Voici ma simulation : Louve Invest
Le profil a un TMI de 11% et taux moyen d’imposition de 4%. Si on considère 1 seule part fiscale, cela situe ses revenus annuels à environ 20000euros (10% à retirer si c’est un salaire). On est donc loin des 28798euros de revenus ouvrant le « droit » à un TMI de 30%. Cela changerait la donne sur les futurs revenus de notre profil (prélèvements sociaux+TMI…).
On considère que l’on reste après les revenus des SCPI avec un TMI à 11%.
Pour la transmission aux enfants,
-on aurait pu penser à prendre un bon contrat d’assurance vie proposant de bonnes SCPI, avec des frais de gestion raisonnables et distribuant 100% des loyers (ca existe !) mais Louve Invest ne le propose pas encore. De plus pour profiter de l’allègement fiscal total, il faudrait attendre 8ans, or notre profil souhaite profiter dès maintenant de ses revenus.
-l’autre façon est de donner la nue-propriété des parts de SCPI à ses enfants et de garder l’usufruit mais cela va rester temporaire (démembrement à durée déterminée lors de l’achat) et peut-être que notre profil préfère s’assurer un complément de revenu à la retraite après 67ans ; par les temps qui courent, c’est peut-être plus prudent…
-la dernière façon est de créer une SCI à l’IR en assurant lui-même la comptabilité pour économiser les frais (à l’IR pas besoin d’expert comptable). Dans les statuts, notre profil serait usufruitier et gérant, et ses enfants nus-propriétaires ; il garde la main sur les décisions en s’assurant la majorité des voies. Les 100keur et les parts de SCPI déjà souscrites seront apportées à la SCPI via un compte courant d’associé avec intégration ou pas des éventuels intérêts d’emprunts dans le bilan. Le profil se fera rembourser son compte courant d’associé via les loyers générés par les SCPI.
J’opte pour cette 3ème option pour la transmission ; la SCI achète avec les 100keur versés les SCPI suivantes (les plus performantes >6% et prometteuses – en décôte vs prix de part – ayant fortement investis durant les « soldes immobiliers » de 2023/2024, réduites en frais, on évite les SCPI trop jeunes de 2024-pas assez de recul et dans qq années la quotepart de la capi investie durant les « soldes » sera faible) :
-Transitions Europe (8,16%),
-Iroko Zen (7,12% - décôte de 4,7%),
-Remake live (7,79% - côte équilibré),
-Epsilon 360 (6,25% - décôte de 9,6%->beau potentiel de revalorisation court terme)
-Log In (6,2% - décôte de 3%)
-Upeka (projection à 8,5% - surcôte temporaire)
-Néo (6,51% - décôte de 2,7%)
-Cœur de région (6,2% - décôte de 2,9%)
- intégration à la SCI des 30parts de Remake live soit 6120euros et des 15 parts de Cristal Life soit 3060euros
Valeur du portefeuille à 109keur (il faudra réinvestir si possible le cashback louve dans le portefeuille de 1271euros (pas de petits profits!) !)
Cela donne un portefeuille équilibré, autant en termes de géolocalisations (57% à travers l’Europe), que de secteurs d’activité. 9 SCPI à déclarer, un juste milieu entre diversité et tracasseries administratives.
Hâte d’entendre votre solution !