Bonjour,
Pour des raisons de praticité (départ à l’étranger), je compte créer une SCI à l’IS et transférer mes parts de SCPI dans cette SCI.
En dehors des frais de dossier par SCPI + la création en elle-même de la SCI, faut-il prévoir des frais notariaux de transfert de 5% comme c’est le cas lorsqu’on transfère un bien immobilier dans une SCI à l’IS ?
J’ai beau cherché sur le net, je n’arrive pas à trouver l’information.
Merci d’avance pour votre aide !
Cordialement,
Tom
Je me réponds à moi-même car j’ai trouvé la réponse.
Oui, c’est un apport en nature, il faut compter 5% de frais…
Bonjour,
Je suis exactement dans le meme cas que toi et difficile d’obtenir une réponse claire.
As-tu effectué l’apport en nature dans la SCI ? Formalités complexes entre notaire et SCPI ?
Finalement s’il y a 5% de droit de mutation , n’est ce pas mieux de faire faire une cession à la SCI (type vente à terme pour éviter d’avoir à apporter du cash dans la SCI).
Merci par avance pour ton retour
Cordialement
Bonjour, non pour l’instant je n’ai encore rien fait à cause du surcoût des 5%.
Je n’ ai pas pensé à votre solution. Effectivement une vente de gré à gré devrait faire l’affaire avec une SCI à l’IS avec 1€ de capital (seuls des frais de transfert sont facturés en théorie).
Je vais demander si cette opération est faisable auprès de ma principale SCPI et je vous tiens informé.
Il serait aussi judicieux de ne vendre que l’usufruit temporaire afin de profiter des avantages fiscaux inhérents (et si nécessaire refaire une nouvelle vente au bout du délai défini).
Petit retour. Espilon 360 m’a répondu : aucun frais dans leur cas que ça soit en démembrement ou en pleine part. On peut donc vendre ses parts à sa société au gré à gré.
Quant à Iroko, ils m’ont renvoyé vers Louve Invest.
Merci pour le retour.
De mon coté aussi , finalement j’ai eu confirmation du notaire pas de droits de mutations dus sur l’apport en nature simple. Les 5% sont dus uniquement en cas de cession.
J’attends maintenant le retour du CGP /chaque SCPI mais en principe pas de frais, hormis administratif (corum, remake, iroko, cœur d’Europe , pierval santé).
« finalement j’ai eu confirmation du notaire pas de droits de mutations dus sur l’apport en nature simple. Les 5% sont dus uniquement en cas de cession. »
C’est étrange, en théorie, à partir du moment où il y a un apport en nature (biens corporels ou incorporels) dans le cas d’une constitution de capital d’une société, il y a forcément les frais de 5%.
En revanche s’il y a une simple cession (sans mise au capital et financé par un apport en compte courant), il n’y a rien à payer du côté du notaire. Simple transaction de gré à gré.
En effet j’ai été agréablement surpris
Avec le détail de la source légale d’un apport pur et simple:
« apport de parts de SCPI exonéré de droit d’enregistrement compte tenu de la nature des titres de SCPI n’entrant pas dans le champs d’application de l’article 809-I-3° du CGI. Notre acte fera seulement l’objet d’un droit d’enregistrement à 125€ ».
Merci super intéressant et documenté !
merci du retour et des infos
Voici, cet article 809-I- du CGI:
" Article 809
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2019
[Modifié par LOI n°2018-1317 du 28 décembre 2018 - art. 26 (V)
I. - Sous réserve des dispositions du I de [l’article 257 ]
1° Les actes de formation de sociétés ou de groupements d’intérêt économique qui ne contiennent pas transmission de biens meubles ou immeubles, entre les associés ou autres personnes, sont assujettis au droit d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière sur le montant des apports déduction faite du passif ;
2° Les apports immobiliers qui sont faits aux associations constituées conformément à la loi du 1er juillet 1901 et au livre Ier de la deuxième partie du code du travail (syndicats professionnels) sont soumis aux mêmes droits ou taxes que les apports aux sociétés civiles ou commerciales ;
3° Les apports faits à une personne morale passible de l’impôt sur les société par une personne non soumise à cet impôt sont assimilés à des mutations à titre onéreux dans la mesure où ils ont pour objet un immeuble ou des droits immobiliers, un fonds de commerce, une clientèle, un droit à un bail ou à une promesse de bail.
