Concours du meilleur portefeuille SCPI - 1 000€ de SCPI à gagner!

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Bonjour,

Afin d’anticiper la transmission de son patrimoine, la meilleure option est d’effectuer une donation anticiper de la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit. A 47 ans, cela lui fait une décote de 60% sur la valeur du bien. Compte tenu de l’abattement de 100 000 euros par enfant, renouvelable tous les 15 ans, il n’y aura pas de fiscalité.

Etant donné son TMI de 11% et son taux moyen d’imposition de 4%, les SCPI étrangères ne sont pas particulièrement intéressantes fiscalement ( 7% d’imposition vs 11%) mais j’ai souhaité les conserver dans un souci de diversification géographique et pour profiter des opportunités du marché.

Je suis parti du principe que la sélection de Remake live et Cristal life a été faite soigneusement et j’ai donc souhaité renforcer ces positions pour faciliter la déclaration fiscale. J’ai ajouté Iroko Zen qui a un versement mensuel comme les deux premières et de bonnes performances.

J’ai aussi souhaité une diversification dans les secteurs d’activité et dans les gestionnaires (sans les multiplier exagérément toujours pour faciliter la déclaration fiscale) sur des SCPI avec un bon rendement et un bon taux de collecte en ajoutant Transition Europe et Log In.

Cela conduit à un portefeuille équilibré en termes d’activité, de géographie avec un bon rendement (7.06%).

Bien à vous

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Bonjour à tous,

Pour notre investisseur le choix se porte sur de la pleine propriété car il souhaite des revenus supplémentaires immédiat.
Il souhaite également transmettre son patrimoine SCPI à ses enfants. On peut donc lui proposer de démembrer ses parts et de donner la nue-propriété à ses enfants et de conserver l’usufruit afin de garantir les revenus suppléméntaires désirés.A son deces, les enfants récupereront la pleine propriété de la part.
Son imposition est légère (TMI 11%) donc on peut chercher à partir sur une stratégie de diversification sectorielle européenne afin de ne pas trop alourdir sa fiscalité.(28,2% pour la france et 24.5% en moyenne pour la partie européenne)
Le client possède deja 30 parts de REMAKE LIVE(6120€) et 15 parts de CRISTAL LIFE(3060). stratégie de base diversifié avec quelques secteurs qui ressortent du portefeuille préalablement choisit par le client BUREAUX/COMMERCE/LOGISTIQUE/SANTE. On va donc construire le portefeuille autour de ses choix et renforcer en capital ses 2 premieres SCPI à hauteur de 10% pour CRISTAL LIFE et 20% pour REMAKE LIVE.
on ammène des SCPI récentes du TOP 3 de ses dernières années comme IROKO ZEN(20%) et TRANSITIONS EUROPE(20%) qui avec REMAKE à hauteur de presque 22000€ chacunes vont etre le moteur de la performance du portefeuille.
LOGIN(20% également) rentre aussi pour appuyer le secteur LOGISTIQUE/LOCAUX D’ACTIVITE ainsi qu’EPARGNE PIERRE EUROPE(10%) pour renforcer le secteur du COMMERCE.
son ancien investissement est de 9180€ qui s’ajoute au 100 000€ qu’il cherche à investir.De plus via LOUVE INVEST son BONUS CASHBACK sera de 1663 € suivant la simulation portant son patrimoine SCPI à 110843€ potentiel tournant sur le papier à 7% de rendement et des revenus de 653€/mois.

Merci encore une fois de ce type d’exercice.

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Bonjour,

achat en pleine propriété pour constituer son porte feuille, en renforçant ses 2 lignes actuelles tout en ajoutant des SCPI européennes et diversifiés ( en profitant notamment des 2 offres Louveinvest)
Puis dans 8-10 ans il pourra créer une SCI avec ses enfants et racheter ses propres parts via un crédit et ainsi récupérer ses 100K € qu’il pourra octroyer directement à ses enfants sans droits de donation à payer à l’état tout en bénéficiant de l’avantage de succession de ses parts de SCPI à son décès via leurs SCI, il aura en attendant bénéficié de revenues complémentaires.
Il pourra d’ailleurs réinvestir une partie de ses revenues tous les mois pour renforcer son capital et faire un effet boule de neige pour croitre ses revenues progressivement.

merci de proposer ce genre de concours, en espérant gagner ce coup ci ^^
cordialement

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Demander à votre conseiller Romain Suchaud. Grace à lui et ses “bons” conseils j ai dépassé allègrement la tranche des 30% et du coup mes impôts ont doublé, alors que mes revenus professionnels n ont pas augmentés, au contraire.

