SCPI dans une SCI à l'IS

Bonjour à tous,

J’ai acheté suite aux conseils d’un CGP des parts de SCPI dans une sur SCI à l’IS crée pour l’occasion.

Afin de rentabiliser au maximum le coût de la structure (frais bancaires d’environ 130€/an sur Qonto + coûts comptables de 660€/an), j’envisage deux choses :

  • Passer sur une gestion comptable sur Dougs qui me couterait 418€/an soit un gain de 37%/an hors impôts
  • Réinvestir en achetant de nouvelles parts de SCPI afin de se diversifier aux maximum, sur des parts différentes.

Quel est le meilleur moyen d’acheter de nouvelles parts sachant que je ne pourrai pas m’endetter plus pour l’instant ?

Nous avons tous les mois un effort d’épargne à fournir donc si je n’achète pas à crédit, cela sera considéré comme du compte courant d’associé si j’apporte de l’argent à la SCI et que la structure paye une nouvelle part?

Sachant que mes premiers choix étaient Primopierre & Primovie et que je suis maintenant bloqué sur une bonne dizaine d’année avant de retrouver un potentiel gain, sur quelles nouvelles SCPI me conseilleriez-vous d’investir sachant qu’il faut aussi trouver un juste équilibre entre rentabilité et fiscalité? Devant payer l’IS, dois-je privilégier des SCPI françaises ou Européennes? Mes choix étant plutôt sur Iroko, Corum ou Remake Live pour les européennes.

Enfin, sur le taux d’endettement, je serai capé au maximum pour l’instant avec l’achat de ma résidence principale + bien locatif que j’ai déjà depuis 7 ans et pour lequel il me reste 13 ans de remboursement. Pensez-vous néanmoins qu’en ayant un profil intéressant pour les banques avec de bons revenus et tout en remettant un peu de ma poche en achetant de nouvelles SCPI afin d’avoir un effort d’épargne proche de 0, cela pourrait jouer en ma faveur pour emprunter à nouveau des parts de SCPI et ainsi utiliser au maximum ma SCI ?

Merci pour votre aide !

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Bonjour,

Je suis dans la même situation que toi. J’ai créé une société civile il y a un environ un an, avec banque à ligne à 0 € par mois et sans frais de comptabilité (je suis comptable).

En effet, le schéma retenu consiste à alimenter chaque mois le compte de la société civile par des apports en compte associé pour acquérir des parts de SCPI. Parallèlement, ces parts de SCPI vont générer des revenus qui me serviront à acquérir de nouvelles parts de SCPI afin de créer un effet « boule de neige ».

Je précise que tu as la possibilité d’inclure dans tes statuts ou tes futures Assemblées Générales la possibilité de rémunérer ton compte courant associé. Le taux de rémunération de ce compte courant d’associé était de 5,57 % au 31/12/2023. Par exemple, si tu avances 10 000 € à ta société civile en compte courant associé, la société civile pourra te rembourser 10 000 € + 557 € d’intérêts. Ces intérêts constitueront une charge déductible pour la société et un produit imposable à 30 % à titre personnel.

J’investis personnellement dans les SCPI REMAKE LIVE, ACTIVIMMO, CRISTAL RENTE, PIERVAL SANTE. Je ne donnerai pas de conseils en investissement car cela dépend de la vision de chaque personne. Etant à l’impôt sur les sociétés, les revenus des SCPI françaises et/ou européennes seront imposés de la même manière. Le choix de l’une ou l’autre des SCPI n’a pas d’importance.

S’agissant d’un prêt bancaire, je te conseille de faire attention car j’ai voulu obtenir un prêt bancaire après avoir créé ma société civile et les établissements bancaires exigeaient souvent de moi la création d’une nouvelle société civile pour acquérir ces parts, ce qui est complètement idiot. D’autres banques exigeaient une souscription à leurs propres SCPI, qui sont de qualités médiocres ou des apports personnels extravagants.

Bref, je pense que le prêt bancaire est plutôt privilégié pour une acquisition en nom propre; il est très difficile d’en obtenir via une personne morale (mais pas impossible non plus).