I bis. - En cas d’apport réalisé dans les conditions fixées au II de [l’article 151 octies], par une personne physique à une société de l’ensemble des éléments d’actif immobilisé affectés à l’exercice d’une activité professionnelle, la prise en charge du passif, dont sont grevés les biens de la nature de ceux énumérés au 3° du I qui sont compris dans l’apport, est assimilée à une mutation à titre onéreux."
Le 809-I- 3 du CGI me semble assez clair.==> les apports fait par une personne physique (donc non taxable à l’IS) de biens immobiliers ou de droits immobiliers à une société taxable l’IS sont soumis aux droits d’enregistrement des vente à titre onéreux, soit une taxation à 5 % des Apports.C’est d’ailleurs, le droit qui est indiqué dans le powerpoint de la video "acquisition de scpi par une sci à l’IS avec Legalplace " présente sur ce site.
Seuls les apports de biens immobiliers ou de droits immobiliers(en capital social) à une SCI à l’IR sont exonérés de droits de mutation à titre onéreux.
Les titres de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont effectivement des titres de sociétés à prépondérance immobilière. Cependant, leur traitement fiscal lors de l’apport de parts au capital d’une société peut être spécifique, et il est important de bien comprendre si ces titres entrent dans le champ d’application de l’article 809-I-3° du CGI dans ce contexte.
1. Champ d’application de l’article 809-I-3° du CGI :
L’article 809-I-3° du Code général des impôts dispose que sont soumises aux droits d’enregistrement les cessions de parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers. Les SCPI, étant des sociétés dont l’objet principal est la gestion d’un patrimoine immobilier, sont normalement considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière.
Cependant, cet article vise spécifiquement les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, et non pas les apports de ces parts au capital d’une autre société.
2. Doctrine fiscale et le BOFiP :
La doctrine fiscale, à travers le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFiP), précise les règles applicables aux apports de titres, y compris les parts de SCPI. D’après le BOFiP, les apports de titres au capital d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) peuvent bénéficier d’un régime fiscal spécifique, en particulier le régime de sursis ou de report d’imposition (articles 150-0 B et 150-0 B ter du CGI), sous certaines conditions.
Le BOFiP mentionne que les droits d’enregistrement dus lors de l’apport de parts de sociétés à prépondérance immobilière (y compris les SCPI) ne relèvent pas de l’article 809-I-3° du CGI, qui est strictement limité aux cessions. Ainsi, l’apport de parts de SCPI au capital d’une société ne déclenche pas l’application des droits d’enregistrement au taux de 5% applicable aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière.
3. Conclusion :
En conséquence, l’apport de parts de SCPI au capital d’une société à l’IS ne rentre pas dans le champ d’application de l’article 809-I-3° du CGI, qui concerne spécifiquement les cessions de parts et non les apports. Cet apport pourrait bénéficier d’un régime de faveur (sursis ou report d’imposition), mais il ne serait pas soumis aux droits d’enregistrement prévus pour les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière.
Sources :
Je ne suis pas d’accord avec votre analyse.
Or, qu’est il écrit dans cet article ?
Art 809-I – 3
3° Les apports faits à une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés par une personne non soumise à cet impôt sont assimilés à des mutations à titre onéreux dans la mesure où ils ont pour objet un immeuble ou des droits immobiliers, un fonds de commerce, une clientèle, un droit à un bail ou à une promesse de bail.
Dans tout l’article, il n’est fait mention que des apports à une personne morale et il n’est jamais utilisé le terme de cession. Les apports en société peuvent revêtir trois formes :
-Apport à titre pur et Simple è apport en nature constitutif de capital social non grevé de passif et donc soumis aux aléas de la société
-Apport à titre onéreux è Les apports réalisés pour le compte d’une société peuvent être grevés d’éléments de passif. Lorsque ces éléments sont pris en charge par la société, on parle d’apports à titre onéreux
-Apport mixte :
Les associés ou les actionnaires apportent généralement un ensemble d’apports en sociétés qui intègre à la fois des actifs et des passifs. Ces apports sont considérés alors comme mixtes.
Apport en compte courant ?
