Bonjour,
Quel % max de SCPI est-il recommandé dans son patrimoine ? Pensez-vous judicieux d’investir exclusivement en SCPI pour la partie immobilière dans son patrimoine ?
A mon avi, il faut avoir de l’immobilier directe et indirecte dans son patrimoine, pour ma part c’est mon qu’a.
D’autre part, un avantage fiscale si tu a un appartement en location directe avec des part de SCPI, tu peux opté pour le micro foncier si tu a moin de 15.000 de revenus foncier.
Merci Jérôme. L’immobilier ne me rebute pas mais je n’ai aucune envie de m’en occuper d’où mon choix des SCPI.
Pourquoi l’immobilier direct est-il indispensable dans son allocation partrimoniale ?
Dans un butte de divertification d’une part, puis fiscale d’autre part dans le micro-foncier si tu veux bénéficier du double abattement sur tes revenus, tu dois avoir au moin un appartement déclaré à ce régime,
Je m’explique sur le double abattement, d’une part la SCPI te verse les dividendes net de frais (hors impot francais bien sûre)
En obtant pour le micro-foncier , tu bénéficie d’un abatement forfaitaire de 30% correspondant au frais d’entretien (charges de copro, travaux, taxe foncière, ect). Hors la SCPI a déjà déduit tous ces frais avant de te servire ton dividende. 
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Sinon, tu passe au regine réelle, ce qui est mon ka, et la ta déclaration de revenus sera beaucoup plus compliqué a faire, et tu ne bénéficie d’aucun abattement.
Bonjour, pour compléter un peu selon vos moyen un bien e pinel , un bine en direct, un en lmnp et des scpi, pour la gestion prenez un comptable c’est pas très cher pour la déclaration d’mpots et immobilière de plus sa facture et a 50% déductible pour service a la personne ( il y a pas d’age pour y avoir droit ) au plaisir yannis
Merci Yannis. Ne craignez-vous pas une augmentation de la fiscalité sur les LNMP avec le nouveau gouvernement ?
Personnellement je ne fais que de la SCPI, en variant un maximum avec les pays / secteurs (si possible).
Je considère que l’investissement direct est un nid à emmerdes et qui ne vaut pas la peine.
Il est préférable, si on a de gros revenus, d’optimiser avec la nue-propriété à titre personnel et l’usufruit sur une société à l’IS. Dans ce cas, si vous investissez en Europe exclusivement, vous avez même un déficit fiscal. Fiscalement imbattable, imparable par l’état français…
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Alors je rejoins @Grominet (pas mal ton pseudo 
) perso immo direct ne m’intéresse pas même pour rp (est un investissement je sais pas) SCPI pas des emmerdes avec les locataires (un peu avec fisc comme même 
). Ce qui concerne proportionnalité bon actuellement j’ai un dossier de prêt en cours (100k sans apport sur 25 ans) et jusqu’au là j’étais à 90% action 5% crypto mais j’ai 0 souci avec le risque (jusqu’au preuve de contraire )
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Bonjour Grominet. Merci pour votre réponse.
Que voulez-vous dire par l’usufruit sur une société à l’IS ? Pardon mais je suis novice. J’ai investi essentiellement dans des SCPI 100% européennes en nue-propriété et je ne vois pas de quel déficit fiscal vous parlez ou vous faites allusion que je paierai moins d’impôts sur mes SCPI car elles sont européennes ?
Bonjour Catrobin,
1/ Quand vous investissez en nue à titre personnel, vous achetez vos parts moins chères, vous n’obtenez aucun revenu, vous ne payez aucun impôt. Ceci vous le savez déjà.
2/ En parallèle de votre achat, demandez à votre courtier que vous souhaitez vous procurer l’usufruit en l’achetant via une société soumise à l’IS (SARL ou SCI par exemple). L’amortissement de l’usufruit est déductible fiscalement et en intégralité. Par contre, dans le cas des SCPI Européenne, les revenus ne seront pas imposables.
Comptablement, vous avez une charge déductible et un revenu non imposable = déficit sur la société. Ce déficit peut combler d’autres bénéfices générés par la société. Personnellement je n’ai pas trouver plus puissant en terme de défiscalisation dans l’immobilier.
