je me lance dans la SCPI depuis quelques mois et je suis tombé sur votre communauté en cherchant des avis, du coup je me presente vite fait. je suis thomas, la trentaine, je bosse dans le batiment et j’ai commencé a mettre un peu de coté pour diversifié au dela du livret A qui rapporte plus grand chose.
j’ai pris mes premiere parts y’a pas longtemps et franchement je rame encore a tout comprendre, surtout la fiscalité des revenus foncier ca me parait un vrai casse tete… j’ai vu passer des trucs sur le démembrement aussi mais jsuis pas sur d’avoir tout saisi.
vous avez commencé comment vous ? plutot une seule SCPI bien solide ou direct plusieurs pour répartir le risque ?
Bonjour Thomas. Bienvenu à toi. N’hésites pas à interroger, te renseigner…
Concernant la fiscalité, j’avais la même inquiétude que toi, d’une part tu recevras un IFU qui est très lisible et cohérent avec la déclaration fiscale, d’autre part, ici, tu auras un outil d’accompagnement à la déclaration.
Tu as raison de te positionner sur ce produit de diversification, nous en sommes majoritairement convaincu, pour la plupart ici. Il te permettra de bénéficier d’un rendement supérieur au livret A, de la possibilité de construire un patrimoine qui génère des revenus mais il faut également savoir, j’imagine qu’on te l’a dit, que cet investissement réclame un horizon d’investissement assez long (8 ans minimum, voire davantage).
Tu dois prendre en compte les critères suivants qui sont importants concernant la « solidité » de la SCPI dans laquelle tu vas investir :
pas de SCPI bancaires ;
le sérieux de la société de gestion (tu regardes s’ils sont eux-mêmes investis dans leur propre véhicule (SCPI), tu regardes l’historique de la société de gestion (s’ils sont sur le marché depuis un petit moment (supérieur à 4 ans) et qu’ils ont fait leur « preuve ») ;
tu regardes les frais (choisis en une sans trop de frais) ;
le TOF (le taux d’occupation financier qui pour moi doit être à supérieur à 95%) ;
Le TD (taux de distribution) qui s’il est supérieur à 6% est déjà plutôt pas mal ;
la valeur de reconstitution (en gros un matelas de sécurité pour ton patrimoine d’associé) qui selon moi doit être au moins 4% supérieur au dernier prix de part ;
pas trop de dette (une dette sous les 25%) ;
épluche tous les bulletins trimestriels que tu trouveras sur les différents sites ;
appelle aussi leur service en ligne et pose quelques questions, en fonction de leur réponse tu verras s’ils tiennent la route ou non ;
renseigne toi aussi au niveau de l’IFU, c’est un document que la société de gestion te transmets pour t’aider à faire à remplir ta déclaration d’impôts (s’il tarde à arriver, c’est que ça manque de sérieux) ;
rends toi directement sur leur site et apprécie la tenue du site (marque de sérieux aussi).
Et sans doute tout en tas d’autres choses que j’ai oublié.
Je file, au plaisir (si des choses me reviennent d’ici là je te les indiquerai pour t’aider).
Super détaillé et bonne entrée en matière. Je rajouterai (si tu le permets) de choisir de la diversifiées et si possible hors de France (ou pas plus de 20%)
Commençant à te connaître, je pense que tu seras d’accord avec moi.
Investis dans une SCPI qui collecte (au moins 10 millions par trimestre), tu as l’embarras du choix, qui a des baux d’au moins 6 années de visibilité et qui a une assez bonne capitalisation (au dessus de 200 millions et qui a déjà un parc immobilier (au moins une vingtaine d’actifs)).
