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Bonjour,
La SCPI est étiquettée comme « de bureau », mais n’est-elle pas plutôt diversifiée? Il me semble que c’est ce qui ressort du DIC, qui ne mentionne d’ailleurs même pas les bureaux:
" La politique d’investissement de LINACLUB a pour objectif de constituer et de gérer un patrimoine immobilier diversifié dans l’ensemble de
l’Europe : Union Européenne, Royaume-Uni, AELE (Norvège, Islande, Suisse, Liechtenstein). Le patrimoine de la SCPI est majoritairement constitué
d’immobilier dit « alternatif » (hôtels, locaux d’activité, établissement de santé, résidences gérées, etc.)."
Bonjour, vous avez tout à fait raison, c’est un erreur corrigée de notre côté, merci de nous l’avoir fait remarquer.
Je suis mitigé sur cette SCPI (pas d’avis tranché pour l’instant)
J’ai écouté cette interview :
Aestiam, la société de gestion, est solide.
Sur la stratégie, le gérant, Adrien LHERMITTE, reprend un peu la dialectique de Frédéric PUZIN (Corum) qui répète toujours que le critère numéro 1 n’est pas l’emplacement ou l’esthétique de l’immeuble, mais la qualité du locataire qui paye des loyers (Frédéric PUZIN utilise souvent l’image du château de Versailles qui est le plus beau bâtiment de France mais qui ne rapporte plus rien depuis qu’on a coupé la tête du locataire 
).
La SCPI Linaclub entend donc diagnostiquer et analyser le locataire, comme on pourrait le faire avec du private equity, mais sans pour autant auditer les comptes financiers (celà reste donc superficiel). L’idée est d’ « accompagner » le locataire sur le long terme. Jusque là , rien de très original.
La stratégie est en fait un peu plus profonde, puisque la SCPI Linaclub souhaite se concentrer sur des secteurs (hôtellerie, logistique et résidences de services) dans lesquels les actifs immobiliers sont nécessaires à la réalisation des opérations professionnelles, de façon à ce que les intérêts de l’exploitant soient alignés avec ceux du propriétaire et que les baux soient consentis sur de très longues périodes. Ça c’est plutôt bien.
Autre particularité, ils veulent caper la collecte (par les statuts) pour éviter les dérives passées. Bonne initiative également. Sauf que cette problématique de maîtrise des flux de souscription est surtout liée à un risque naturel de non alignement des intérêts (entre la société de gestion, qui a intérêt à collecter, et les associés, qui ont intérêt à avoir le meilleur rendement), qu’à une histoire de statuts. Ce qu’il faut, avant tout, c’est pousser le gérant à ne pas diluer négativement une (bonne) performance déjà existante avec de nouvelles acquisitions. Aussi, j’aurais préféré une clause incitative, modulant tout simplement les frais de gestion en fonction du rendement obtenu. Mais bon, je me trompe peut-être, et c’est déjà une bonne chose que la société de gestion soit consciente de la problématique.
Sinon, la performance visée est de 6,5 /7%.
La diversification géographique est : 80% Europe 20% France.
Sur la question des frais, c’est pas terrible :
Frais de souscription 10,80% TTC
Frais de gestion sur loyers 12% TTC
Frais d’acquisition sur les actifs 3,60 % TTC (en plus des frais de souscription…)
Frais de cession sur les actifs idem 3,60 % TTC (même si revente en moins-value…)
Originalité : des frais de pénalité de 6% TTC en cas de sortie anticipée avant 5 ans. Je le comprends pour une scpi sans frais de souscription (comme la SCPI EDEN qui applique également 6% TTC) mais pour une scpi avec frais de souscription, je ne l’avais encore jamais vu ! Quand tu payes 10,80 % à l’entrée, tu ne sors pas avant 5 ans, sauf aléas de la vie, et là c’est double peine.
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à noter qu’une collecte est toujours capée par les statuts…
en particulier au début, puisqu’une SCPI ne peut se lancer qu’avec au minimum 15% du capital maximum
(donc minimum 3M€ pour un capital max à 20M€)
il y a ensuite une résolution à l’AG suivante pour remonter au pas ce seuil de capital max