Iroko Zen - Avis sur la SCPI 🔎

[Kerv31]

Dire que les associés furent fiscalisés est du passé simple et me semble compréhensible. Ce genre de remarque un peu désobligeante et personnelle évite de discuter des arguments sans être très utile .
Je n’y répondrai pas car l’immaturité ou la malveillance ne mérite pas davantage d’attention.

Pour revenir au sujet, la distribution d’une scpi, qui reste en conformité avec le TRI ne m’inquiète pas plus que cela. Concernant Corum cela inclut il les plus value qu’ils distribuent lorsqu’ils cèdent des actifs ?

[IrokoFred]

Kerv31

Le rendement brut rapporté aux loyers encaissés est de 5,93% brut de fiscalité étrangère et 4,74% net de fiscalité étrangère pour 2025.

Ils affichent une PGA de 6,5%.

6,5% - 5,93% = 0,57%

Dans ces 0,57% il doit y avoir une bonne partie relevant des plus-values vu qu’il n y a pas eu de revalorisation de part.

[Kerv31]

Merci pour cette précision,

IrokoZen, constitue t-elle du RAN ? cela pourrait expliquer cette performance ?

Je n’ai mes SCPI que récemment, mais je vais établir un tableau de distribution et de valorisation de part, sur une année afin de comparer le rendement annuel à celui cible

[ManuInvestScpi]

A contre courant de la pensée unique (la collecte à outrance), je pense qu’IROKO devrait amorcer une phase de faible collecte, voire de suspension, pour ne pas faire d’erreur d’achat, et se concentrer sur l’asset management et l’arbitrage du patrimoine pour sécuriser les loyers > 6%.

Voilà c’est dit

[Kerv31]

Je trouve ce point de vue, intéressant pourriez-vous le développer ?

A l’heure actuelle la hausse des taux et la présence d’actifs a valeur corrigée offre des opportunités d’achat plutôt intéressantes. Donc il semble cohérent de souhaiter une collecte soutenue pour acquérir ses actifs et éviter de recourir à un endettement qui serait moins favorable

[flejacq]

Bien sûr. Même si le timing est discutable, la question mérite d’être posée : avez-vous déjà vu une SCPI suspendre sa collecte dans l’intérêt de ses associés ?
En pratique, les levées de prix de part ou le rallongement des délais de jouissance sont maniés avec une grande précaution pour ne pas freiner la dynamique de collecte. Il ne faut pas oublier que la rémunération des sociétés de gestion repose essentiellement sur les encours sous gestion. Elles peuvent aussi accumuler du RAN pour limiter l’appétit des associés en place qui n’apprécient guère ce procédé proche de la spoliation (j’exagère volontairement).
Une piste d’amélioration consisterait à mieux encadrer les augmentations de capital, souvent validées très (trop) facilement lors des AG.
Fixer un plafond plus strict au capital permettraient de contenir la dilution des porteurs de parts actuels.
Mon avis !
Après ici on est toujours face à un marché baissier donc pourquoi stopper et vu le nombre exagéré de support, le risque de se faire cannibalier est réel.

[Abel1]

La société de gestion ne réduira jamais une collecte car elle se rémunère aussi sur les frais de souscription (quand il y en a) et sur les acquisitions. Ça ne serait donc pas intéressant pour leur portefeuille.m personnel.
Et pour les AG, il y a trop de gens que ça n’intéresse pas et qui donnent leur pouvoir à une marionnette de la société de gestion. Ça me semble impossible de s’opposer à leur décision.

[mten]

@flejacq

avez-vous déjà vu une SCPI suspendre sa collecte dans l’intérêt de ses associés ?

Il faut que je change mon pseudo en « Corum fanboy », mais je pense honnêtement que Corum a réussi de limiter la collecte d’Origin :

• Origin et Primovie ont été lancées en même temps et avaient une collecte similaire jusqu’à 2015.
• À partir de 2016, les rapports annuels de Corum Origin commencent à alerter sur le risque de taux de BCE et le besoin de limiter la collecte. (Voir l’extrait du rapport annuel 2016 ci-dessous.) Pour cela, ils passent le délai de jouissance de 2 à 5 mois et disent ouvertement vouloir limiter la collecte à 300-350 M€/an.
• En même temps, Primovie affiche une collecte record de plus de 800 M€ en 2017 grâce aux taux de crédit hyper basses
• Entre 2018 et 2019, la collecte totale de toutes les SCPI passe de 6,3 à 9,6 milliards, soit une hausse de 52 %, tandis que la hausse de CORUM est simplement de 7 % (351 M€ → 376 M€).
• Et pendant tout ce temps, CORUM Origin reste dans le top 5 des meilleures SCPI en termes de taux de distribution.

Rapport annuel 2016 (page 5)

RESTER SAGE DEVANT LE SUCCÈS DE CORUM

Les performances affichées par CORUM depuis 5 ans font son succès et sa popularité grandissante. Mais le nombre d’investissements compatibles en europe avec la stratégie de CORUM est limité. La faute aux taux d’intérêt historiquement bas et à ces fleuves d’argent qui font monter les prix des immeubles, alors que les loyers restent stables. CORUM doit donc limiter les nouveaux associés aux investissements compatibles avec l’objectif de rentabilité. Leur nombre avait été limité en 2016, il sera à nouveau limité en 2017. L’enveloppe disponible sera identique : entre 300 et 350 M€.

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Cependant, les gestionnaires de Corum ne sont pas des philanthropes. Ils ont absorbé l’excès de collecte en ouvrant de nouvelles SCPI investissant beaucoup en devises étrangères pour être moins exposées au risque de taux de la BCE.

