je continue de me documenter avant de remettre au pot et la je tombe sur un truc que javais pas creusé, les scpi logées dans un contrat d’assurance vie plutot qu’en direct
sur le papier ça a l’air pas mal. la fiscalité de l’assurance vie apres 8 ans c’est quand meme plus doux que des revenus fonciers qui se prennent la tranche marginale plus les prelevements sociaux. sauf qu’il y a deux trucs qui me chiffonne, apparement l’assureur ne reverse pas toujours la totalité des loyers, et le choix de scpi se limite a ce que le contrat veut bien proposer
du coup jarrive pas a trancher. payer une couche de frais en plus mais avoir une fiscalité plus clemente, ou detenir en direct et assumer l’impot chaque année. jai l’impression que la reponse depend surtout de la tranche dans laquelle on est, mais je voudrais pas me planter sur un truc qu’on garde 10 ans
vous en avez en assurance vie vous ? et si oui vous avez comparé le rendement net net avec la meme scpi detenue en direct
Bonjour,
tout d’abord, si tu prends du 100% hors de France en direct , tu n’auras pas de csg/crds et en plus tu auras un credit d’impôt équivalent à l’impot etranger (pas vraiment mais c’est pour simplifier) ce credit d’impôt, tu ne l’auras pas en assurance-vie. (sauf chez Corum et louve)
En conclusion, si tu veux de la diversifier hors de France, choisis le direct. Si tu veux de la française, prend la en AV (si tu la trouves car un autre gros inconvénient de l’AV, c’est le choix très minime)
Perso, je suis 100% en direct et des etf en AV.
Personnellement, je trouve que l’AV est la meilleure façon d’investir en SCPI si tu n’as pas besoin des dividendes de SCPI pour vivre. Je fais 40% de mes SCPI via l’AV. J’ai revendu des parts de SCPI pour les mettre sur un contrat d’AV où c’était possible de caser 100% sur des SCPI.
Les avantages sont : le fait que tu n’as pas de fiscalité tant que tu ne sors pas ; d’où un effet capitalisant de ton investissement, mieux qu’une SCI, la liquidité qu’offre l’AV sur les SCPI et la fiscalité de sortie où tu n’as que les prélèvements sociaux après 8ans. Cette fiscalité comprend celle sur les dividendes SCPI mais aussi sur les PV . Personne n’en parle mais quand tu sors d’une SCPI et que tu as une PV , tu es taxé jusqu’ à 36%. Ça m’est arrivé en sortant d’Iroko Zen : 36% sur les 2% qu’Iroko avait revalorisé, ça fait mal !
Les points à vérifier avant de souscrire sont : le nb et la qualité des SCPI proposées, le pourcentage que tu peux mettre sur le support SCPI (en général 50%, ça peut aller jusqu’à 100%), les frais de gestion du contrat (pas plus de 0.5%!), le fait que 100% des loyers soient bien reversés (attention aux survenir, Generali…), le délai de jouissance (il est parfois ramené à 0mois pour spirica par exemple), les frais de souscription (ils sont souvent réduits en général en AV VS en direct), le remboursement de l’impôt payés à l’étranger (seuls Corum et Louve Infinity le font).
Si tu souhaites aller sur du Iroko Zen avec le moins de frais de souscription, il y a lucya CNP avec des frais de gestion à 0.3%.
Louve Infinity propose Epsicap Nano et Sofydynamic avec des frais de gestion à 0.39%. Ça peut valoir le coup.
Des anciens d’Iroko sont en train de créer Basalt Life avec des SCPI sans frais de souscription et des frais d’enveloppe à 0.45%. Ça peut valoir le coup. Ça sort en septembre.
Salut, tu es sur placement-direct. Perso, je suis sur Linxea spirit et comme ils n’ont plus rien d’interessant niveaux scpi, je regarde à en ouvrir une nouvelle AV où on peut mettre 100%scpi et où il y a un choix conséquent. Placement-direct me semble pas mal mais j’aimerais des retours car à priori, au début, il y avait des soucis.
Il faut tout calculer pour vois ce qui est le plus intéressant pour toi.
L’enveloppe assurance vie est intéressante car pendant 8 ans tant que tu ne retires rien tu as 0 fiscalité.