Bonjour Grominet,
Je rebondis sur votre message a Catrobin. Veuillez m’excuser, ce que vous écrivez m’intéresse, mais il y a des choses que je ne comprends vraiment pas…
- Si vous achetez en Nue Propriété, il n’y a pas d’usufruit… C’est le principe de la nue propriété… moins cher, mais pas de dividendes.
- comment donc se procurer l’usufruit ?
- je me suis intéressé à la SCI… Mais ce que j’en ai compris, c’est que finalement c’est un peu la double peine en matière de fiscalité…
- parce que on paye un impôt sur la société 15% ou 25% (il semblerait que tout le monde soit d’accord pour dire que la SCI à l’IR n’a que peu d’intérêt).
- ensuite parce qu’en se payant avec les dividendes, ceux ci-se retrouvent de facto additionnés au revenu imposable… et augmentent mon TMI et TM… donc, ici aussi je paye encore des impôts. Certes il y a la flat tax, mais la différence apparait finalement minime.
Merci pour vos explications.
L’intérêt de la SCI à l’IS est de faire grossir le capital au fil du temps et non de distribuer des dividendes sinon, effectivement, c’est pas forcément pertinent.
En phase de capitalisation (sur une période de 20 ans par exemple), l’idée est de faire des apports réguliers en compte courant associé. La SCI achète des parts de SCPI. Les bénéfices sont imposés à hauteur de 15% jusqu’à 42 500 euros (ouvrir une seconde scpi si besoin) ; puis, le moment venu, en phase de consommation, les loyers permettent de rembourser ses apports (sans fiscalité bien sûr). Sur la base d’un rendement de 5%, il faudra encore 20 ans pour épuiser l’intégralité du solde de son compte courant associé.
Les coûts de création et de fonctionnement d’une SCI sont devenus abordables :
Coûts de création environ 300 euros avec LegalPlace (en quelques jours)
Compta via Indy, 27 euros par mois de mémoire. Compte pro chez Revolut business, 10 euros par mois.
Pour info, pas de compte pro chez Indy pour les SCI à l’ IS (d’où l’option revolut à 10 euros pas mois).
Seul hic, jusqu’à présent Indy n’était pas en mesure de gérer les retraitements fiscaux propres aux SCPI européennes mais la difficulté doit être résolue en 2025.
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Merci pour vos explications.
Bonjour Frankiye,
1/ Oui et justement vous achetez également l’usufruit mais avec une personne morale soumise à l’IS. Donc vous achetez une part démembrée sur vous (en tant que personne physique) et sur une société vous appartenant.
2/ Demander à Louveinvest avant de faire votre investissement en nue.
3/ Oui c’est la double peine, sauf si vos SCPI sont européennes. Vous n’êtes pas taxé sur les revenus des SCPI européennes. Donc aucun IS. L’objectif est de réinvestir les loyers perçus et ne pas se verser de dividendes.
Petit calcul au niveau de la société :
Vous avez acheté Transitions Europe en nue propriété. Clé de démembrement 5 ans : 80% en nue, 20% pour l’usufruitier.10000 € investis : 8000€ avec vos deniers / 2000€ avec votre société
Votre société percevra pendant 5 ans l’usufruit : loyer à 8% sur 10000 pendant 5 ans soit 4000€. L’usufruit a coûté à votre société 2000€. Ces 2000€ sont déductibles fiscalement en tant qu’amortissement. Les 4000€ étant des revenus européens, aucun IS n’est à payer. Par contre les 2000€ sont toujours déductibles à l’IS.
Résultat comptable au bout de 5 ans : +2000 € / résultat fiscal : - 2000.
Résultat de l’opération : aucun impôt à payer (sauf si vous vous versez des dividendes), 5 ans après vous récupérez l’intégralité de la part, vous avez un déficit fiscal sur une société à imputer sur d’autres business… (par exemple des dividendes de sociétés du CAC40).
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Merci beaucoup Grominet.
Joyeuses fêtes de fin d’année
Notez bien que si vous achetez la NP et mettez l’US dans une SCI et que vous répétez l’opération il n’est impossible que le fisc vous demande de justifier l’opération et vous demande de démontrer que le but de l’opération n’est pas uniquement fiscal (pas d’impôts en NP et impôts de l’US effacés par la SCI). Si vous n’êtes pas convaincant, c’est de l’abus de droit, un rattrapage et une pénalité. Tout le monde ne se fait pas prendre. Mais ceux qui se font prendre passent un mauvais quart d’heure.
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