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Bonjour, j’ai construit ce portefeuille à partir des objectifs suivants :

  • Proposer au client de donner la nue-propriété des SCPI souscrites à son/ses héritier(s). Puisque le client a moins de 51 ans, seulement 40% de la valeur des parts cédées sera retenu (ce qui reste dans l’abattement de 100K€ tous les 15 ans par enfant).

  • Offrir un rendement intéressant pour le client tout en maintenant un portefeuille diversifié, basé sur des secteurs stables offrant de bonnes perspectives d’avenir (comme la santé).

  • Surpondérer légèrement les pays comme les Pays-Bas et l’Allemagne pour leur faible fiscalité à la source, tout en conservant un bon équilibre et une bonne diversification géographique. Profiter également de l’adaptabilité du portefeuille, qui restera cohérent même en cas de hausse de TMI.

  • Profiter de la conjoncture actuelle et privilégier les jeunes SCPI ayant profité du millésime 2023/2024, notamment Wemo One avec sa structure de frais pertinente pour un investissement pérenne (et son cashback boosté très attractif).

Merci pour l’organisation du concours.
Maël

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Pour le profil présenté, je propose l’investissement ci-dessous :

Situation initiale :

  • 2 SCPI en portefeuille d’une valeur de 9180€ rapportant un loyer mensuel brut de 55€.

Thèse d’investissement proposée pour les 100k€ à placer :

  • Investir principalement dans les meilleures SCPI du marché en termes de rendement et avec une localisation principalement européenne pour réduire l’imposition. Compte tenu de l’investissement long terme, je ne tiens pas compte de la valeur de reconstitution supérieure ou inférieure au prix d’achat.

  • Viser des SCPI diversifiées et avec idéalement des frais de souscription limités même si compte tenu de la durée d’investissement ce n’est pas un enjeu prioritaire.

Au vue de l’enveloppe (100k€), je propose de la répartir sur 4/5 SCPI maximum, de manière à avoir à la fois suffisamment de diversification sans non plus trop complexifier sa déclaration d’impôt annuelle !

Je propose le découpage suivant :

  • Sofidynamic - 71 parts - 21300 €

  • IrokoZen - 106 part - 21 200€

  • Transition Europe - 106 parts - 21200€

  • Upêka - 106 - 21200€

  • Renforcement ligne Remake live - 74 parts - 15 096 € (soit 21 216€ avec les parts déjà acquises)

Rendement moyen généré : 7,54% soit 628€ de loyers bruts par mois auxquels viennent s’ajouter les 55€ initiaux, soit 683€/mois.

Nota:

J’assume le parti pris d’investir dans des SCPI jeunes, ce qui peut être vu comme un risque compte tenu du faible track record. Considérant le sérieux des maisons de gestion derrière ces SCPI, je considère le risque comme limité. Par ailleurs, cette jeunesse est aussi un atout car elle ne traîne pas un stock de biens anciens ayant subi récemment des décotes. Ajouté à cela des perspectives de rendement attrayantes qui devrait leur permettre de se tailler la part du lion au niveau des collectes de fonds dans les prochains trimestres qui, suite à la chute du marché immobilier récent cumulé au début de baisse de taux enclenché par la BCE devrait offrir une fenêtre d’opportunité pour les SCPI qui sauront collecter le plus et sécuriser des deals avec des rendements locatifs élevés en profitant d’un prix d’achat attractif.

Concernant la fiscalité, nous ne savons pas à quel niveau de la tranche marginale d’imposition de 11% se situe la personne. Je fais donc l’hypothèse que l’ajout de ses revenus de SCPI ne la fait pas basculer dans la tranche à 30%. Ainsi, ceux-ci ne sont taxés maximum qu’à hauteur de 28.2% maximum pour les revenus français et en deçà pour les revenus étrangers.

En considérant ces éléments et le montant global investi (109k€), un montage fiscal avec détention en SCI me paraît non pertinent, même pour la question de la transmission que je traite ci-dessous.