Ensuite et c’est ça un autre grand avantage, tu peux retirer 4200 euros (1 part) par an exonérés ou 9200 (2 parts).
Choisis une assurance vie solide avec le moins de frais (0,5% ou moins de 0,5%) car sinon les frais vont directement venir impacter ta performance.
Là tu as Louve Infinity, Linxea Spirit 2 et Lucya.
Par exemple à un moment (je ne sais plus si c’est le cas actuellement encore) sur mon ex assurance vie linxea spirit 2 je faisais grossir du Remake live et j’arrivais par arbitrage (c’est une manipulation que tu peux faire chez Linxea en fonction du contrat) à avoir 100% d’unités de compte Remake Live et je réinvestissais 100% des dividendes.
Donc je plaçais 1000 euros, 500 sur le fond en euros et 500 en remake et ensuite j’arbitrai moi même (gestion libre du contrat et surtout pas gestion pilotée) et je me débrouillais pour basculer les 500 euros du fond euros Remake pour obtenir du 100% Remake.
Pendant 2 ans ça a pleinement fonctionné et mes sous faisaient tranquillement des petits (mon objectif était de doublé mon capital en 8 ans et chaque année de retirer 4200 euros de mon butin).
Eh bien les choses ne se sont pas passez ainsi car Remake a fermé les vannes et je n’ai plus pu réinvestir mes dividendes donc je me suis retrouvé complètement piégé dans ma stratégie…
J’ai bien pesté et fermé mon assurance vie, sortant avec 2% de gains au global alors que je tournais à plus de 7% net…Et j’ai tout mis en direct sur Atlas.
Désormais les scpi en assurance vie, c’est fini pour moi et comme pour le reste bourse ou etf je préfère passer par Trade Republic pour le moment je n’ai plus AV. Puis mon mode de vie fait que psychologiquement toucher de l’argent tous les mois et pouvoir immédiatement m’en servir n’a rien à voir avec attendre 8 années pleine pour récupérer au compte goutte le butin pour échapper totalement à la fiscalité.
Je pense que ça vaut le coup pour Louve Infinity (ou Corum Life lors des offres 100% SCPI) qui reverse les loyers bruts de la fiscalité étrangère.
En dehors de ça, c’est suicidaire sur le long terme.
Si tu prends les SCPI françaises, fiscalement intéressantes pour les AVs, tu t’exposes trop aux risques de concentration géographique
Si tu prends les SCPI européennes, tu te fais martelé par la fiscalité étrangère (jusqu’à 20% de rendement brut perdu) + les frais de gestion + la fiscalité française des AVs.
Par ailleurs, il faut être très vigilant sur les petits détails des contrats. Par exemple, chez Placement-direct Vie, si tu veux vendre tes parts d’une SCPI illiquide, tu récupéreras ton argent sur la base de la valeur de réalisation, et non du prix de retrait.
« Personnellement, je trouve que l’AV est la meilleure façon d’investir en SCPI si tu n’as pas besoin des dividendes de SCPI pour vivre. »
Je ne partage pas tout à fait ce constat. De mon côté, j’utilise l’assurance-vie pour générer des revenus complémentaires grâce aux rachats partiels programmés mensuels, en redirigeant les dividendes vers le fonds en euro. Cette mécanique s’avère particulièrement efficace sur le plan fiscal : les premières années : en raison des frais de souscription de la SCPI, le contrat est temporairement en moins-value latente. Les rachats ne comportent donc aucune part de gain taxable : la fiscalité est nulle. (tant que les frais de souscription ne sont pas amortis). Ensuite je recharge pour regénérer une perte apparente. Après 8 ans je ne reviens pas su rla fiscalité. Et pour optimiser l’avantage de l’AV, j’y loge les bonnes SCPI investies majoritairement en France (voir video de Louve sur ce sujet).
Le contrat Spirica se prête parfaitement à cette stratégie.
J’en profite pour soulever un point souvent négligé : l’expression « pas d’impôt après 8 ans » est trompeuse. En France, le coût majeur réside souvent dans les prélèvements sociaux (17,2 %), dus dès le premier euro quelle que soit l’enveloppe ou l’ancienneté du contrat. Sur le PFU de 30 %, l’exonération après 8 ans ne porte « que » sur la part d’impôt sur le revenu (12,8 %).