Bon courage

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Merci pour ton message c’est top.

Tu passes par quelle banque si ce n’est pas indiscret? Je ne vois même pas l’intérêt d’avoir une carte bancaire dans mon cas comme je ne l’utilise pas donc ça serait toujours ça d’économisé.
Pour la partie gestion comptable, j’attends un peu avant de la faire moi même car même si j’ai quelques notions comptables comme je travaille en contrôle de gestion, j’aimerai être accompagné pour faire mes premières opérations type paiement de l’IS, achat de nouvelles parts… avant de me lancer tout seul.
Pour la rémunération du CC d’associé c’est une très bonne idée en effet, je vais me renseigner pour mettre ça en place dès la prochaine AG.
Pour la rémunération des SCPI, je comprends le principe mais je pensais que le montant était donné hors impôts étrangers mais il semble que ce ne soit pas le cas.

Dans tous les cas, maintenant que j’ai obtenu un premier prêt bancaire pour financer mes deux premiers achats, ce n’est pas la priorité. C’est sur que si c’est pour acheter des produits aussi mauvais, il n’y a pas d’intérêt. J’ai vu qu’il y a avait du Corum qui était financé par certaines banques ce qui pourrait être intéressant A voir !

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bonjour
j ai tout acheter en direct sur louve et iroko , petite question , est il plus intéressant de faire une scpi?
sachant que je suis seul!
merci

Je suis dans la même situation que toi. J’ai créé une société civile il y a un environ un an, avec banque à ligne à 0 € par mois et sans frais de comptabilité (je suis comptable).

Bonjour quelle banque svp?
merci
yannis

Bonjour,

Pour ce qui est de la banque à 0€ de frais, c’est le cas par exemple de Revolut (qui propose également un IBAN français) : Sign up for Revolut Business

Pour ce qui est des comptes courants d’associés, dans le cadre d’une convention d’avances en compte courant, avec une SCI à l’IS donc au régime BIC, il est possible de prévoir une rémunération au taux maximum légal (revu annuellement). Néanmoins le montant obtenu (dans le cas ci-dessus 557€) sera le montant des intérêts bruts. A cela il faudra que la société paye 30% de PFU, déduit des 557€. Au final l’associé percevra 390€ mais ce produit ne rentrera pas dans le calcul de l’IR étant donné qu’il a déjà été soumis au PFU (sauf si la personne physique opte pour une imposition au barème lors de son IRPP).

Attention que dans le cadre d’une SCI à l’IR le fonctionnement est différent étant donné que nous sommes sur une société transparente d’un point de vue fiscal (affectation des revenus tirés des SCPI dans l’annexe de déclaration de résultat 2072) et ensuite répartition des revenus entre sources françaises / étrangères sur la déclaration IRPP.

Il est préférable de s’entourer d’un expert-comptable ou d’une personne aguerrie pour faire vos premières déclarations (liasse fiscale, solde IS, éventuellement acompte d’IS, 2777, IFU…).

Une question me turlupine sur l’intérêt du montage dans le cadre d’achat de parts SCPI étrangères sans crédit immobilier.

Si j’ai un achat de parts en direct, l’imposition est de 0% étant donné que les coûts sont déjà prélevés à la source c’est bien cela?

Donc quel est l’intérêt pour moi de les loger dans une SCI à l’IS sachant que même si je ne paye pas les 15% d’IS, j’aurai les 30% de taxation sur les dividendes?

L’intérêt vient que les revenus des parts SCPI étrangers (selon convention) ne rentrent pas dans le calcul de votre impôt sur le revenu car ils sont encapsulés dans la SCI.
Après en effet si vous distribuez du dividende il y a le PFU.
Étant donné que vous avez investit par un apport en CCA il faudra déjà procéder à la totalité de son remboursement avant de distribuer des dividendes, ce qui selon les sommes investis, peut prendre pas mal de temps et c’est non imposable.

Merci pour ta réponse.
Dans tous les cas, même si en effet le CCA sera remboursé en premier, sur le très long terme, cela reste plus intéressant si on choisit d’investir dans des sociétés françaises dans une SCI à condition qu’elles performent.