Ce que la pratique désigne habituellement sous le terme d’apport en compte courant n’est, juridiquement, pas un apport, mais un prêt consenti par un associé à la société. Par conséquent, son auteur peut, en principe, contrairement à l’apport, en obtenir le remboursement à tout moment. Il vaut mieux parler d’avance en compte courant.
Le terme d’apport désigne donc l’une de ses modalités (à titre pur et simple, gratuit ou mixte) alors qu’une cession (ou mutation à titre onéreux) sera comptabilisée au crédit du CCA de l’associé cédant, opération souvent désignée improprement par le terme « d’apport en Compte courant associé ».
L’article 809 désigne bien les apports et non les cessions et c’est bien cet article auquel font référence les notaires lorsqu’ils apportent des immeubles ou des parts de SCI en capital social (pur et simple, onéreux ou mixte), article qui en en son alinéa I-3 dispose que les apports par une personne morale soumise à l’IS par une personne non soumise à l’IS sont assimilés à des opération à titre onéreux è les apports de parts de SCI à une telle société soumise à l’IS sont alors soumis à un droit d’enregistrement de 5 % et les d’immeubles aux différentes taxations à titre onéreux (proportionnel pour un montant global de l’ordre de 5,80 %).
2 mais qu’en est-il des apports de SCPI en capital social d’une SCI à l’IS ?
Est-ce un droit immobilier visé à l’article 809 I 3 du CGI et en tant que tel soumis à un droit d’enregistrement de 5 % ? C’est là que se situe le débat.
Vous faites état de la référence suivante du BOFIP
BOFiP-IS-BASE-10-10-20-10 relatif à l’apport de titres.
Or, cette référence BOFIP est erronée car elle ne concerne pas les droits d’enregistrement mais les base d’imposition de l’IS è
« IS - Base d’imposition - Produits - Produits de participation reçus de filiales et abandons de créances reçus de la mère dans le cadre du régime fiscal des sociétés mères et filiales - Définition des produits en cause et modalités de prise en compte des charges y afférente »
Les références BOFIP ayant trait aux droits d’enregistrement des apports est la suivante :
BOI-ENR-AVS-10-10-20
« ENR - Droits dus sur les actes relatifs à la vie des sociétés et assimilés - Apports purs et simples assimilés à des mutations à titre onéreux soumis au régime spécial
1
Le 3° du I de l’article 809 du code général des impôts (CGI) assimile à des mutations à titre onéreux les apports faits à une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés par une personne non passible de cet impôt, dans la mesure où les apports ont pour objet un immeuble ou des droits immobiliers, un fonds de commerce, une clientèle, un droit à un bail ou à une promesse de bail……. »
10
Le droit de mutation spécial perçu sur les apports assimilés à des mutations à titre onéreux est fixé au III de l’article 810 du CGI. A ce droit s’ajoutent les taxes additionnelles applicables (BOI-ENR-DG-60-10-20).
20
Toutefois, l’exonération du droit fixe en cas de constitution de sociétés peut être substituée au droit de mutation spécial lorsque l’apporteur s’engage à conserver pendant trois ans les titres reçus en contrepartie de son apport (CGI, art. 810, III-al.3 et CGI, art. 810 bis ; cf. IV-B § 330).
Nous examinons successivement dans la présente section :
le champ d’application du droit spécial de mutation ;
les conditions d’exigibilité du droit de mutation spécial ;
l’assiette du droit de mutation spécial ;
le tarif en cas d’apports purs et simples assimilés à des mutations à titre onéreux ;
le recouvrement des droits dus en cas d’apports purs et simples assimilés à des mutation à titre onéreux ;
la formalité.
I. Champ d’application du droit de mutation spécial
30
L’exigibilité du droit de mutation spécial implique la réunion de conditions tenant :
aux biens apportés qui forment l’assiette des droits ;
à la nature des apports qui donnent ouverture à ces droits ;
aux personnes effectuant ou recevant les apports ;
à la date à prendre en considération.
A. Consistance de l’apport pur et simple
40
Le droit de mutation spécial n’atteint que les apports visés au 3° du I de l’article 809 du CGI.
