Avec des réglementations qui protègent les squatteurs, les locataires , les taux qui sont relativement élevés, des niveaux de valorisation de l’immobilier encore élevés l’investissement locatif ne présente pas beaucoup d’intérêt, scpi et etf distribuant peuvent générer des revenus mais ce n’est pas la même philosophie.
Pour atteindre l’autonomie il faut construire un capital conséquent soit a travers le temps soit à travers le niveau de risques
Serait-il possible d’avoir ton portefeuille « FIRE » actuel et comment tu t’organises pour les retraits ?
Félicitations @Mali , ça fait trés plaisir de voir une réussite, d’autant plus quand elle s’est faite sans aide familiale ce qui n’est pas le scénario le plus facile. Well done.
PS : pour les non avertis sur le mouvement FIRE , la version « Barista FIRE » consiste a trouver une indépendance financière ou l’on continue a travailler a temps partiel dans des jobs d’appoints ou des jobs passions, d’ou le nom de « barista » pour évoquer l’idée du serveur qui bosse a mi temps et vit de ses rente le reste du temps.
Pour l’instant
scpi 45 % - Actions et ETF 30 % - obligations 25 %
Les SCPI sont en pleine propriété. J’ai aussi de l’or qui agit comme une assurance en cas de gros, gros pépin. Pas de revenus de ce côté. Je ne suis pas un modèle car toutes les erreurs, je les ai faites. Mais rien d’irrécupérable. Je vis à 50 % de mon salaire et 50 % de mes placements . Je continue d’investir pour compenser la baisse de salaire lors de la retraite. En fait, rien de bien « sexy », simplement du temps et des placements réguliers.
J’avais vu passé votre post sur cet autre forum d’investissement commençant par un F. C’est assez intéressant de voir les deux types de réponses, très anti-SCPI sur l’autre forum et forcément plutôt pro-SCPI ici.
Pour vous donner mon analyse, l’immobilier est cyclique : crise des SCPI dans les années 95-97, bonne performance entre 97-2022, crise des SCPI en 2022-2023, très bonne performance des SCPI lancées post 2023.
Aujourd’hui je considère que les SCPI récentes sont une excellente classe d’actif, elles ont été capable de négocier de très bonnes affaires et achètent des biens avec une rentabilité acte en main entre 6,5% et 8,5%, ce qui fait une rentabilité théorique de long terme dans les 6%+ (après frais de gestion et en tenant compte de la vacance locative).
Et deuxième argument, les SCPI post-2023 seront à mon avis beaucoup plus résiliante que leur ainées : diversification entre les types d’actif (bureau mais aussi logistique, hôtellerie, commerce etc..), diversification au niveau Européen (plus seulement du 100% France), et achat d’actifs de petite taille (smart caps etc.)
J’ai personnellement investi un bonne partie de mon patrimoine en SCPI et je suis assez confiant sur leur performance pour les 10/15 ans à venir.
Mais de votre côté vous avez un projet FIRE à 48 ans, donc vous avez un horizon d’investissement de 35/40 ans. Et personne n’est capable de dire ce que seront devenue les SCPI d’ici-là.
L’avantage des grands indices actions type MSCI World c’est qu’ils sont « auto-nettoyant », les entreprises en perte de vitesse sortent de l’indice et les entreprises en plein essor voient leur poids augmenter. De l’autre côté les SCPI sont fixes, les gagnants d’aujourd’hui ne seront pas automatiquement les gagnants dans 15 ou 20 ans.
Tout ça pour dire qu’à votre place je limiterais les SCPI à 25/30% de votre patrimoine dont une bonne partie en AV pour assurer la liquidité (chez Louve/ PlacementDirect Patrimoine / Linxea Spirit) et je n’hésiterais pas à faire des arbitrages tous les 10/15 ans en cas de retournement de la tendance immobilière.
Tout dépend de son âge, à partir de 50 ans il faut commencer à augmenter son allocation sur des produits de rente, dont les SCPI. Ca reste de l’immobilier, peu liquide, il faut donc vivre sur les loyers sans avoir l’intention de vendre. C’est pour cette raison qu’il faut éviter d’y allouer plus de 30% de son patrimoine, mais tout dépend de ses convictions (on peut y ajouter des SCI, diversifier à l’étranger ou dans des SCPI thématiques, et miser sur le démembrement). 1,2M€ sur des SCPI, ça offre le FIRE, même en cas de baisse de VL des SCPI; c’est une stratégie possible, comme celle de vivre de dividendes d’un panier d’action.
Effectivement, j’ai bien posté sur F, mais je trouvais intéressant d’ouvrir ici le débat sur les SCPI et d’avoir d’autres avis.
Merci pour votre retour. Je suis plutôt aligné avec votre avis concernant les SCPI récentes, ainsi que sur le pourcentage à leur consacrer dans le cadre de mon projet FIRE.
Je me rends d’ailleurs compte que je me retrouve davantage dans les commentaires sur LouveInvest, que je trouve plus nuancés.