Sur ce sujet, je pencherai pour une donation dès maintenant des parts de SCPI en démembrement viager, en gardant l’usufruit pour continuer à percevoir les loyers. Compte tenu de son âge, cela valorise le don de la nue propriété à 40% de la valeur de la pleine propriété soit environ 44 k€ de donation. S’il s’agit d’une transmission à un enfant, la personne est bien en deçà des 100 k€ engendrant le paiement de droits de succession et pourra recommencer l’opération dans 15 ans si elle continue à acquérir du patrimoine en SCPI d’ici là. Petit point d’attention néanmoins s’il s’agit d’une donation à des petits enfants dont la limite sans droit de succession est fixée à 31 865€ par petits enfants (problématique seulement dans le cas où la personne n’a qu’un petit-enfant). Tout dépend donc de la donation envisagée (enfants, petits-enfants, nombre de bénéficiaires,…).

Voilà, c’était l’analyse de Fabien pour le jeu concours louve invest ! :).

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Bonjour,

Voici le lien vers ma simulation: Louve Invest

Stratégie d’Investissement SCPI pour le Concours

Pour optimiser les revenus complémentaires immédiats et préparer efficacement la transmission de patrimoine à mes enfants, j’ai élaboré la stratégie suivante :

Portefeuille SCPI Proposé

  1. Remake Live

    • Nombre de Parts : 147 + 30 déjà détenues
    • Prix Unitaire : 204 €
    • Montant Total Investi : 36 108 €
    • Motif : Excellente performance historique et bonnes perspectives, déjà détenue en portefeuille, ce qui simplifie la déclaration fiscale.

  2. Epsilon 360

    • Nombre de Parts : 80
    • Prix Unitaire : 250 €
    • Montant Total Investi : 20 000 €
    • Motif : Potentiel de revalorisation à court terme, bonne performance actuelle.

  3. Log In

    • Nombre de Parts : 40
    • Prix Unitaire : 250 €
    • Montant Total Investi : 10 000 €
    • Motif : Focus sur la logistique et les locaux d’activité, secteur en pleine expansion avec un fort potentiel de revalorisation à court terme.

  4. Transitions Europe

    • Nombre de Parts : 200
    • Prix Unitaire : 200 €
    • Montant Total Investi : 40 000 €
    • Motif : Excellente performance et fiscalité étrangère plus avantageuse, offrant des perspectives de rendement attrayantes.

  5. Cristal Life

    • Nombre de Parts : 15
    • Prix Unitaire : 204 €
    • Montant Total Investi : 3 060 €
    • Motif : Déjà détenue en portefeuille.

Stratégie de Démembrement

Pour optimiser fiscalement la transmission, toutes les parts sont achetées en démembrement de propriété :

  • Usufruit (40% du prix d’achat) : Pour l’investisseur pendant 15 ans
  • Nue-propriété (60% du prix d’achat) : Pour les enfants, financée par un don manuel de 60 000 €

Avantages de la Stratégie

  1. Optimisation Fiscale : Grâce au démembrement, les enfants bénéficient de la nue-propriété sans payer d’impôts, grâce à l’abattement de 100 000 € pour les droits de succession tous les 15 ans.
  2. Revenus Complémentaires Immédiats : L’investisseur perçoit les revenus des SCPI pendant 15 ans, augmentant ainsi ses revenus complémentaires.
  3. Transmission Patrimoniale Efficace : Au bout de 15 ans, les enfants récupèrent l’intégralité des parts en pleine propriété, sans frais supplémentaires, consolidant ainsi le patrimoine familial.
  4. Flexibilité Future : À la fin de la période d’usufruit, l’investisseur pourra également donner les parts de Cristal Life et Remake Live déjà détenues en pleine propriété, optimisant ainsi la transmission globale de son patrimoine.
  5. Cash Back : Petit bonus pour les enfants, 1200€ sont économisés sur Transitions Europe et 300€ sur Log In

Conclusion

Ce portefeuille diversifié et cette stratégie de démembrement de propriété permettent de répondre aux objectifs de l’investisseur de manière optimale : percevoir des revenus complémentaires immédiats et préparer efficacement la transmission de son patrimoine à ses enfants, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