L’apport doit avoir pour objet :
-Actions ou parts de sociétés immobilières visées à l’article 1655 Ter du CGI è il s’agit de sociétés translucides ce qui ne concerne pas les SCPI
-et article 728 du CGI è la LF 2024 apporté des réponses sur ce sujet précis
« Article 728
Sans préjudice des dispositions de l’article 1655 ter, les cessions d’actions ou de parts conférant à leurs possesseurs le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles sont réputées avoir pour objet lesdits immeubles ou fractions d’immeubles pour la perception des droits d’enregistrement (1). »
Nouvelles précisions administratives
L’Administration apporte des précisions sur la notion de participations cédées conférant au cessionnaire, direct ou indirect, le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles ainsi que sur la notion de prise en charge de passif par l’acquéreur (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, 24 avril 2024, § 320 et suivants)
S’agissant de la notion de droit à la jouissance, elle se réfère expressément à deux décisions de la Cour de cassation, dans le cadre desquelles il a été jugé que :
Conclusions :
Nb : Dans la présentation « You tube » SCPI dans une SCI à l’IS en collaboration avec Legal Place, vous écrivez dans la slide ‘ « 3.Phase 2- Constitution d’un capital » que les apports de SCPI en capital social d’une SCI à l’IS sont soumis à des frais de 5 %.Il s’agit donc d’une erreur !
Je ne suis pas d’accord avec votre analyse.
Or, qu’est il écrit dans cet article ?
Art 809-I – 3
ü 3° Les apports faits à une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés par une personne non soumise à cet impôt sont assimilés à des mutations à titre onéreux dans la mesure où ils ont pour objet un immeuble ou des droits immobiliers, un fonds de commerce, une clientèle, un droit à un bail ou à une promesse de bail.
Dans tout l’article, il n’est fait mention que des apports à une personne morale et il n’est jamais utilisé le terme de cession. Les apports en société peuvent revêtir trois formes :
-Apport à titre pur et Simple è apport en nature constitutif de capital social non grevé de passif et donc soumis aux aléas de la société
-Apport à titre onéreux è Les apports réalisés pour le compte d’une société peuvent être grevés d’éléments de passif. Lorsque ces éléments sont pris en charge par la société, on parle d’apports à titre onéreux
-Apport mixte :
Les associés ou les actionnaires apportent généralement un ensemble d’apports en sociétés qui intègre à la fois des actifs et des passifs. Ces apports sont considérés alors comme mixtes.
Apport en compte courant ?
Ce que la pratique désigne habituellement sous le terme d’apport en compte courant n’est, juridiquement, pas un apport, mais un prêt consenti par un associé à la société. Par conséquent, son auteur peut, en principe, contrairement à l’apport, en obtenir le remboursement à tout moment. Il vaut mieux parler d’avance en compte courant.
Le terme d’apport désigne donc l’une de ses modalités (à titre pur et simple, gratuit ou mixte) alors qu’une cession (ou mutation à titre onéreux) sera comptabilisée au crédit du CCA de l’associé cédant, opération souvent désignée improprement par le terme « d’apport en Compte courant associé ».
L’article 809 désigne bien les apports et non les cessions et c’est bien cet article auquel font référence les notaires lorsqu’ils apportent des immeubles ou des parts de SCI en capital social (pur et simple, onéreux ou mixte), article qui en en son alinéa I-3 dispose que les apports par une personne morale soumise à l’IS par une personne non soumise à l’IS sont assimilés à des opération à titre onéreux è les apports de parts de SCI à une telle société soumise à l’IS sont alors soumis à un droit d’enregistrement de 5 % et les d’immeubles aux différentes taxations à titre onéreux (proportionnel pour un montant global de l’ordre de 5,80 %).
2 mais qu’en est-il des apports de SCPI en capital social d’une SCI à l’IS ?
Est-ce un droit immobilier visé à l’article 809 I 3 du CGI et en tant que tel soumis à un droit d’enregistrement de 5 % ? C’est là que se situe le débat.
Vous faites état de la référence suivante du BOFIP
· BOFiP-IS-BASE-10-10-20-10 relatif à l’apport de titres.
