Seuil de rentabilité des nouveaux entrants

[kolbet]

Le marché totalise 208 SCPI tandis que 15 nouvelles SCPI ont été créées en 2024.

Mais sur le dernier trimestre, on observe que seulement 6 gestionnaires (Transitions europe, Iroko Zen, Corum Origin, Remake Live, Épargne Pierre Europe, Corum Eurion) ont attiré plus d’un tiers de la collecte totale à eux seuls.

La question qui peut se poser est alors de savoir si tous les nouveaux entrants parviendront à atteindre la taille critique, une fois passées les offres sponsors. Qu’adviendra-t-il des sociétés de gestion qui n’arrivent pas à dégager de marge suffisante (fusion-absorption, dépôt de bilan) ? À partir de quel montant de capitalisation peut-on estimer que la taille critique est atteinte pour une SCPI ?

Autrement dit, pensez-vous qu’il y ait de la place pour tout le monde et suffisamment de stratégies différenciantes parmi les nouveaux gestionnaires pour rivaliser avec les plus anciens ?

[Icare]

Vous posez une question très intéressante.

La taille critique d’une SCPI (soit le minimum de capitalisation nécessaire pour garantir sa viabilité et sa stabilité) est généralement estimée à 50 M€.

Une SCPI peut être bien diversifiée même avec une taille modeste, si la sélection des actifs et la gestion sont pertinentes. Cependant, il faut tout de même qu’elle ait une capi suffisante pour absorber ses frais fixes (les frais de gestion étant pris sur le rendement, il faut une assiette suffisante).

Les SCPI investissant dans des biens immobiliers « prime » dans de grandes métropoles auront besoin de davantage de capital pour se diversifier puisque le prix des actifs sera plus cher.

En cas de manque de rentabilité, une cession ou fusion avec une autre SCPI pourrait être envisagée.

Est-ce une raison pour n’investir que dans de très grandes capitalisations ? Pas de mon point de vue.

1 - Les « petites » d’aujourd’hui seront certainement les grandes de demain.

2 - Les gérants des petites ne sont pas sur des rentes de situation, mais doivent bien faire leurs preuves.

3 - Les petites dans le marché actuel délivrent forcément plus que les grandes qui ont « du stock » ou déprécient leurs parts pour augmenter le rendement.

[kolbet]

Merci pour votre analyse. La barre minimum des 50 millions d’euros semble crédible. On lit parfois 30 millions.

La capacité à collecter n’était pas un sujet pour moi jusqu’à présent mais je commence à l’intégrer comme critère de sélection.

Le nombre de nouvelles SCPI augmente presque tous les jours. D’un côté, c’est le signe d́’un dynamisme du secteur ; et pour l’investisseur, plus il y a de choix mieux c’est. De l’autre, on constate que la taille du gâteau se réduit, la collecte totale est beaucoup plus faible en 2024 que les années précédentes.

Aussi, j’en viens à me demander si l’ensemble des nouvelles SCPI atteindront le seuil de rentabilité minimal. Il est possible que la collecte reparte à la hausse en 2025 avec la baisse du rendement des fonds euros et livret A, mais rien ne dit qu’elle profitera aux dernières SCPI si leur stratégie n’est pas suffisamment différenciante. Surtout, si les prix immobiliers commencent à se retourner en 2025, les investisseurs priviligeront les SCPI ayant massivement collecté au meilleur moment (2023/2024), afin que la performance ne soit pas diluée par les nouvelles acquisitions. Le paradigme selon lequel le dernier arrivé réalise les meilleures performances ne fonctionne que dans un marché baissier.

Les SCPI adossées à des grandes sociétés de gestion déjà rentables ́ne devraient pas avoir de soucis à se faire, c’est probablement devenu un critère à prendre en compte.

La structure de frais peut également avoir un impact sur le seuil de rentabilité. Les SCPI sans frais de souscription sont potentiellement plus vulnérables à une insuffisance de collecte puisque leur rémunération provient en grande partie d’une commission de gestion sur le montant total des loyers, qui est nécessairement inférieure durant les premières années à une commission de souscription calculée sur la base d’un % du montant total des souscriptions. Le stock doit alors être plus important pour être rentable.

[Icare]

C’est toujours intéressant d’échanger des avis argumentés.