Les « bonnes SCPI » du moment, tu peux presque y aller les yeux fermés, fais quand même ta propre recherche et renseigne toi à droite à gauche mais en gros tu as :
Iroko Zen (excellente, historique de 5 ans je suis full investi dessus mais attention car environ 25% de dette seul bémol) ;
Corum Origin (pas mal, gros historique mais exposé bureaux) ;
Comète (2 ans d’historique, valeur de reconstitution pas assez élevée à mon goût) ;
Remake Live (4 ans d’historique, privilégie les baux longs donc un peu moins de rendement que les autres) ;
Transition Europe ;
Iroko Atlas ;
Sofidynamic ;
Wemo One ;
Epsilon Nano ;
Log in (dominante logistique, pas mal pour se diversifier sectoriellement) ;
À 30 ans, je ne vois pas beaucoup d’intérêt d’acheter les SCPI en direct. (Cela dit, ça peut s’entendre si tu as le TMI de 0%, ou à la limite 13%.)
Quand tu est en phase d’accumulation du capital, il est plus intéressant de payer les impôts le plus tard possible afin de faire tourner les intérêts composés. Pour cela, il vaut mieux privilégier les enveloppes capitalisantes de type PEA (ou AV).
Je pense qu’il est difficile de nier que le PEA (couplé avec ETF Monde) doit être le principal enveloppe d’investissement en phase de capitalisation compte tenu du rendement attendu du marché d’actions.
Cependant, une AV est toutefois très intéressante pour les actifs plus défensives de type obligations, or ou SCPI.
Louve Infinity est la meilleure AV pour loger les SCPI, car elle reverse les loyers bruts de la fiscalité étrangère (c’est un énorme gain de rendement). Cependant, elle plafonne les SCPI à 55% du portefeuille et ne propose pas encore de l’or ou des obligations intéressantes.
C’est bien plus compliqué que ça ! déjà très peu d’impôts en scpi hors France (voire pas du tout)
En av par contre, aucun intérêt d’une av étrangère.
Après t’as aussi l’achat en nue-propriété pour les scpi.
Louve est bien mais trop peu de scpi à mon goût.
Tout ça pour dire, que chacun voit midi à sa porte et que l’investissement idéal de l’un n’est pas celui de l’autre. Le principal est de savoir où tu vas.
Sinon l’or a baissé de 25 % depuis la guerre en Iran donc …
Tu as mis ta liste dans l’ordre de péférence ou selon qu’elles te venaient à l’esprit ? car moi j’aurais mis Wemo, Atlas et transition Europe en premier.
Encore une fois, c’est chacun sa vision. Il faut bien étudier tout cela.
Faut faire attention que le royaume unis est bien fiscalisé par rapport aux autres pays donc j’essaie d’éviter plus de 30 %
Mais en premier je mettrais Zen et Atlas ensuite…difficile, Comète, Corum Origin, Remake Live, Log in, Epsicap Nano, Transition Europe, Sofydinamic, Wemo One, etc.
merci a vous deux pour les retours, ça m’aide vraiment a y voir plus clair. l’argument d’Atlas qui investit hors France et sans dette ça me parle pas mal, j’avoue que le côté ‹ pas de dette › me rassure plus qu’autre chose en ce moment.
faut que je regarde Comète aussi du coup, j’en avais jamais entendu parler avant ce fil. vous diversifiez sur combien de SCPI perso ? j’hesite a en prendre 2-3 differentes plutot que tout mettre sur une seule, mais jsais pas trop si ça vaut le coup quand on demarre avec un petit montant
Sans vouloir être indiscret, tu as combien d’argent initial à placer ?
Moi je suis full investi Zen et Atlas mais je ne te conseille pas de faire comme moi car je prends le risque d’être trop exposé à une seule société de gestion.
Si tu as une petite somme (autour de 10 000 euros), commence par une SCPI patrimoniale de fond de portefeuille comme Iroko Zen ou Remake Live (elles sont sans frais d’entrée) ou (Corum Origin ou Comète ou Transition Europe qui sont avec frais de souscriptions mais qui ont déjà de l’historique).