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Bonjour,

Voici ci-dessus ma proposition de portefeuille d’investissement pour le profil proposé. Ce portefeuille comporte 6 SCPI différentes (différentes des deux SCPI déjà possédées pour diversifier davantage), pour un rendement moyen potentiel estimé à 6,8% (en plus d’un bonus Louve à plus de 1500€). Ce portefeuille se veut diversifier en terme de géographie (40% France, 60% Europe) et de secteurs d’activité. La priorité est donnée aux SCPI diversifiées, témoignant déjà de quelques années « stables » (au moins 3 ans), mais une partie non négligeable de l’investissement est aussi accordée à de nouvelles/jeunes SCPI pouvant profiter d’un bon « momentum ». J’ai opté pour des achats en pleine propriété dans l’optique des revenus complémentaires immédiats, et au vu de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur qui ne pose pas spécialement de « contre-indication ». L’investisseur peut ensuite décidé de faire un don avec réserve d’usufruit à ses enfants. Si le don est fait avant 50 ans, les droits de donation sont à 40% de la valeur totale. Par ailleurs, il est possible de profiter d’un abattement de 100000€ par enfant tous les 15 ans pour annuler complètement les frais relatifs à la transmission.

Bien cordialement.

PS: ouvert aux remarques/critiques.

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Bonjour,

Voici ma proposition de portefeuille : Louve Invest

Un portefeuille proposant :

  • Une diversification sectorielle : 25% commerce / 23% résidentiel / 25% Santé
  • Une diversification géographique : 50% France / 50% Europe
  • Un rendement de 4.32% / mois
  • Un mix nue propriété / pleine propriété, ce dernier étant majoritaire au regard du TMI limité de notre profil

Au plaisir d’en discuter !

Une d

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Voici mon portefeuille de SCPI pour ce cas :
Pour optimiser la transmission de son patrimoine l’investisseur devrait détenir ces SCPI via une SCI à l’IS.
J’ai choisis 6 SCPI différente avec pour but d’être extrêmement diversifié, le portefeuille doit se montrer résilient en cas de crise, il est composé d’SCPI française et européenne, la TMI faible ne nécessite pas d’investir uniquement dans des SCPI européennes pour réduire l’impôt.
Le revenu moyen est de 6,85 %/mois offrant une belle rente à cette investisseur, l’ensemble des parts est détenue en pleine propriété.
Explication des choix :

  • Renforcement Remake Live et achat Iroko pour bénéficier d’une grande diversité géographique et d’un rendement important
    -Kyaneos Pierre = S’exposer au marché résidentiel qui est un choix sûr (besoin essentiel)
    -Epsilon 360, prix de part intéressant avec une valeur de reconstitution élevée + diversifiée en France
    -Transition Europe, jeune SCPI européenne et prometteuse qui pourrait faire de bonne performance ces prochaines années dû à son arrivée récente sur le marché
    -Vendôme région, elle apporte de la stabilité dans le portefeuille, c’est un acteur de longue date avec des performances stables

Ce portefeuille bénéficie d’un cashback Louve Invest de 1404 €, qui peut-être réinvestis sur certaines SCPI afin de booster la performance.

Louve Invest

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PORTEFEUILLE bien dynamiqueeee avec + de 3000 € de bonus :person_cartwheeling: et en Europe pour la fiscalité avantageuse.
Je place l’option de réinvestissement au max uniquement sur la SCPI Iroko ZEN :heartbeat: pour que mes parts fassent un max de bébé pour l’avenir.

Merci et bonne chance à tous :v:

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Voici ma simulation :

Dans l’optique de transmission, il faut prendre en compte la création d’un SCI à l’IR car TMI faible.

Afin d’éviter la trop forte concentration de SCPI, je choisis d’en avoir plusieurs avec un profil diversifié et plutôt européennes + label ISR.

  • Remake Live - 131 parts (en comptant celles déjà acquises)
  • Iroko Zen - 131 parts
  • Transitions Europe - 131 parts

Et pour la partie française, je choisis

  • Epsilon 360 - 60 parts
  • Crystal Life - 74 parts

L’intérêt est d’avoir des revenus majoritairement mensuels afin de se verser une rente régulière ce qui est le cas sur Remake, Epsilon, Crystal & Iroko.

De plus, ce sont des valeurs qui sont majoritairement sous-évaluées donc avec un potentiel de revalorisation intéressante.

Afin de faciliter la gestion, je me suis concentré sur le développement des SCPI qu’il possédait déjà ainsi que sur un nombre limité de SCPI supplémentaires. Avec 5 sociétés de gestion, la couverture du risque me semble bonne.

Le revenu mensuel actuel serait de l’ordre de 660,95 €/mois brut.