La capacité à collecter est en effet un vrai sujet tant que la SCPI n’a pas atteint son « break even » de l’ordre de 50 M€.

Concernant la structure de frais, si vous gardez très longtemps vos SCPI il n’y a pas d’intérêt de choisir avant tout des SCPI sans frais.

Ce n’est même pas une question de rentabilité. Elles risquent fort en cas de crise d’être plus volatiles, car elles seront vendues avant les autres même si encore sous pénalités de rachat anticipé (ces pénalités restant assez modestes).

Ce sont donc les néo-SCPI qui sauteront en 1er en cas de vraie crise si les épargnants souhaitent récupérer leurs capitaux en même temps. La taille n’étant pas en l’espèce une protection pour celles-là puisque le prix d’achat est de retrait est identique dès l’achat.

Cela revient à rendre liquide un actif qui par définition ne l’est pas et cela en plus au détriment des associés qui restent puisque la SCPI devrait vendre rapidement pour assurer la liquidité.

Pour revenir au sujet initial, une SCPI qui ne collecte pas énormément ne se déprécie pas non plus tant qu’elle remplit sa mission, délivre du rendement et gère le patrimoine. Les associés ne partent pas.

Les SCPI adossées à de grandes sociétés de gestion qui ont des SCPI récentes avec un prix de retrait inférieur au prix de souscription lors de l’acquisition des parts me paraissent un choix équilibré et réfléchi. Je pense par exemple à Paref Evo | 100% Européenne même si elle a commencé par la Pologne ils vont faire des acquisitions ailleurs maintenant.

• Rattachement à une société de gestion reconnue.
• SCPI récente (2020).
• Rendement en augmentation année après année depuis la création.
• Collecte en cours et presque 50 M€.

Si vous pensez à d’autres SCPI de ce type, je suis preneur.

[kolbet]

Dans le même style que Paref Evo, c’est à dire avec un patrimoine immobilier 100% hors de France tel que prévu par les statuts (je ne retiens donc pas Transitions Europe), parmi les jeunes SCPI, je citerais :

1. Ncap Continent

Louve Invest mentionne une surcote de 4 % du prix de la part, ce qui ne doit pas être favorable à la collecte. Pourtant, s’agissant d’une SCPI ayant moins de 2 ans d’existence et un patrimoine en cours de constitution, c’est assez peu significatif.

Ncap Continent est également adossé à une société de gestion solide (Norma Capital) qui a fait ses preuves avec Vendôme Régions, et qui dispose d’1 milliard d’encours sous gestion.

Sa capitalisation est de 30 millions d’euros.
Ses 4 marchés cibles sont l’Espagne, le Royaume-Uni, la Pologne (comme Paref Evo) et l’Allemagne.

Le taux de distribution brut visé est de 7% en 2024. Celui-ci semble boosté par un endettement initié au dernier trimestre (21,42%), plus élevé que Paref Evo (7,3%).

Sa structure de frais est assez proche de celle de Paref Evo.

Delai de jouissance 5 mois vs 1 mois pour Paref Evo.

2. Comète

Sa capitalisation atteint déjà 71,8 millions d’euros, après seulement 1 an d’existence.

Elle est adossée à une société de gestion reconnue (Alderan).

Son taux de distribution devrait être très élevé en 2024 (supérieur à 10%?)

Délai de jouissance 6 mois (un peu long).

Structure de frais similaire à Paref Evo et Ncap Continent.

[bdjparis]

J’ai regardé aussi NCap Continent depuis un certain temps mais leur propension à acheter des BasicFit (ils doivent en avoir 4 maintenant) est pour moi rédhibitoire :

• déjà le même groupe représente une bonne partie des loyers, problème de diversification
• ensuite BasicFit comme d’autres groupes (des Ehpad et B&B par exemple) a un modèle économique fondé sur le fait d’acheter pas cher des locaux, de les retaper puis de faire des sell&leaseback. Ce qui donne des valos largement surestimées pour ces locaux (le jour où BasicFit s’en va ils ne valent plus rien)

[kolbet]

Pour les locaux loués à Basic Fit, je ne suis pas un grand fan non plus même si je n’ai pas vraiment d’avis sur le sujet à vrai dire. Basic Fit reste le leader européen du fitness. Pour Ncap Continent, il s’agit de 6 locaux d’une valeur totale de 10,8 millions d’euros (donc près d’1/3 de la capitalisation). Cette proportion devrait être diluée au fur et à mesure des nouvelles acquisitions. Je remarque d’ailleurs qu’on retrouve des locaux Basic Fit dans presque toutes les SCPI : Transitions Europe, Upeka, Epsilon 360, Epargne Pierre, Iroko Zen, Cœur de Ville… Du coup, j’aurais tendance à penser que les conditions d’acquisition sont quand même intéressantes ?