Or, cette référence BOFIP est erronée car elle ne concerne pas les droits d’enregistrement mais les base d’imposition de l’IS è
« IS - Base d’imposition - Produits - Produits de participation reçus de filiales et abandons de créances reçus de la mère dans le cadre du régime fiscal des sociétés mères et filiales - Définition des produits en cause et modalités de prise en compte des charges y afférente »
Les références BOFIP ayant trait aux droits d’enregistrement des apports est la suivante :
BOI-ENR-AVS-10-10-20
« ENR - Droits dus sur les actes relatifs à la vie des sociétés et assimilés - Apports purs et simples assimilés à des mutations à titre onéreux soumis au régime spécial
1
Le 3° du I de l’article 809 du code général des impôts (CGI) assimile à des mutations à titre onéreux les apports faits à une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés par une personne non passible de cet impôt, dans la mesure où les apports ont pour objet un immeuble ou des droits immobiliers, un fonds de commerce, une clientèle, un droit à un bail ou à une promesse de bail……. »
10
Le droit de mutation spécial perçu sur les apports assimilés à des mutations à titre onéreux est fixé au III de l’article 810 du CGI. A ce droit s’ajoutent les taxes additionnelles applicables (BOI-ENR-DG-60-10-20).
20
Toutefois, l’exonération du droit fixe en cas de constitution de sociétés peut être substituée au droit de mutation spécial lorsque l’apporteur s’engage à conserver pendant trois ans les titres reçus en contrepartie de son apport (CGI, art. 810, III-al.3 et CGI, art. 810 bis ; cf. IV-B § 330).
Nous examinons successivement dans la présente section :
le champ d’application du droit spécial de mutation ;
les conditions d’exigibilité du droit de mutation spécial ;
l’assiette du droit de mutation spécial ;
le tarif en cas d’apports purs et simples assimilés à des mutations à titre onéreux ;
le recouvrement des droits dus en cas d’apports purs et simples assimilés à des mutation à titre onéreux ;
la formalité.
I. Champ d’application du droit de mutation spécial
30
L’exigibilité du droit de mutation spécial implique la réunion de conditions tenant :
aux biens apportés qui forment l’assiette des droits ;
à la nature des apports qui donnent ouverture à ces droits ;
aux personnes effectuant ou recevant les apports ;
à la date à prendre en considération.
A. Consistance de l’apport pur et simple
40
Le droit de mutation spécial n’atteint que les apports visés au 3° du I de l’article 809 du CGI.
L’apport doit avoir pour objet :
un immeuble, par nature ou par destination, ou un bien assimilé à un immeuble sur le plan fiscal : actions ou parts de sociétés immobilières visées à l’article 1655 ter du CGI (sociétés transparentes) et l’article 728 du CGI (actions ou parts conférant à leurs possesseurs le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles, cf. BOI-ENR-DMTOM-40-30 ; voir IV-C-§ 470 en ce qui concerne les opérations entrant dans le champ d’application de la TVA) ;
des droits immobiliers : usufruit, nue-propriété, droit d’usage et d’habitation, servitudes réelles …… »
Nous avons là la réponse à notre questionnement :
1)bien immobilier assimilé sur le plan fiscal à un immeuble par nature :
-Actions ou parts de sociétés immobilières visées à l’article 1655 Ter du CGI è il s’agit de sociétés translucides ce qui ne concerne pas les SCPI
-et article 728 du CGI è la LF 2024 apporté des réponses sur ce sujet précis
« Article 728
Sans préjudice des dispositions de l’article 1655 ter, les cessions d’actions ou de parts conférant à leurs possesseurs le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles sont réputées avoir pour objet lesdits immeubles ou fractions d’immeubles pour la perception des droits d’enregistrement (1). »
Nouvelles précisions administratives
L’Administration apporte des précisions sur la notion de participations cédées conférant au cessionnaire, direct ou indirect, le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles ainsi que sur la notion de prise en charge de passif par l’acquéreur (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, 24 avril 2024, § 320 et suivants)
S’agissant de la notion de droit à la jouissance, elle se réfère expressément à deux décisions de la Cour de cassation, dans le cadre desquelles il a été jugé que :
Conclusions :
Nb : Dans la présentation « You tube » SCPI dans une SCI à l’IS en collaboration avec Legal Place, vous écrivez dans la slide ‘ « 3.Phase 2- Constitution d’un capital » que les apports de SCPI en capital social d’une SCI à l’IS sont soumis à des frais de 5 %.Il s’agit donc d’une erreur !
Cordialement,
Philippe DHUICQ
Le lun. 2 sept. 2024 à 14:29, Kinou via Louve Invest - Le Forum de l’investissement immobilier et SCPI <notifications@louveinvest1.discoursemail.com> a écrit :