Bonjour,
Je n’aime pas l’immobilier physique (trop de problème, chronophage ), je souhaiterais investir en SCPI.
Objectif accroître mon patrimoine (délai 10 à 20 ans ) sans subir le frottement fiscal (TMI 41%), réinvestir plus tard ou transmettre aux enfants.
J’hésite entre achat nue propriété, SCPI en AV (linxia2) ou carrément SCI à l’IS.
Budget entre 120ke 150ke.
Merci de m’éclairer
Je pense que cela dépend, en partie, le l’age et de la distance par rapport à la cessation d’activité professionnelle.
Hypothétiquement, prenons une petite dizaine d’année avant le départ en retraite.
C’est fiscalement intéressant pour les enfants de leur faire une donation (bien avant 71ans) en nue propriété et pour le donateur de conserver l’usufruit.
Vous pourriez acquérir une partie des parts en pleine propriété, une partie en usufruit et transmettre aux enfants donataires une partie en nue propriété.
C’est ce que j’ai fait, pour cela l’accompagnement avec LouveInvest a été efficace et satisfaisant.
C’est M. Victor Déré qui a géré les opérations, je le remercie de nouveau pour son professionalisme.
Minimum 20 ans pour cesser l’activité professionnelle mais j’envisage de lever le pied dans 10-15 ans.
Les enfants sont petits (9 et 6 ans ) avant de penser aux donations je pense au financement des études.
L’objectif est de croitre mon patrimoine et entre 10 et 20 ans : sois avoir un revenu complémentaire ou budget pour financer les études des enfants.
1 « J'aime »
Bonsoir,
Tout dépend de votre situation globale et de votre patrimoine. Cependant je vous déconseille les SCPI en assurance vie il y a toujours un gros discount de dividendes, ce n’est pas intéressant. La nué propriété une très bonne idée cependant vous allez vous faire éclater au niveau fiscal sur les dividendes lors de la reconstitution en PP.
La SCI me parait pas mal, mais j’opterai pour une SAS (responsabilité limité à l’apport en capital). Nue propriété en majorité et PP ou usufruit afin de financer les frais (comptable et banque principalement) un CTO si vous maîtrisez pourra dynamiser aussi la trésorerie. Utilisation à fond du compte courant d’associé pour limiter a 15% l’imposition jusqu’à remboursement total du CCA. Si vous souhaitez optimiser la transmission démembrement des parts de la société en partie. Bref tout cela demande un peu d’ingénierie et si tout est chinois rapprochez vous d’un bon agent à commercial, ou d’un bon CIF, ou d’un bon CGP. Évitez les notaires il n’y comprenne pas grand chose dans la majorité.
Petit bémol sur les AV, il en existe qui reversent 100% des loyers.
En effet mais dans ce cas vous êtes souvent limité.
En choix ? Oui en effet, mais il y’a quelques belles scpi éligibles.
Non, en montant (plafond et proportion UC vs SCPI). Par exemple:
Chez Lynxea (je suppose que c’est cet intermédiaire que vous visez).
Epargne Pierre assuré par APICIL:
L’investissement par SCPI est limité à 100 000 euros, et 25% brut du capital constitué sur le contrat incluant le nouvel investissement.
L’investissement total par contrat en SCPI est limité à 50% brut du capital constitué sur le contrat incluant le nouvel investissement.
Donc très limitant.
AV bien pour transmettre du cash. Mais si l’idée est de transmettre les SCPI ça marche pas.
Néanmoins c’est la limite de ce genre de forum. Ne connaissant pas votre situation global il est impossible de savoir quel solution vous convient.
Non il y a d’autres AssVie. Certes des limitations à l’investissement mais assez facilement contournables dès le premier arbitrage qui n’est pas sujet aux mêmes contraintes d’investissements (Assureur Spirica par ex). Par ailleurs je trouve le jugement sur le NP très catégorique. Cela reste très intéressant pour alléger sa fiscalité et la décote n’est pas considérée comme une plus value. On peut donc assez facilement bloquer un rendement de 4/5% net de fiscalité sur 10 ou 15 ans et choisir ensuite de revendre si fiscalité des revenus trop importante.
Bonjour, si vous avez des AV qui vous permettent d’investir dans plein de SCPI à 100% de l’AV et bien en avant! Pour la nue propriété on ne s’est pas compris. Je suis pour, notamment pour les jeunes En revanche, en investissant via un personne morale on peut faire la même chose mais avec une fiscalité nettement meilleur et une transmission meilleur que l’AV aussi (démembrement de parts sociales). L’utilisation du CCA qui n’est pas fiscalisé est un levier top du top! on pourra après reconstitution en Pleine propriété limité les impots à 15% jusqu’à 42 500€ de bénéfice, l’AV ne fait pas ça. Cependant l’AV est un très bon outils aussi pour la transmission dans certaines mesures, mais comme dis précédemment ne connaissant pas la situation, impossible de savoir ce qui peut convenir le mieux.
Je fais référence à spirit2. Les limites sont sur l’arbitrage, il suffit de rééquilibrer ensuite son AV. Personnellement j’ai une AV 100% en scpi sans aucun problème.
Ok merci de votre retour d’expérience, il n’en demeure pas moins qu’à terme il sera fiscalisé après les abattements entre 24,7 et 30%. Je pense que l’objectif a terme c’est une rente. D’autant que d’ici là les règles de l’AV auront changées trois fois… mais une fois encore votre solution est bonne et est à comparer avec une acquisition en personne morale.
Ça dépend… Il parle d’accroitre son patrimoine et de transmission, auquel cas l’AV permet de réinvestir 100% des loyers sans soustraire les prélèvements sociaux pendant la phase de capitalisation et il évite complètement l’impôt sur le revenu sur la partie dividende.
Oui dans ce cas si c’est de l’argent qu’il veut capitaliser et transmettre sans ne jamais y toucher, l’AV est le bon choix aucun débat la dessus.
C’est pour moi le vrai avantage de l’AV, tes dividendes peuvent travailler sans être soumis à la fiscalité tant qu’ils restent dans le contrat.
3 critères sont à vérifier avant d’investir en SCPI dans une AV : frais de gestions réduit du contrat sur UC (les meilleurs contrats se situent entre 0,5% et 0,6%/an) ; le versement de 100% des loyers → ce n’est pas le cas de tous les contrats ; dernier critère le choix des SCPI, préférer idéalement des SCPI sans frais comme ça, 100% du montant investi travaille, ce qui n’est pas le cas avec des SCPI avec frais.
1 « J'aime »
Attention l’argument des dividendes qui travaillent avant fiscalité n’est intéressant que pour les SCPI françaises.
Dans le cas des SCPI européennes en réalité l’Assurance-Vie est moins efficace que la détention en direct y compris sur durées longues du fait de la non exonération des Prélèvements Sociaux sur l’AV notamment, et des frais de contrats qui représentent en réalité une ponction de près de 10% par an sur les performances.
3 « J'aime »
Merci Clement pour les précisions apportés. C’est pour cela qu’au risque de me répéter lourdement. L’étude sur un investissement de plus 100k d’investir via une personne morale a l’IS reste une solution envisageable. Et une fois de plus sans vision globale du patrimoine il est impossible de définir précisément quelle solution est la plus pertinente. Un appel après d’un conseiller me paraît important.
1 « J'aime »