Il y a un bonus Louve de 1 239 € qui peut être utilisé soit pour les formalités de création de la SCI soit pour investir dans de nouvelles parts.

La répartition est Europe 58% & France 42% soit moins d’impôts à payer sur des revenus européens. Je ne me focalise pas sur le détail des pays européens car les sociétés sont jeunes et leur exposition va changer au fil du temps.

Le délai de jouissance de 3 de ces SCPI est de 3 mois contre 5 pour les 2 restantes.

Enfin, mon conseil serait de réinvestir un montant des dividendes mensuels dans l’optique de transmission afin de valoriser le capital. Etant donné que la société Iroko permet de mettre 50€/mois, c’est ce que je choisirai de faire.

Merci pour le concours !

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Bonjour à tous!
Vous trouverez mon portefeuille ici :

Ma stratégie ? Décomposée en 2 parties

I) Optimisation du rendement en sélectionnant de jeunes SCPI pour profiter du contexte actuel avec les offres boostées de Louve
==> wemo one & edr europa pour leur offres boostées
==> renforcer la SCPI Remake life qui dispose d’un très bon track record
==> Upeka qui dispose d’acquisitions récentes, ISR, avec un taux de distributions élevées
==> se positionner sur Transitions Europe pour profitez de la fiscalité européenne et éviter le paiement des prélèvements sociaux via le crédit d’impôt

II) Anticiper la transmission avec l’acquisition des 2 meilleures SCPI, en TRI, en nue-propriété sur 7 ans
iroko zen & sofidynamic en NP à 7 ans
L’investisseur pourra, pendant la période de démembrement, réaliser une donation de cette nue-propriété à ses enfants en profitant de l’abattement fiscal

En synthèse, l’objectif était de s’exposer au maximum à de jeunes SCPI qui investissent en majorité hors de France tout en diversifiant les différentes classes d’actifs. La donation de la nue-propriété permet finalement de donner à ses enfants un montant beaucoup plus important en optimisant le TRI.

Merci pour votre lecture

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Bonjour ! Voici ma simulation :

Avec un revenu net annuel d’environ 17 000 €, il est peu probable d’atteindre la tranche marginale d’imposition de 30%. Les revenus étant demandés immédiatement, le démembrement n’est pas envisagé.

J’ai sélectionné des SCPI avec quelques années d’existence. L’investisseur, souhaitera certainement prendre des risques modérés étant donné l’importance de ce capital par rapport à ses revenus. Je propose donc de vraiment diversifier ses investissements.

Étant déjà bien exposé aux bureaux via ses SCPI, je propose de diversifier avec 1/3 en résidentiel, 1/3 en santé, 25% en commerce et 15% en bureaux et autres. L’objectif est de prendre des risques mesurés tout en rassurant l’investisseur.

Pour la transmission de patrimoine, il peut utiliser une SCI ou ne rien faire, selon son patrimoine et le nombre d’enfants (l’exonération étant de 100 000 € par enfant).

La simulation dépasse les 100 000€ mais il y a du cashback qui fait descendre le montant à environ 99700€.
Cela permettra un complément de presque 460€ / mois soit un tier de son salaire en plus.

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merci pour le concours !

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Le meilleur portefeuille SCPI > ici <

Ce portefeuille SCPI est conçu pour répondre aux besoins spécifiques de l’investisseur de 47 ans, en offrant des revenus complémentaires immédiats tout en préparant la transmission de son patrimoine. Grâce à une diversification équilibrée entre SCPI de rendement et de valorisation, ce portefeuille optimise la stabilité des revenus et la croissance à long terme du capital, tout en minimisant les risques.

Proposition de Portefeuille SCPI :

  1. Pierval Santé : 25 000€
  2. Epargne Pierre : 25 000€
  3. Immorente : 20 000€
  4. Novapierre Allemagne : 20 000€
  5. Interpierre : 10 000€

Avantages du Portefeuille :

1. Diversification Équilibrée :

  • Pierval Santé : Investie dans le secteur de la santé, cette SCPI offre des rendements attractifs et stables grâce à un secteur résilient.
  • Epargne Pierre : SCPI diversifiée avec un portefeuille solide, offrant une régularité dans les rendements.
  • Immorente : Une SCPI historique avec un large portefeuille en Europe, garantissant des rendements stables.
  • Novapierre Allemagne : Focus sur l’immobilier commercial en Allemagne, axée sur la valorisation à long terme.
  • Interpierre : Investie principalement dans l’immobilier d’entreprise, avec un potentiel de valorisation significatif.

