J’ai constaté sur plusieurs fiches de SCPIs (toutes ?) que le TRI en nue propriété était calculé d’une façon que je pense incorrecte.
Par exemple sur epsicap explore, les TRI annoncés :
ne tiennent pas compte du délai de jouissance (5 mois)
ne tiennent pas compte de la fiscalité automatique de la plus value générée par la souscription en parts sponsors (3% qui seront imposés à 19+17.2% avant 6 ans puis dégressif)
ne tiennent pas compte de la pénalité de sortie anticipée avant 5 ans (5%)
Il me semble que par souci de transparence au minimum le délai de jouissance et les pénalités devraient etre pris en compte. Dans l’idéal la fiscalité de la plus value aussi (je ne sais pas si elle est identique pour une société ?)
Bonjour,
Je confirme. Ces points avaient déjà été soulevés dans un précédent fil portant sur le même sujet. Par ailleurs, en NP, le calcul interpolé de la valeur du portefeuille au fil du temps me semble également discutable, mais je n’ai jamais obtenu de retour à ce propos.
Il me semble que vous m’avez peut-être mal lu. Je souhaitais préciser qu’il y a en réalité deux sujets distincts.
Le premier, que vous développez en détail et sur lequel je suis entièrement aligné, concerne le TRI.
Le second, introduit par le “par ailleurs”, porte sur l’évolution de la valorisation du portefeuille en nue-propriété. Je détiens plusieurs lignes en NP et, à mesure que l’on se rapproche de l’échéance, la valeur de mon portefeuille augmente progressivement jusqu’à rejoindre sa valeur de marché à la fin de la période de démembrement. Or, Louve indique procéder par interpolation pour ce calcul et je ne rationalise pas leur calcul.