Bonjour,
Vous trouverez, ci-dessus, la simulation du portefeuille que je propose à notre investisseur, et ci-dessous, l’argumentaire de mes choix.
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Ce portefeuille intègre les parts de SCPI déjà acquises
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Capital de 109 080 € (9 180€ déjà investis + 99 900€ à investir)
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Revenus : 601€/mois (6,61%)
Démembrement viager
Étant donné les objectifs de notre investisseur, je lui propose un investissement en démembrement viager de parts de SCPI. Le démembrement viager va permettre, à notre investisseur d’être l’usufruitier (il va percevoir les revenus locatifs des parts de SCPI), et à ses enfants d’être les nue-propriétaires de ces parts. Ils obtiendront la pleine propriété de ces parts au décès de notre investisseur (nue-propriété + usufruit), sans droits de succession à payer.
Le calcul du partage nue-propriété / usufruit se fait à l’aide d’une clé de répartition définie à l’article 669 du Code Général des Impôts. Cette clé dépend de l’age de l’usufruitier. Notre investisseur ayant 47 ans, la clé de répartition est :
Sur les 109 080€ investis en SCPI dans le portefeuille proposé:
Afin que ses enfants n’aient rien à débourser, notre investisseur va payer les parts de nue-propriété de ses enfants. La loi de Finance autorise chaque parent à donner 100 000 € à un enfant en franchise de droits tous les 15 ans. La valeur de nue-propriété à acquérir étant inférieure à 100 000 € par enfant, il pourra continuer, par la suite, à investir en parts de SCPI en démembrement viager et payer la nue-propriété pour ses enfants.
Je propose à notre investisseur de transformer les parts de SCPI déjà acquises en démembrement viager. Il doit contacter la société de gestion de chaque SCPI (Remake Live et Cristal Life dans notre cas). Il aura à remplir et envoyer le document CERFA N°2735. Il est possible qu’il ait des frais à payer pour cette procédure. Il pourra utiliser le bonus LouveInvest des parts qu’il va acheter pour rembourser ces éventuels frais. Ce bonus (1729€ + 92€ du précédent investissement) sera amplement suffisant pour ces frais.
Cette procédure évitera, aux enfants, de payer des droits de succession pour le partage de ces parts de SCPI, lors du décès de notre investisseur.
La souscription de nouvelles parts de SCPI en démembrement viager sera réalisée par notre investisseur auprès d’un conseiller du courtier en SCPI (LouveInvest, dans le cas présent) pour lui faire part de son choix de démembrement viager pour les parts achetées et désigner l’usufruitier (lui-même) et le nu-propriétaire (chacun de ses enfants).
Choix des SCPI :
Mes critères de sélection de ces SCPI :
Voici mes critères de sélection des SCPI pour un portefeuille long terme, offrant de bons rendements :
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SCPI ayant un rendement supérieur à la moyenne pour répondre au souhait d’avoir de bons revenus (9 SCPI de rendement dans le portefeuille que j’ai construit).
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SCPI ayant de bons fondamentaux (capital > 100M€, bon TOF, faible endettement, valeur de reconstitution non décotée par rapport au prix d’achat), car ce portefeuille sera transmis aux enfants.
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SCPI jeunes répondant aux 2 critères précédents. Les jeunes SCPI offrent les meilleurs rendements. Le critère « capital > 100 M€ » permet de sélectionner les jeunes SCPI solides qui sortent du lot. La plupart des SCPI du portefeuille que je propose n’ont pas plus de 3 ans.
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En adéquation avec le critère précédent, pas de SCPI récentes, pour lesquelles la répartition sectorielle et géographique n’est pas connue, qui ont un faible capital et dont on se sait pas si leur avenir va être pérenne. Celles qui s’avéreront solides par la suite pourront être intégrées dans le portefeuille. Il s’agit d’un portefeuille long terme qui sera transmis aux enfants. Il faut donc choisir des SCPI fiables.
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SCPI européennes pour diminuer la fiscalité de notre investisseur et ainsi augmenter son rendement net d’impôts (voir point sur la fiscalité qui suit). Dans le portefeuille proposé : 82 % de parts Europe / 18 % de parts France. Par ailleurs, l’investissement en SCPI européennes permet une diversification géographique.
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SCPI ayant de faibles frais d’entrée si elles répondent également aux critères précédents.
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SCPI investies sur un secteur spécifique, permettant d’équilibrer le portefeuille dans sa répartition sectorielle.
