R Start - Avis sur la SCPI Corum 🔎

[flejacq]

Cela me parait tellement évident et grossier… Sous couvert de ne pas se servir si la plus value est inférieure à 7%… Je vends 106 je ne touche rien et il reste 106. Je vends 107 et je retird 6% non pas de la plus value mais du prix de vente ! il reste quoi ? Toute la plus value glisse dans la poche de la gestion ?

[Kerv31]

Connaît on les modalités et la date de sortie de cette nouvelle scpi de Corum ? Et hormis la structure de frais, en quoi elle se distingue des autres Corum ?

Pour l’instant il m’est difficile d’avoir un avis néanmoins, durant la crise, Corum a fait la démonstration de sa capacité à traverser le cycle négatif, ce qui inspire tout de même confiance

[mten]

@flejacq

Cela me parait tellement évident et grossier… Sous couvert de ne pas se servir si la plus value est inférieure à 7%… Je vends 106 je ne touche rien et il reste 106. Je vends 107 et je retird 6% non pas de la plus value mais du prix de vente ! il reste quoi ? Toute la plus value glisse dans la poche de la gestion ?

Cela ne m’étonne pas vraiment. C’est même, selon moi, l’idée centrale de cette SCPI : le gestionnaire se rémunère via une commission sur les plus-values, et non par des frais d’entrée (ou les frais d’acquisition/brokerage).

Personnellement, compte tenu de risque important de baisse de prix de part chez toutes les SCPI, je préfère payer 6-12% sur la plus-value que de risquer de perdre 50%.

[Kerv31]

Je ne suis pas certain de bien comprendre.

La commission ne se déclenche qu’à partir d’un certain seuil de plus value et porterait sur le prix de vente,

Si l’actif se valorise de 7%, et que la commission est de 6% appliquée sur le prix de vente cela signifierait que les associés ne percevrait que 1% ? En toute cohérence cette commission ne devrait elle pas s’appliquer sur la plus value ? La société de gestion etant rémunérée prioritairement par la commission de gestion prélevée sur les loyers.

Corum, durant des cycles négatifs a montré son sérieux et sa résilience, je n’ai pas de doute sur le fait qu’ils apporteront les éclairages sur ces diverses interrogations.

[JeanSeb]

Ces frais seront prélevés sur tout montant de la vente et non sur la PV uniquement, cela viendra bien sûr diminuer les PV des souscripteurs et potentiellement la valeur de reconstitution à moyen terme.

Pour rappel sur Corum start :

• Plus-value < 7 % du prix de vente : 0 %.

• Plus-value entre 7 % et 13 % : 6 % TTC du prix de vente net vendeur.

• Plus-value > 13 % : 12 % TTC du prix de vente net vendeur.

Il est surprenant que vous posiez cette question ; quand Wemo a créé ces nouveaux frais sur les cessions et acquisitions (2,4% sur chacune), vous jugiez cela plutôt favorablement.

Pourtant même corum start ne pratique pas de frais sur les acquisitions et pas de frais de souscription.

Perso je préfère le fonctionnement de corum start, qui va mettre tout l’argent de nos souscriptions au travail.

[DrFab]

Toujours rien sur un timing de lancement d’ailleurs sur cette SCPI

[Kerv31]

Corum est une société de gestion plutôt établie, et je n’ai pas dit que j’y étais défavorable, je le suis interrogé.

Wemo est une société récente et en plein développement, qu’elle ait besoin de ressources pour se développer et croître est compréhensible, la stratégie smart cap requiert également un suivi de gestion assez exigeant.

J espère que nous en saurons davantage bientôt sur cette nouvelle scpi de chez Corum

[quentinhqt]

J’espère aussi … Je mets de l argent de coté en attendant une communication. Elle va peut être me faire vendre mes parts de Eurion et XL qui ne me comblent pas totalement ..

[DrFab]

Idem je risque de reorienter surtout XL très decevant vers Start

[quentinhqt]

À leur décharge, le pari sur la livre sterling tarde à porter ses fruits, mais les portera peut-être à l’avenir.

[Kerv31]

Oui je pense egalement qu’il faut évaluer une stratégie sur une période longue même si, pour ma part je ne suis pas positionné sur cette scpi

[flejacq]

Je suis désolé mais sans commnter les autres aspects de la grille des frais que je ne maîtrise pas, comment peut on accepter cet équilibre ? La société de gestion vend un actif 107 avec une valeur d’acquisition de 100. La société de gestion récupère 92% de la PV, l’associé 8% ? Il faut dépasser une PV de 30% pour espérer partager la PV à 50/50 ? Fair ?

[mten]

Je suis désolé mais sans commnter les autres aspects de la grille des frais que je ne maîtrise pas, comment peut on accepter cet équilibre ? La société de gestion vend un actif 107 avec une valeur d’acquisition de 100. La société de gestion récupère 92% de la PV, l’associé 8% ? Il faut dépasser une PV de 30% pour espérer partager la PV à 50/50 ? Fair ?

