je me lance dans la SCPI depuis quelques mois et je suis tombé sur votre communauté en cherchant des avis, du coup je me presente vite fait. je suis thomas, la trentaine, je bosse dans le batiment et j’ai commencé a mettre un peu de coté pour diversifié au dela du livret A qui rapporte plus grand chose.
j’ai pris mes premiere parts y’a pas longtemps et franchement je rame encore a tout comprendre, surtout la fiscalité des revenus foncier ca me parait un vrai casse tete… j’ai vu passer des trucs sur le démembrement aussi mais jsuis pas sur d’avoir tout saisi.
vous avez commencé comment vous ? plutot une seule SCPI bien solide ou direct plusieurs pour répartir le risque ?
Bonjour Thomas. Bienvenu à toi. N’hésites pas à interroger, te renseigner…
Concernant la fiscalité, j’avais la même inquiétude que toi, d’une part tu recevras un IFU qui est très lisible et cohérent avec la déclaration fiscale, d’autre part, ici, tu auras un outil d’accompagnement à la déclaration.
Tu as raison de te positionner sur ce produit de diversification, nous en sommes majoritairement convaincu, pour la plupart ici. Il te permettra de bénéficier d’un rendement supérieur au livret A, de la possibilité de construire un patrimoine qui génère des revenus mais il faut également savoir, j’imagine qu’on te l’a dit, que cet investissement réclame un horizon d’investissement assez long (8 ans minimum, voire davantage).
Tu dois prendre en compte les critères suivants qui sont importants concernant la « solidité » de la SCPI dans laquelle tu vas investir :
pas de SCPI bancaires ;
le sérieux de la société de gestion (tu regardes s’ils sont eux-mêmes investis dans leur propre véhicule (SCPI), tu regardes l’historique de la société de gestion (s’ils sont sur le marché depuis un petit moment (supérieur à 4 ans) et qu’ils ont fait leur « preuve ») ;
tu regardes les frais (choisis en une sans trop de frais) ;
le TOF (le taux d’occupation financier qui pour moi doit être à supérieur à 95%) ;
Le TD (taux de distribution) qui s’il est supérieur à 6% est déjà plutôt pas mal ;
la valeur de reconstitution (en gros un matelas de sécurité pour ton patrimoine d’associé) qui selon moi doit être au moins 4% supérieur au dernier prix de part ;
pas trop de dette (une dette sous les 25%) ;
épluche tous les bulletins trimestriels que tu trouveras sur les différents sites ;
appelle aussi leur service en ligne et pose quelques questions, en fonction de leur réponse tu verras s’ils tiennent la route ou non ;
renseigne toi aussi au niveau de l’IFU, c’est un document que la société de gestion te transmets pour t’aider à faire à remplir ta déclaration d’impôts (s’il tarde à arriver, c’est que ça manque de sérieux) ;
rends toi directement sur leur site et apprécie la tenue du site (marque de sérieux aussi).
Et sans doute tout en tas d’autres choses que j’ai oublié.
Je file, au plaisir (si des choses me reviennent d’ici là je te les indiquerai pour t’aider).
Super détaillé et bonne entrée en matière. Je rajouterai (si tu le permets) de choisir de la diversifiées et si possible hors de France (ou pas plus de 20%)
Commençant à te connaître, je pense que tu seras d’accord avec moi.
Investis dans une SCPI qui collecte (au moins 10 millions par trimestre), tu as l’embarras du choix, qui a des baux d’au moins 6 années de visibilité et qui a une assez bonne capitalisation (au dessus de 200 millions et qui a déjà un parc immobilier (au moins une vingtaine d’actifs)).
Les « bonnes SCPI » du moment, tu peux presque y aller les yeux fermés, fais quand même ta propre recherche et renseigne toi à droite à gauche mais en gros tu as :
Iroko Zen (excellente, historique de 5 ans je suis full investi dessus mais attention car environ 25% de dette seul bémol) ;
Corum Origin (pas mal, gros historique mais exposé bureaux) ;
Comète (2 ans d’historique, valeur de reconstitution pas assez élevée à mon goût) ;
Remake Live (4 ans d’historique, privilégie les baux longs donc un peu moins de rendement que les autres) ;
Transition Europe ;
Iroko Atlas ;
Sofidynamic ;
Wemo One ;
Epsilon Nano ;
Log in (dominante logistique, pas mal pour se diversifier sectoriellement) ;
À 30 ans, je ne vois pas beaucoup d’intérêt d’acheter les SCPI en direct. (Cela dit, ça peut s’entendre si tu as le TMI de 0%, ou à la limite 13%.)
Quand tu est en phase d’accumulation du capital, il est plus intéressant de payer les impôts le plus tard possible afin de faire tourner les intérêts composés. Pour cela, il vaut mieux privilégier les enveloppes capitalisantes de type PEA (ou AV).
Je pense qu’il est difficile de nier que le PEA (couplé avec ETF Monde) doit être le principal enveloppe d’investissement en phase de capitalisation compte tenu du rendement attendu du marché d’actions.
Cependant, une AV est toutefois très intéressante pour les actifs plus défensives de type obligations, or ou SCPI.
Louve Infinity est la meilleure AV pour loger les SCPI, car elle reverse les loyers bruts de la fiscalité étrangère (c’est un énorme gain de rendement). Cependant, elle plafonne les SCPI à 55% du portefeuille et ne propose pas encore de l’or ou des obligations intéressantes.
C’est bien plus compliqué que ça ! déjà très peu d’impôts en scpi hors France (voire pas du tout)
En av par contre, aucun intérêt d’une av étrangère.
Après t’as aussi l’achat en nue-propriété pour les scpi.
Louve est bien mais trop peu de scpi à mon goût.
Tout ça pour dire, que chacun voit midi à sa porte et que l’investissement idéal de l’un n’est pas celui de l’autre. Le principal est de savoir où tu vas.
Sinon l’or a baissé de 25 % depuis la guerre en Iran donc …
Tu as mis ta liste dans l’ordre de péférence ou selon qu’elles te venaient à l’esprit ? car moi j’aurais mis Wemo, Atlas et transition Europe en premier.
Encore une fois, c’est chacun sa vision. Il faut bien étudier tout cela.
Faut faire attention que le royaume unis est bien fiscalisé par rapport aux autres pays donc j’essaie d’éviter plus de 30 %