Si tu as 20 000 euros tu peux commencer à te diversifier sectoriellement et géographiquement par exemple :
Iroko Zen (6 936) - Corum Origin (3 405) - Wemo One (6 930) - Log In ( 3060).
Avec cet exemple de répartition tu seras diversifier géographiquement et sectoriellement.
Il y a des tas d’autres combinaisons possibles.
Tu peux te faire accompagner par un CGP (conseiller en gestion de patrimoine) de chez Louve.
N’hésite pas à donner plus de détails Papounet et moi et peut-être d’autres nous t’aiderons.
La diversification de scpi et de gérants est un bon moyen de répartir et lisser le risque
Pour te répondre je suis positionné sur 5 scpi avec des niveaux d’allocation différents. J’ai également 2 etf distribuant, pour diversifier même si ce sont les scpi qui reçoivent l’allocation la la plus importante
j’en ai 2 mais si tu souhaites en discuter, ouvrons un sujet spécifiques afin d’éviter d’être qualifié de troll, hors sujet ou autre ia.
Pour les 5 scpi 2 sont encore en jouissance, mais je reste attaché à ce produit qui répond à mon profil et mes objectifs d’investisseurs.
Les ETF me servent davantage de stockage de liquidité et de diversification ne souhaitant pas que ces dernières restent sur des livrets bancaires ayant eu quelques divergences avec mon conseiller bancaire… qui a gagné le fait que je cherche et trouve une alternative aux livrets avec une meilleure rémunération
merci pour tout les retours ! pour repondre a IrokoFred je pars sur pas grand chose au debut, genre 8 a 10k pour me faire la main sans trop stresser si ça bouge dans le mauvais sens. justement le fait de tout mettre sur une seule société de gestion ça me faisait un peu peur, donc l’idée de repartir sur plusieurs gérants ça me parle bien. j’ai noté iroko zen et remake que vous citez souvent, surtout le fait qu’elles prennent pas de frais d’entrée ça aide quand on demarre avec une petite somme. par contre le délai de jouissance j’avoue que j’ai encore du mal a saisir l’impact sur les premiers mois, vous le prenez en compte comment vous dans votre rendement ?
C’est du long terme et ce sera lissé sur la durée.
Par contre, pour cette somme, je prendrais 100% de Iroko Atlas qui n’a rien en France et sans endettement. Elle est sans frais aussi et a le vent en poupe (number one sur le top 10 de Louve)
Après, Iroko Zen et remake Live sont bien aussi mais il faut avoir en tête que la fiscalité des presque 30 % en France est de 48 % (TMI de 30 pour moi) donc tu perds 1 point de rendement: Iroko Zen a fait 6% net de fiscalité étrangère soit 5% net de fiscalité fr.
Ir
Fais toi aider d’un conseiller en gestion de patrimoine de chez Louve, contacte les et parle leur de ton profil et ta fiscalité et ils t’aideront.
Sinon à ta place voilà comment j’investirai sur trois sociétés de gestion sachant que Transition Europe et Comète il faut un billet de 5000 euros minimum donc je n’ai pas pu en tenir compte en complément d’Iroko.
Iroko Zen : 5100 (Patrimoniale, plus de 5 ans d’existence, société de gestion reconnue sur la place et très sérieuse) ;
Wemo One : 2310 (la petite nouvelle pour booster le rendement les trois premières années, à mon avis société sérieuse, Ivan le PDG assure) ;
Log In : 2295 (pour diversifier sectoriellement et mettre de la santé, de la logistique et des locaux d’activité et diluer la pondération d’Iroko et de Wemo à la classe Commerces, société de gestion sérieuse).
On arrive à 9705 euros et tu es diversifié géographiquement et sectoriellement.
Tu as simulateur, utilise le, c’est comme ça que j’ai réalisé ta simulation.
Je valide la chose; et avec les 4 % de cash-bak du moment de Wemo.
En plus avec 3 et 6 mois de carence respectif, cela permet de lisser les 1er rendements.