Littéralement, vous partagez la peau de l’ours avant de l’avoir tué

Tout l’essence de cette SCPI est que le gestionnaire se rémunère essentiellement grâce aux plus-values. En contrepartie, il refuse d’avoir les frais de souscriptions et les frais d’acquisition. S’il fait mal son travail, alors il ne gagne rien. Fair?

[8yftj]

Personnellement, c’est surtout l’objectif de performance et la politique d’achat (France ou pas, et dans quelles proportions?) qui va me décider à investir ou non, plus que la structure de frais…

On commence à avoir un certain recul et on voit bien que aucun modèle n’écrase l’autre, il y a du bon et du moins bon dans les deux…

[flejacq]

Ils ne gagnent rien ? 18% TTC de frais de gestion…
C’est un modèle très rentable et la multiplication des acteurs attestent des marges confortables. Pour le reste je rejoins @8yftj sur le fait qu’aucun modèle n’a prouvé sa supériorité sur un autre.

[mten]

Ils ne gagnent rien ? 18% TTC de frais de gestion…
C’est un modèle très rentable et la multiplication des acteurs attestent des marges confortables. Pour le reste je rejoins @8yftj sur le fait qu’aucun modèle n’a prouvé sa supériorité sur un autre.

C’est qui est sûr, ils ne gagnent rien par rapport à Corum Origin. Sur le papier, c’est la SCPI la moins rémunératrice du marché.

Mais en tout cas, mon idée principal est surtout le fait que la comission évolutive sur les plus-values offrent un double hedge contre la baisse de prix de part :

• Elle incite d’avantage le gestionnaire à préserver le prix de part
• Elle encourage/finance une meilleur rotation du parc immobilier ce qui permet évidement de diminuer les risques

[Kerv31]

Flejack a raison

Le modèle est évidemment rentable et commercialement attractif. Néanmoins chacun doit avoir à l’esprit que les frais de souscription étant enlevé ils apparaissent ailleurs.

De plus au delà d’une certaine durée de détention les frais de souscription s’amortissent alors que les frais alternatifs continuent de croître. Il n’y a pas de bon ou mauvais modèle il y a des conditions que les investisseurs acceptent ou pas . Celui qui se projette sur une durée de détention longue aura plus de facilité à accepter les frais de souscription pour les autres c’est davantage sur la distribution régulière qu’ils décideront de conserver ou arbitrer leurs positions

[JeanSeb]

Je suis d’accord avec mten, je considère qu’avec Corum Start il y a plus d’alignement d’intérêt avec le souscripteur que les autres modèles avec des frais de partout (souscriptions, acquisitions, cession..)… Je pense souscrire à cette nouvelle SCPI de Corum. Et pis, si leur modèle économique repose sur les frais de gestion et le turn-over d’actifs en espérant faire des PV, ils vont être sélectifs à la fois sur le rendement et sur la qualité des actifs.

J’ai fait quelques simulations, en prenant les hypothèses suivantes : achat de bien à 8% de rendement, achat/revente tous les 6ans avec une PV de 10%.

Modèle Corum start : (pour rappel, 0 frais de souscription, 0 frais d’acquisition, 6% sur la PV -si PV entre 7% et 13%, 18% frais de gestion).
-Pour 100euros de parts achetées, cela donne au bout de 12ans : 77euros de loyer brut et une valeur de patrimoine de 107euros.

Modèle Wemo One : (pour rappel, 12% frais de souscription, 2,4% de frais d’acquisition, 2,4% de frais de cession, 12% frais de gestion).
-Pour 100euros de parts achetées, cela donne au bout de 12ans : 72euros de loyer brut et une valeur de patrimoine de 96,4euros.

Modèle Iroko Zen: (pour rappel, 0 frais de souscription, 5% de frais d’acquisition avec brokerage, 5% sur la PV, 14,4% de frais de gestion).
-Pour 100euros de parts achetées, cela donne au bout de 12ans : 76euros de loyer brut obtenus et une valeur de patrimoine de 94euros.

Bref, je considère que les frais de souscription et les frais d’acquisition ont un vrai impact sur les valeurs du patrimoine à moyen terme car on diminue le montant qu’on investit réellement. Il est normal que la société de gestion touche des frais, à conditions qu’ils soient alignés avec l’intérêt des souscripteurs.

[berti49]

c’est une excellente idée de comparer les modèle de frais, mais n’oubliez pas que ce qui est valable aujourd’hui peut très vite être remis en cause à la première AG venue

spéculer sur le rendement à 10 ans devient très hypothétique du coup…

en première analyse, la perf me semble moins sensible aux cycles de marché, en sousperformance comme en surperformance

si d’aventure les taux devaient regrimper en flèche, on auraient peu de plus value à la revente,des biens mais on n’aurait pas payé à l’entrée (commission d’entrée et/ou frais d’acquisition) non plus

inversement en cas de baisse de taux, on ne capterait pas beaucoup de plus value à la revente des biens

à voir donc la fréquence du turn over des biens, puisque ce sera une grosse source de profits pour la SDG…

[quentinhqt]

Corum m’a indiqué ce matin qu’ils n’avaient pour l’instant aucune idée de la date de lancement. Ils m’ont précisé que le délai semble plutôt se compter en mois qu’en semaines