Fiscalité des SCPI de notre investisseur:
Notre investisseur se trouve actuellement dans la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de 11 % et a un taux moyen d’imposition de 4 %. En intégrant les revenus fonciers de son investissement, son taux moyen d’imposition passe à 6 % (dans mes calculs, je prends un revenu foncier annuel de 7200€ (rendement de 6,61%), correspondant au portefeuille proposé). Le crédit d’impôt sur les SCPI européennes, basé sur ce taux moyen d’imposition, reste faible et ne justifie pas qu’il investisse prioritairement sur les SCPI européennes. Il sera toutefois moins imposé sur les SCPI européennes que sur les SCPI françaises pour lesquelles il aura à payer un impôt de 28,2 % (11 % de TMI + 17,2% de prélèvements sociaux).
Notre investisseur ayant 47 ans, il est fort probable qu’il ait encore des enfants à charge qui poursuivent des études, ce qui justifierait qu’il ait besoin de revenus immédiats pour payer celles-ci. Lorsqu’il n’aura plus ses enfants à charge, notre investisseur risque de passer dans la tranche marginale d’imposition de 30 %. Par ailleurs, les revenus complémentaires qu’il va acquérir avec ses parts de SCPI et ceux des futures acquisitions de parts, s’il souhaite continuer à transmettre son patrimoine à ces enfants, risquent également de le faire passer dans la TMI de 30 %.
Dans ce cas, l’investissement sur des SCPI européennes devient intéressant fiscalement par rapport aux SCPI françaises dont les revenus seront taxés à 47,2 % (30 % de TMI + 17,2% de prélèvements sociaux).
S’agissant d’un investissement sur le long terme, avec une transmission patrimoniale, j’opte pour un investissement prioritairement basé sur des SCPI européennes afin d’améliorer le rendement net d’impôts de notre investisseur. Choix qu’il n’aura pas a regretter s’il passe ultérieurement dans la tranche marginale d’imposition de 30 %.
Critère sur la répartition des SCPI dans le portefeuille :
Nombre de parts à acheter :
Je suppose que notre investisseur souhaite partager son patrimoine à parts égales entre ses enfants. Ne connaissant pas le nombre d’enfants de notre investisseur, j’ai choisi un multiple de 12 pour l’achat de parts de SCPI. Cela permet de distribuer des parts égales pour 2, 3, 4 ou 6 enfants. Si notre investisseur a 5 enfants, je lui suggère de remplacer le nombre de parts achetées dans ma simulation par le multiple de 5 le plus proche :
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10 pour 12 parts achetées
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25 pour 24 parts achetées
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70 ou 75 pour 72 parts achetées
Cette contrainte ne me permets pas d’optimiser le rendement mais est essentielle pour le partage des parts entre les enfants.
Autres critères concernant le portefeuille de SCPI :
Gestion du risque :
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Répartition équilibrée entre les différents secteurs pour diminuer le risque sectoriel (le portefeuille doit résister à l’épreuve du temps. Nul ne peut prévoir l’évolution des rendements sectoriels).
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Répartition équilibrée du capital entre les SCPI pour diminuer le risque de surexposition à une SCPI (13,75 % du capital maximum pour une SCPI dans ce portefeuille).
Choix des SCPI :
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Coeur d’Europe, Epargne Pierre Europe, LOG IN et Transitions Europe permettent de diminuer l’exposition à la France (critère rendement net d’impôts) et sont complémentaires en répartition sectorielle.
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Remake Live et Iroko Zen ont 0 % de frais d’entrée et sont faiblement investies en France. Elles sont diversifiées sectoriellement.
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Atream Hôtels, pour équilibrer le secteur de l’hôtellerie tout en étant faiblement investi en France. A noter que LouveInvest a classé cette SCPI à 69 % dans l’hôtellerie et 31 % dans « autres ». Ces 31 % correspondent à d’autres types d’hébergements touristiques (villages vacances et résidences de tourisme). Cette catégorie d’hébergement fait partie intégrante du secteur Hôtellerie des SCPI. Je considère pour ma part Atream Hôtels comme étant une SCPI 100 % Hôtellerie.
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Pierval Santé pour équilibrer le secteur de la santé tout en étant faiblement investi en France. Le prix d’achat de Pierval santé est actuellement un peu élevé par rapport à sa valeur de reconstitution, mais la SCPI garde de bons fondamentaux (3 Md € de capital, bon TOF et faible endettement) et reste donc une valeur sûre.
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Cristal Life est un choix initial de notre investisseur. J’ai complémenté le nombre de parts pour répondre à mon critère « multiple de 12 ». Cette SCPI a un bon rendement, mais je la trouve trop investie en France (68%) pour avoir un bon rendement net d’impôts et trop investie dans le secteur Bureaux (47%) pour équilibrer correctement le portefeuille.
Merci d’avoir proposé ce concours qui permet de nous faire travailler les méninges.
En espérant avoir contribué positivement à cet exercice.
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