine à ce sujet : La restitution de rémunérations par un conseiller en investissements financiers à des clients | AMF
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Un grand nombre d’acteurs financiers (banques ou sociétés de gestion) pratiquent le cashback à grande échelle (la Société Générale sur un ensemble d’achats, Moniwan - filiale de La Française, elle même filiale du Crédit Mutuel - pour l’investissement SCPI, etc…) et le client ne paye pas d’impôts sur ces réductions. Encore une fois, ce n’est pas un revenu, c’est une réduction de frais.
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L’argument selon lequel le cashback viendrait augmenter l’impôt sur la plus value des parts n’est pas recevable puisqu’il ne s’agit pas de baisser le prix d’achat (le client paie le même prix que les autres mais se voit rembourser une partie des frais).
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D’ailleurs, les conseillers indépendants au sens de MIF2 (comme les family office) sont obligés par la réglementation de restituer l’ensemble de leur rémunération aux clients et de leur facturer des honoraires, il n’est donc pas possible que cette restitution de rémunération soit imposée car le client paierait donc 2 fois.
Merci Clément pour votre réponse détaillée qui clarifie cette zone d’ombre qui semble effectivement entretenue par certains acteurs ou concurrents…
Bonjour Clément,
Tout d’abord bravo pour cette réussite qu’est LouveInvest.
Avez-vous une analyse à partager sur le contexte actuelle de remontée des taux d’inflation et d’intérêt?
En particulier, quel impact sur la valorisation des biens immobiliers des SCPI et donc des parts de SCPI? Sur les foncières cotées, en général leur valorisation baisse lors de la remontée des taux d’intérêt. Pourquoi ne serait-ce pas le cas pour les SCPI?
Merci,
Cordialement,
Bruno
Bonjour Bruno,
Merci pour vos encouragements.
En ce qui concerne le contexte actuel et l’impact sur les SCPI, bien que nous n’ayons pas de boule de cristal surtout vis à vis d’une situation sans précédent en termes de contexte économiques, nous sommes relativement positifs.
Sur la valorisation des biens SCPI, chaque classe d’actif (bureau, logistique, résidentiel, etc…) peut et devrait réagir différemment. C’est pour cela qu’il est primordial de construire un portefeuille diversifié afin de ne pas être sur exposé à un secteur.
Ceci étant dit, la plupart des SCPI ont des réserves de valorisation (prix des actifs / prix de la part) assez impressionnantes. Parmi les 50 meilleures SCPI distribuées chez Louve, 100% des fonds sont valorisées en dessous du prix de l’immobilier sous jacent, et la moitié a plus de 5% de réserve (vous achetez en-dessous du prix réel des biens !! ).
Il faut par ailleurs bien garder en tête que l’immobilier ne réagit pas comme les marchés « liquides » et que les amplitudes de variation sont plus lentes et moins importantes. Revaloriser une SCPI à la baisse traduirait d’une mauvaise évaluation du patrimoine et d’une mauvaise gestion, c’est un très mauvais signal pour la société de gestion, nous n’en attendons pas dans les 3 ans à venir de manière systémique sans toute fois exclure un problème majeur sur une classe d’actifs en particulier qui lui pourrait attirer quelques noms vers le bas sans entrainer le reste du marché.
Les taux remontent, et il va devenir extrêmement dur d’emprunter pour des investissements locatifs (pour les particuliers), les SCPI vont donc être un vecteur de choix permettant d’investir des montants plus modestes dans l’immobilier. Une collecte soutenue donc, cela veut dire une liquidité de bonne qualité pour les investisseurs.
Dans une SCPI (contrairement à un REITS), on est directement propriétaire d’immobilier et non actionnaire d’une société gestionnaire d’immobilier.
Les foncières côtés ou REITS ont un impact direct de la hausse des taux liés à deux phénomènes techniques :
- Elles supportent beaucoup plus de dette que les SCPI (qui est souvent par ailleurs de la dette cotée aussi donc plus volatile) et une augmentation des taux a donc un impact négatif direct sur leurs résultats
- Lors des montées brutales des taux, il se produit souvent sur les marchés un phénomène qu’on appelle le « fly to quality », les investisseurs rebalancent leur portefeuille des actions vers les obligations présentant alors un meilleur couple rendement / risque. Les REITS en souffrent car négociées sur les marchés sous forme d’actions
Merci Théophile pour la réponse et le partage de votre analyse. (et pour la réponse extrêmement rapide.)