2. Revenus Complémentaires Immédiats :

Les SCPI de rendement choisies (Pierval Santé, Epargne Pierre, Immorente) sont reconnues pour leurs distributions régulières et élevées, offrant des revenus immédiats et stables.

3. Optimisation pour la Transmission :

Les SCPI de valorisation (Novapierre Allemagne, Interpierre) sont sélectionnées pour leur potentiel de valorisation, permettant une augmentation de la valeur du capital à long terme, idéale pour la transmission de patrimoine.

Détails et Chiffres sur les SCPI Proposées :

1. Pierval Santé :

  • Rendement annuel (2023) : Environ 5.00%
  • Type d’actifs : Immobilier de santé (cliniques, EHPAD, centres médicaux)
  • Régions d’investissement : Principalement en Europe (France, Allemagne, Irlande, Espagne)
  • Taux d’occupation financier (TOF) : 98.30%
  • Capitalisation : Environ 2 milliards d’euros

Pourquoi choisir Pierval Santé ?

  • Stabilité et croissance : Le secteur de la santé est peu sensible aux fluctuations économiques.
  • Diversification géographique : Réduit les risques liés à un marché immobilier localisé.

2. Epargne Pierre :

  • Rendement annuel (2023) : Environ 5.36%
  • Type d’actifs : Bureaux, commerces, locaux d’activités
  • Régions d’investissement : Majoritairement en France
  • Taux d’occupation financier (TOF) : 95.40%
  • Capitalisation : Environ 1.6 milliard d’euros

Pourquoi choisir Epargne Pierre ?

  • Diversification des actifs : Répartition équilibrée entre bureaux, commerces et locaux d’activités.
  • Solidité : Performances constantes et gestion de qualité.

3. Immorente :

  • Rendement annuel (2023) : Environ 4.64%
  • Type d’actifs : Bureaux, commerces, locaux d’activités
  • Régions d’investissement : France et Europe
  • Taux d’occupation financier (TOF) : 94.50%
  • Capitalisation : Environ 3.5 milliards d’euros

Pourquoi choisir Immorente ?

  • Historique solide : L’une des plus anciennes SCPI avec une bonne réputation.
  • Diversité des actifs : Large portefeuille permettant de diluer les risques.

4. Novapierre Allemagne :

  • Rendement annuel (2023) : Environ 4.50%
  • Type d’actifs : Commerces, centres commerciaux
  • Régions d’investissement : Allemagne
  • Taux d’occupation financier (TOF) : 97.00%
  • Capitalisation : Environ 800 millions d’euros

Pourquoi choisir Novapierre Allemagne ?

  • Spécialisation géographique : Profite du dynamisme du marché allemand.
  • Type d’actifs : Investissement dans des commerces et centres commerciaux, un secteur en constante demande.

5. Interpierre :

  • Rendement annuel (2023) : Environ 5.10%
  • Type d’actifs : Bureaux, locaux d’activités, entrepôts
  • Régions d’investissement : Principalement en France
  • Taux d’occupation financier (TOF) : 96.00%
  • Capitalisation : Environ 500 millions d’euros

Pourquoi choisir Interpierre ?

  • Potentiel de valorisation : Investissements dans des secteurs dynamiques comme les bureaux et entrepôts.
  • Solide rendement : Performances stables avec un bon taux de distribution.
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Bonjour,
Ci-dessus, ma proposition de portefeuille.
Sur la base de la TMI et du taux d’imposition annoncés, j’estime un revenu déclaré d’environ 25800€ et donc une marge avant de passer à une TMI 30% d’environ 3000€. L’objectif étant de disposer de revenus immédiats en investissant 100000€, et au vu des taux de distribution actuels des SCPI, une partie non négligeable des revenus supplémentaires seront donc taxés sur la base de cette nouvelle TMI de 30%.

Ma démarche de sélection des SCPI a été la suivante:

  1. constituer un portefeuille de SCPI exposées principalement hors de la France, et ainsi atténuer la fiscalité d’une partie des revenus complémentaires
  2. commencer par sélectionner des SCPI diversifiées, qui présentent les meilleurs résultats en ce moment
  3. sélectionner quelques SCPI récentes, qui profitent du momentum favorable
  4. compléter par des SCPI thématiques sur les secteurs sous-représentés par les SCPI diversifiées retenues
  5. maximiser l’investissement en investissant également le cashback généré par la sélection

J’ai donc construit un portefeuille en commençant par les SCPI détenues avant l’investissement des 100000€, ce portefeuille de départ ayant permis de bénéficier d’un cashback de 91,80€ lors de ce précédent investissement. J’ai pris soin de ne pas considérer ce montant lors de l’identification du cashback pouvant être investi en complément des 100000€.