[berti49]

je ne sais pas d’où vient cette idée de 50M€ de seuil critique pour une SCPI, mais j’aurais tendance à dire que le seuil ne concerne pas la SCPI mais la société de gestion plutôt
il peut y avoir une forte mutualisation des frais en cas de gestion de plusieurs SCPI en même temps
sinon comment font les club deal avec des capitalisations de 5 à 15M€ pour s’en sortir ?

la présence de frais d’entrée n’est pas un critère à mon sens, puisque c’est du « one shot », à partager de surcroît avec le CGP
c’est la récurrence des revenus qui fait tourner la société de gestion (FDG, contrôle des travaux, part sur les PV…)

[kolbet]

Merci pour votre retour berti49, vous avez raison, la question du seuil de rentabilité se pose pour la société de gestion et non la SCPI elle-même.

Pour simplifier, la société de gestion est censée réaliser une marge :

1. sur les flux de collecte : commission de souscription + commission d’acquisition sur actifs - commissions de vente payés au distributeur.

2. sur le stock : honoraires de gestion - frais de gestion (frais de bureau et de personnel, frais de perception des loyers, frais de redistribution des loyers).

Lors des premières années, la société de gestion ayant opté pour un modèle sans commission de souscription a donc, à priori, besoin d’atteindre un stock plus important pour être rentable que celle bénéficiant de commissions de souscription.

Néanmoins, la question de la rentabilité ne concerne effectivement que les nouvelles sociétés de gestion.

Parviendront-elles toutes à atteindre la taille critique nécessaire pour absorber leurs coûts fixes ? Sinon, faillite ? Rachat ?

Si l’on regarde le classement de la collecte en 2019, les 15 premières SCPI ont toutes collecté plus de 200 millions d’euros chacune. La 1ere, Primovie, est à 629 millions et la 15 ème, Eurovalys, est à 200 millions. Plus loin dans le classement, à la 34 ème place, la SCPI Atlantique Mur Régions est à 70,19 millions.

Si l’on regarde le classement cumulé de la collecte au 3 ème trimestre 2024, pour les sociétés de gestion, la 1ere, Corum, est à 456 millions d’euros et la 15 ème Epsicap Reim (SCPI Epsilon 360) n’est déjà plus qu’à 38 millions d’euros. Plus loin, à la 34 ème place, Axipit (SCPI Upeka) collecte 5 millions d’euros.

Après, la question n’a pas lieu d’être (et tant mieux) si, comme anticipé par certains, la collecte explose en 2025 avec une baisse des taux d’intérêts, entraînant une baisse du rendement des placements sans risque (livret A, fonds euros), une reprise des achat à crédit (qui deviendront plus intéressants), la disparition du Pinel et une stabilisation des valeurs d’expertise.

[Icare]

Le seuil de 50 M€ est souvent évoqué comme une taille critique pour qu’une SCPI atteigne une rentabilité et une diversification suffisantes. En dessous de ce montant, les charges fixes (gestion, audit, communication, etc.) pèsent proportionnellement davantage sur le rendement. Ce seuil concerne donc bien la SCPI elle-même et non uniquement la société de gestion.

Concernant la mutualisation des frais : Vous avez raison, une société de gestion opérant plusieurs SCPI peut mutualiser certains frais. Toutefois, cela ne supprime pas les coûts fixes incompressibles spécifiques à chaque SCPI (ex. : frais liés aux expertises des actifs). Cette mutualisation a ses limites, notamment si une SCPI reste sous-dimensionnée.

La comparaison avec les clubs deals n’est pas possible. Ces structures ont une stratégie différente. Elles fonctionnent souvent sur une durée limitée, avec des frais bien plus légers, car elles ciblent des investisseurs avertis, acceptant une moindre diversification. Une SCPI, en revanche, doit répondre à des exigences réglementaires plus strictes et viser un public plus large, ce qui impacte son modèle économique.