Bonjour Frankiye,
1/ Oui et justement vous achetez également l’usufruit mais avec une personne morale soumise à l’IS. Donc vous achetez une part démembrée sur vous (en tant que personne physique) et sur une société vous appartenant.
2/ Demander à Louveinvest avant de faire votre investissement en nue.
3/ Oui c’est la double peine, sauf si vos SCPI sont européennes. Vous n’êtes pas taxé sur les revenus des SCPI européennes. Donc aucun IS. L’objectif est de réinvestir les loyers perçus et ne pas se verser de dividendes.
Petit calcul au niveau de la société :
Vous avez acheté Transitions Europe en nue propriété. Clé de démembrement 5 ans : 80% en nue, 20% pour l’usufruitier.10000 € investis : 8000€ avec vos deniers / 2000€ avec votre société
Votre société percevra pendant 5 ans l’usufruit : loyer à 8% sur 10000 pendant 5 ans soit 4000€. L’usufruit a coûté à votre société 2000€. Ces 2000€ sont déductibles fiscalement en tant qu’amortissement. Les 4000€ étant des revenus européens, aucun IS n’est à payer. Par contre les 2000€ sont toujours déductibles à l’IS.
Résultat comptable au bout de 5 ans : +2000 € / résultat fiscal : - 2000.
Résultat de l’opération : aucun impôt à payer (sauf si vous vous versez des dividendes), 5 ans après vous récupérez l’intégralité de la part, vous avez un déficit fiscal sur une société à imputer sur d’autres business… (par exemple des dividendes de sociétés du CAC40).