Montant du portefeuille proposé = 110580€

Effort d’investissement réalisé pour constituer le portefeuille proposé = 110580€ - 1530€ (nouveau cashback: 1622€ - 92€) - 9180€ (portefeuille avant cette phase) = 99870€
Il me reste donc 130€ … pourquoi pas pour acheter une part de SCPI supplémentaire …

Quelle belle perspective que ce potentiel revenu supplémentaire de plus de 5700€/an nets d’impôt !!!

Et pour ce qui concerne l’optimisation de la transmission, la solution que je choisirai serait la donation de la nue-propriété aux enfants pour continuer à bénéficier de ce revenu supplémentaire, en gardant l’usufruit.

Grâce à ce concours, j’ai découvert la puissance de votre simulateur
BRAVO

Cordialement

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Après avoir découvert de nouvelles fonctionnalités du simulateur, j’ai poussé ma démarche pour chercher à maximiser les revenus en prenant plus en compte la fiscalité des différentes SCPI.

Je me suis également rendu compte que dans ma proposition précédente, je n’ai pas intégré l’abattement de 10% sur les revenus. Sur la base de la TMI et du taux d’imposition annoncés, j’estime toujours un revenu déclaré d’environ 25800€, cependant, la marge avant de passer à une TMI 30% est d’environ 6200€ avec alors un taux moyen d’imposition de 6%. J’ai donc considéré une TMI de 11% et un taux moyen d’imposition MOYEN de 5% pour l’évaluation de l’impact fiscal sur le portefeuille proposé.

Ma démarche de sélection des SCPI a été la suivante:

  1. identifier les SCPI ayant les meilleurs rendement dans le cas d’une TMI de 11% et d’un taux moyen de 5%
  2. commencer avec les SCPI détenues avant cette phase d’investissement
  3. sélectionner les 4 meilleures SCPI diversifiées sur la base des critères précédents en répartissant l’investissement de manière à obtenir la meilleure diversification en terme de classe d’actifs, de sorte à se concentrer sur un nombre réduit de SCPI performantes
  4. maximiser les revenus en faisant l’impasse sur les hôtels qui sont sous-représentés dans les SCPI diversifiées, au vu des rendements plus faibles de ATREAM HOTELS
  5. maximiser l’investissement en investissant également le cashback généré par la sélection

Comme pour ma proposition précédente, j’ai pris soin de ne pas considérer le cashback de 91,80€ correspondant au portefeuille de départ lors de l’identification du cashback pouvant être investi en complément des 100000€.

Montant du portefeuille proposé = 110172€

Effort d’investissement réalisé pour constituer le portefeuille proposé = 110172€ - 1050€ (nouveau cashback: 1142€ - 92€) - 9180€ (portefeuille avant cette phase) = 99942€

Avec cette optimisation, quelle belle perspective que ce potentiel revenu supplémentaire largement amélioré de plus de 6400€/an nets d’impôt !!! … merci aux fonctions avancées de l’outil …

Et pour ce qui concerne l’optimisation de la transmission, la solution que je choisirai reste la donation de la nue-propriété aux enfants pour continuer à bénéficier de ce revenu supplémentaire, en gardant l’usufruit.

Merci pour ce concours qui me pousse à aller plus loin dans ma gestion de patrimoine !

Cordialement

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Voici ma simulation : Louve Invest

Le profil a un TMI de 11% et taux moyen d’imposition de 4%. Si on considère 1 seule part fiscale, cela situe ses revenus annuels à environ 20000euros (10% à retirer si c’est un salaire). On est donc loin des 28798euros de revenus ouvrant le « droit » à un TMI de 30%. Cela changerait la donne sur les futurs revenus de notre profil (prélèvements sociaux+TMI…).
On considère que l’on reste après les revenus des SCPI avec un TMI à 11%.