Bonjour,
Toute d’abord, bravo et merci pour votre initiative d’OPEN DATA.
En deux mots, comment est calculé le TRI d’une SCPI? Plus précisément, l’impact négatif des « frais d’entrée » est-il pris en compte? Cette définition est-elle normalisée?
A la lecture des TRI dans [OPEN DATA]!ANALYSE, je n’ai pas l’impression que les frais d’entrées soient pris en compte.
e.g. pour [OPEN DATA]!ANALYSE pour Novapierre Allemagne
TRI calculé: 5,42%
5 dernières distributions et revalorisations:
|4,71%|0,00%|
|5,00%|1,96%|
|4,45%|0,00%|
|4,51%|0,00%|
|4,59%|0,00%|
De tête, sans les frais d’entrée, je ne suis pas sur de voir comment on arrive à 5,42%. Avec prise en compte des frais d’entrée (10%), ça me parait encore plus sur-estimé.
(Et la formule utilisée dans le tableau dépasse mes compétences dans le tableau google, donc dur pour moi de la comprendre).
Bien cordialement,
Bruno
Bonjour @Bruno et merci pour votre vigilance.
Effectivement les frais de souscription sont bien pris en compte dans le cashflow de sortie, en revanche une modification récente (ajout de colonnes dans l’onglet « SCPI ») avait décalé les valeurs des frais de souscription qui n’étaient donc plus récupérés correctement. Je viens de mettre à jour cette formule pour les intégrer. Dans le cas de Novapierre Allemagne nous tombons donc sur 4.13% de TRI 5 ans ce qui se retrouve en reprenant le calcul suivant :
N’hésitez pas à nous remonter toute question !
Merci @Clement pour la réponse rapide et la mise à jour du tableur OPEN DATA.
C’est vraiment un bel outil qui améliore la transparence.
Rassurez-vous, je ne vais par faire toutes SCPI 
mais le TRI 5 ans de Primovie à 5,32% me semble aussi suspicieux (d’autant plus que le dernier bulletin trimestriel indique un TRI de 4,20%).
Dans une moindre mesure, idem pour Primopierre Ă 5,90%.
Bien cordialement,
Bruno
Bonjour @Bruno je viens de regarder et le TRI de Primopierre s’élève à 5.61% avec la formule corrigée, ce qui est bien ce que je retrouve également en le re-calculant « à la main » :
De même pour Primovie (affichée à 5.45% avec la nouvelle formule) :
Concernant la différence entre le calcul sur le bulletin trimestriel et le calcul proposé dans l’open DB il convient de noter que le prix d’achat a ici un impact majeur. En reprenant le calcul mais en considérant non pas un prix d’achat au 31 décembre 2016 (ce qui est la convention adoptée dans l’open DB) mais un prix d’achat au 31 décembre 2017, le TRI affiché s’effondre de 5.45% à 3.65% :
Il convient donc de bien regarder les hypothèses utilisées dans chaque calcul et notamment le prix d’achat retenu. Par exemple, la part de Primovie valait 191€ fin 2016, et avait augmenté à 203€ fin 2017 soit une hausse de plus de 6% qui a un impact fort sur le TRI global.
Dans le cadre du TRI du bulletin il se peut aussi que d’autres facteurs comme le délai de jouissance soient inclus ce que nous ne faisons pas dans l’open DB par simplicité (les délais de jouissance peuvent évoluer dans le temps et les inclure rendrait le calcul inutilement plus complexe vu la portée indicative de cet onglet).
En espérant que cela réponde à vos interrogations !
Bonjour @Clement
Merci pour votre réponse et pour avoir pris le temps de vérifier. Désolé de mon commentaire erroné.
Une suggestion, dans !Performance$E$1, peut-être indiquer que le prix est au 31/12. (dans le rapport annuel, il est indiqué au 1er janvier).
Merci encore pour votre open database.
Cordialement,
–Bruno