[Kerv31]

Corum a effectivement su gérer sa collecte, et cibler ses investissements arbitrer, c’est ce qui fait qu’aujourd’hui, même avec un TD en conformité avec ses objectifs et en deçà de beaucoup de ses concurrentes elle arrive à conserver sa crédibilité, et son niveau de confiance et de collecte.

Concernant Iroko et nombre de SCPI récentes elles présentent des atouts intéressants etnse distinguent néanmoins la manière dont elles géreront leur collecte w les arbitrages qu’elles seront ou non capable de réaliser en période difficile restent inconnues.

[LaZak]

Plusieurs gérants de SCPI plus récentes ont eux même évoqué le fait de limiter la collecte dans le futur si le marché immobilier ne permettait plus d’investir dans des conditions suffisantes pour satisfaire aux objectifs de perf annoncés.

Il y a une vraie différence de gestion lorsque les fondateurs sont eux-mêmes pleinement investis dans leur propre SCPI. Dans ce cas, l’alignement d’intérêt est réel.

[flejacq]

Non désolé. Sujet déjà évoqué et l’exemple de Corum avait déjà été ressorti. Je ne le conteste pas mais c’est le seul gestionne qui a donné des éléments tangibles de volonté de calmer. C’est l’exception.
Quand aux gérants de SCPI plus récentes qui ont évoqué le fait de limiter la collecte dan sle futur, ils ne font que dire ce que les investisseurs veulent entendre et les promesses n’engagent que ceux qui les écoutent.

[LaZak]

Parmi les SCPI anciennes, l’exemple de Corum Origin est plus que pertinent.
Cristal Life a également plutôt bien passé la crise de la remontée brutale des taux d’intérêt.

Pour ce qui est des SCPI plus récentes, ce ne sont effectivement que des promesses et de la communication. La SDG a plutôt intérêt à court terme de continuer de collecter mais cela devient très vite contre productif à moyen et long terme.
Je vois personnellement une tres grande différence entre des fondateurs de SCPI pleinement investis dans leur véhicule d’investissement et des gérants / responsables de SDG simplement « salariés » d’un grand groupe sans en etre actionnaires eux-mêmes de manière conséquente avec leurs fonds propres.

Les SCPI ont aussi le droit d’apprendre des erreurs du passé

Bien que nous évoquons les politiques de gestion et de collecte des SCPI, je m’arrête là sur ce post qui concerne avant tout Iroko Zen !

[Stony]

@flejacq

Non désolé. Sujet déjà évoqué et l’exemple de Corum avait déjà été ressorti. Je ne le conteste pas mais c’est le seul gestionne qui a donné des éléments tangibles de volonté de calmer. C’est l’exception.

Oublions l’hypothèse d’une fermeture ou d’un ralentissement des souscriptions et regardons d’autres critères :

A- Initialement Corum était le seul a faire du diversifié et européen :
l’exception qui confirme la règle, puis d’autres ont suivi

B- Initialement Novaxia neo était la seule à faire du zero frais d’entrée : l’exception qui confirme la règle , puis d’autres ont suivi (iroko, remake …)

Il est donc cohérent de dire qu’une exception ne fait pas la règle, mais non pertinent de prétendre que comme il n’y a qu’une occurrence, alors d’autres occurrences sont impossibles. Preuve sur mes points A et B.
En conséquence l’attitude qui consiste a écarter d’un revers de main l’expérience de Corum évoquée par certains, ne me parait pas fondée.
Dans la vaste course aux liquidités qui se déroule, je craint hélas que certains ne sachent jamais s’arrêter et finissent par contre performer, mais j’espère que d’autres gestionnaires plus avisés et plus long-termistes s’inspireront de la saga corum origin.

[Kerv31]

C’est pourquoi pour équilibrer fin portefeuille de SCPI, il est important de détenir des SCPI récentes qui innovent, proposent des stratégies et/ou des rendements dynamiques, avec des SCPI plus anciennes aux rendements certes pas spectaculaire mais régulière.

Corum s’est souvent distingués par son originalité, mais aussi son agilité dans la gestion de sa collecte et a su maintenir une distribution régulière dans la durée, c’est l’une des raisons pour lesquelles je l’ai mis dans mon portefeuille. J’en suis plutôt satisfait. Je n’ai pas d’iroko mais, pour Iroko, remake Kross ou Volt Europe sont des SCPI que je regarde, Cristal care à aussi des atouts, bref on peut avoir de tout acheter

[flejacq]

@Stony

on

Merci pour la démonstration. J’espère que vous n’y avez pas passé trop de temps. Je n’ai rien écarté d’un revers de main mais c’est un détail finalement.

[PYRI]

Iroko Zen est vraiment devenu une fusée qui rivalisera sans rougir avec Corum Origin sur le long terme.

J’ai l’impression d’assister a l’émergence d’un Corum Origin mais peut-être plus performant sur le long terme…tout ça avec un délai de jouissance réduit, chapeau…!!

[Kerv31]

Pyri

IrokoZen est effectivement un véhicule intéressant…

J’apprécie beaucoup iroko et suis intéressé par Iroko Atlas, en revanche si je n’ai pas encore souscrit, c’est parce qu’on evalue un véhicule a sa capacité a traverser une période difficile. Corum, malgré ses positionnements audacieux, malgré son exposition au bureau, etc…, a démontré sa résilience, sa capacité à ses diversifier, à gérer la collecte en période de taux élevés, a maintenu sa distribution, son prix de part, et a montré sa capacité à satisfaire aussi ceux qui voulaient sortir.

Dès lors sans être spectaculaire, elle se montre fiable, et trouve sa place dans un portefeuille.

Je souhaite et je pense que Iroko apportera également cette démonstration, la qualité de la gestion, du patrimoine etant reconnue.