Je souhaiterais soulever un sujet un peu à contre-courant des tendances actuelles. On entend beaucoup parler des SCPI européennes, voire internationales, avec de nombreux nouveaux acteurs qui adoptent cette stratégie, souvent mise en avant pour ses avantages fiscaux — ce qui est effectivement vrai pour les personnes physiques.
Cependant, dans mon cas, j’investis via une SCI à l’IS. Cela me permet de réinvestir les bénéfices dans de l’immobilier physique tout en bénéficiant d’un cadre avantageux sur le plan successoral.
Mais j’ai l’impression que le fameux avantage fiscal des SCPI européennes se retourne contre moi : en tant que personne morale à l’IS, je me retrouve souvent à subir une imposition étrangère supérieure au taux réduit de 15 % que paie normalement la société. Je suis donc perdant lors d’une distribution, car amputé d’une fiscalité étrangère non récupérable.
Ma question est la suivante : ai-je un moyen de compenser ce différentiel fiscal ? Par exemple, est-il possible d’imputer ces prélèvements étrangers sur d’autres revenus imposables de la société, comme un crédit d’impôt ? Ou bien dois-je investir dans des sociétés avec actifs français ? Y a-t-il d’autres personnes ici confrontées à cette problématique ?
Il y a une vidéo de Clément sur le sujet, où il compare les différents cas de figure. Effectivement les SCPI Européennes s’en sortaient moins bien que les SCPI françaises au niveau de la performance car les revenus d’origine étrangères sont amputés en moyenne de 20% de fiscalité… il faut déduire le fait que tu ne payes pas d’is sur les revenus qui ont été déjà imposés à l’étranger. Si ton IS est à 25% ça peut valoir le coup.
Il faut ajouter les prélèvements sociaux et l’impot sur les revenus (ou flatax) quand tu veux récupérer des dividendes de la sci dans tous les cas.
Bonjour, pour une société à l’IS effectivement vous ne soumettez pas les revenus des SCPI européenne à l’IS ce qui peut sembler moins avantageux si effectivement vous avez le taux d’IS à 15%.
Mais vous ne subissez pas la CSG CRDS sur les revenus fonciers (17,2%) et là ça devient tout de suite plus interessant.
De plus, si vous détenez ces parts de SCPI à titre personnel et non en SCI, leurs revenus vont mécaniquement et probablement vous faire passer à la tranche d’IR supplémentaire.
Idéalement, il est judicieux de gonfler le compte courant d’associé (votre épargne, une vente etc) et d’investir via la SCI. Ainsi vous pourrez déjà dans un premier temps, au moment de la retraire récupérer ce compte courant sans aucun impôt ni cotisation sociale.
La SCI à l’IS est une enveloppe fiscale, il faut savoir l’utiliser et l’optimiser.
J’ai une SCI à l’IS , c’est interessant d’investir par exemple sur du Iroko Zen ? ( Je suis à 15% d’is pour le moment ) . On doit payer la CSG CRDS (17.2%) quand on investi en SCI IS ?
Ou bien est t il preferable d’investir dans une scpi EU comme comete ?
D’ailleurs autre avantage de la société à l’IS c’est de procéder à une provision pour dépréciation pour les SCPI ayant des frais de souscription ce qui a pour effet en général d’éviter l’IS pendant quelques années.
Oui je partage concernant l’utilisation du compte courant, cela permet d’utiliser les fonds pour investir et se rembourser sans impôts jusqu’à ce que l’investissement initial soit totalement remboursé.
Par contre je continue de penser que dans ce cas, il vaut mieux investir dans des SCPI françaises. Pour savoir si iroko zen ( ou autre scpi européenne) est intéressante, je pense qu’il faut calculer le taux de prélèvement sur les revenus étrangers (différence taux de distribution - rendement net) pour savoir si supérieur à 15%. Cette info n’est pas toujours facile à trouver car les scpi communiquent beaucoup sur un taux de distribution brut de fiscalite. J’espère que les SCPI fra continueront à exister et ne seront pas totalement remplacées par des scpi européennes !
Je penses que vous ne devez pas choisir vos SCPI pour optimiser parfaitement la fiscalité mais plutôt pour la qualité des biens et le sérieux de la société de gestion. Il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte dans le choix d’une SCPI mais se restreindre aux seules SCPI détenant 100% d’immeuble en France pour économiser maximum 5% d’IS je ne trouves pas ça forcément judicieux. Personnellement j’ai en portefeuille un peu de tout mais ce n’est pas l’optimisation fiscale qui a guidé mes choix.
L’autre intérêt est de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt si on fait un prêt pour l’achat de parts de SCPI. Si tu as un peu de français comme sur Iroko Zen, tu peux déduire les intérêts d’emprunts.
De plus, tu vas quand même payer de l’impot en direct en fonction de ta TMI.