Pour la transmission aux enfants,
-on aurait pu penser à prendre un bon contrat d’assurance vie proposant de bonnes SCPI, avec des frais de gestion raisonnables et distribuant 100% des loyers (ca existe !) mais Louve Invest ne le propose pas encore. De plus pour profiter de l’allègement fiscal total, il faudrait attendre 8ans, or notre profil souhaite profiter dès maintenant de ses revenus.

-l’autre façon est de donner la nue-propriété des parts de SCPI à ses enfants et de garder l’usufruit mais cela va rester temporaire (démembrement à durée déterminée lors de l’achat) et peut-être que notre profil préfère s’assurer un complément de revenu à la retraite après 67ans ; par les temps qui courent, c’est peut-être plus prudent…

-la dernière façon est de créer une SCI à l’IR en assurant lui-même la comptabilité pour économiser les frais (à l’IR pas besoin d’expert comptable). Dans les statuts, notre profil serait usufruitier et gérant, et ses enfants nus-propriétaires ; il garde la main sur les décisions en s’assurant la majorité des voies. Les 100keur et les parts de SCPI déjà souscrites seront apportées à la SCPI via un compte courant d’associé avec intégration ou pas des éventuels intérêts d’emprunts dans le bilan. Le profil se fera rembourser son compte courant d’associé via les loyers générés par les SCPI.

J’opte pour cette 3ème option pour la transmission ; la SCI achète avec les 100keur versés les SCPI suivantes (les plus performantes >6% et prometteuses – en décôte vs prix de part – ayant fortement investis durant les « soldes immobiliers » de 2023/2024, réduites en frais, on évite les SCPI trop jeunes de 2024-pas assez de recul et dans qq années la quotepart de la capi investie durant les « soldes » sera faible) :

-Transitions Europe (8,16%),

-Iroko Zen (7,12% - décôte de 4,7%),

-Remake live (7,79% - côte équilibré),

-Epsilon 360 (6,25% - décôte de 9,6%->beau potentiel de revalorisation court terme)

-Log In (6,2% - décôte de 3%)

-Upeka (projection à 8,5% - surcôte temporaire)

-Néo (6,51% - décôte de 2,7%)

-Cœur de région (6,2% - décôte de 2,9%)

  • intégration à la SCI des 30parts de Remake live soit 6120euros et des 15 parts de Cristal Life soit 3060euros

Valeur du portefeuille à 109keur (il faudra réinvestir si possible le cashback louve dans le portefeuille de 1271euros (pas de petits profits!) !)

Cela donne un portefeuille équilibré, autant en termes de géolocalisations (57% à travers l’Europe), que de secteurs d’activité. 9 SCPI à déclarer, un juste milieu entre diversité et tracasseries administratives.

Hâte d’entendre votre solution !

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L’objectif de l’investisseuse :

• percevoir des revenus complémentaires immédiats et anticiper la transmission de son patrimoine SCPI

Elle a déjà 30 parts de Remake Live, 15 parts de Cristal Life, 2 SCPI labelisées ISR. J’en déduis qu’elle accorde de l’importance au label ISR.

Sa TMI est de 11%, il n’y a donc pas d’intérêt à un montage de SCI.

Je propose d’ajouter des parts de Cristal Life, des parts de Remake live, et de sélectionner 2 autres SCPI ISR, de diversifier un peu plus en ajoutant du résidentiel.

• Cristal Life (+ 35 parts, 10% de frais d’entrée)

• Remake live (+ 39 parts sans frais d’entrée)

• Iroko Zen (pas de frais d’entrée)

• Transition Europe (12% de frais d’entrée, secteur +résidentiel)

Le tout en pleine propriété. Je déduis des 100 000 euros investis les frais de souscription pour les 35 parts supplémentaires de Cristal life et les 200 part Transitions Europe

100 000 - (856 + 4 000) = 95 144 + 9 180 (les 15 parts Cristal Life déjà présentes + les 30 parts Remake live) = valeur totale = 104 324

Revenu moyen brut : 7,5% soit de 651 euros de revenus complémentaire / mois (avant prélèvement sociaux et IR)

Bonus Louve : 1 500 euros, qu’elle pourra donner à ses enfants ou utiliser pour acheter 1 ou 2 parts supplémentaires de chacune des SCPI sélectionnées

Pour la transmission, l’investisseuse pourra faire une donation en nue propriété plus tard à ses enfants quand elle aura un peu plus de visibilité sur sa retraite. Elle pourra conserver l’usufruit et percevoir les dividendes.

Super comme concours ! très pédagogique.