Bonne analyse de thomasM. Pour un projet fire, il fait viser un horizon de temps lointain et on ne sait pas ce qu’il va advenir des très bonnes SCPI actuelles dans 15 ou 20ans. Quand je vois qu’une SCPI historique comme immorente est illiquide.
Idem regardez le top des classements SCPI en 2021-2022: pierval santé, novapierre Allemagne, novaxia neo… La roue tourne très vite et il faut être vigilant ! C’est un peu la roulette russe. Il faut donc ne pas mettre tous ses oeufs dans le panier ‹ scpi › et être très sélectif quand on investit dessus.
Le fait d’avoir de plus en plus de SCPI illiquides dont la baudruche se dégonfle sans action possible, me dérange personnellement. Le mieux est de souscrire des SCPI sans frais de souscription via des contrats d’AV comme Louve infinity ou lucya cnp.
Un post très intéressant pour voir les avis et la stratégie de chacun je trouve 
Perso, je suis à :
30 % SCPI (que je veux réduire à 20-25 %)
50 % Bourse (ETF + BDC + REITs + actions)
10 % Cash (livrets + fonds euro)
10 % Crowdlending + crypto + or
Mes meilleurs rendements de distribution sont sur le crowdlending (par ex. : Swaper), les ETF distribuants (JEPQ, WINC) et les BDC sur CTO (je ne parle pas de fiscalité).
Après la clé reste vraiment la diversification je pense.
Pour le moment, je suis plus que satisfait des résultats, ce qui m’a déjà permis de travailler plus qu’à mi-temps.
Winc m’intéresse, c’est un trimestriel mais il semble résilient et régulier dans son versement
Très intéressant Fred 57, serait t’il possible d’avoir un récap. succinct sur les risques et sur la fiscalité étrangère et Française ?
Je suis pas un expert, je gère le risque avant tout par la diversification.
L’exemple de SCPI comme Novaxia Néo, très performantes par le passé mais aujourd’hui illiquides et à la peine, me pousse à plafonner ma part en SCPI maintenant ( pourtant j aime bcp ce produit mais qui est plus risqué qu’ il n y parait pour moi )
Comme tout le monde j’ai fait des erreurs mais rien de grave ( et j apprends encore tout les jours ) J’ai mon équilibre autour de 3 poches :
Protection du capital (sécurité / liquidité)
Croissance (capitalisation / long terme)
Rendement (distribution / dividendes)
En effet, plus risqué qu’il n’y parait.
Les récentes SCPI plus dynamiques et sans frais d’entrée (Plus adaptés projets de placement plus courts que celles à frais d’entrée) n’en sont pas préservées.
De récents exemples le démontre.
Attention à ne pas tout confondre non-plus, Novaxia Néo est une SCPI certes sans frais d’entrée mais elle s’est lancée en 2019, elle fait donc partie de ces SCPI pré-2023 qui se sont pris la crise des SCPI en pleine tête : achat d’immeuble au prix fort et en haut de la bulle, investie presque exclusivement en immeubles de bureau (plus de 90% de bureaux dans les reporting 2022) et faible diversification géographique (65+ France en 2022).
Exact Thomas, cependant certaines d’entre elle ont été lancées post covid.
Par exemple Upêka juin 2023, sans frais d’entrée.
force est de constater que le TOF actuel est voisin de 66%.
Ce n’est pas du tout une partie de réjouissance, bien au contraire car comme beaucoup d’éventuels souscripteurs j’aurais pu être dans cette difficulté et je souhaite que cette SCPI redresse la barre du mieux possible pour son développement et ses associés.
Il s’agit de s’interroger sur les investissements les plus performants et les moins risqués.
Bien entendu, selon de profil de chacun.
A trente ans on comprend bien que les objectifs sont différents de celui qui est proche ou même en retraite.
C’est malheureux pour les associés d’Upeka, mais le risque d’investir dans une SCPI peu capitalisée est bien réel : une erreur de parcours (ou deux dans le cas d’Upeka) peut être dramatique sur le TOF, le TD et la collecte future.
Pour répondre au sujet :
Mon objectif est d’être indépendant financièrement dans 5 ans, avec une grosse part de SCPI en nue-propriété (plus de 60 %).
Pour l’instant, je touche du bois : toutes les SCPI que j’ai en portefeuille sont solides et se sont revalorisées. J’espère conserver un bon rendement (TD global moyen > 6 %) pour les 10 prochaines années.
Si je vois des signes négatifs, je revendrai les vilains petits canards sans hésiter. Un arbitrage global devra se faire sous 10-15 ans, je pense.
Si j’avais une optique FIRE plus éloignée, comme OP, j’aurais à l’inverse choisi un portefeuille 90 % actions qui sont un bien meilleur investissement long terme que les SCPI selon moi.
Choisir l’investissement en scpi c’est aussi choisir une sérénité durant des années, c’est le refus du trading, de l’observation quotidienne etc.
Au terme de 8-10 ans, évaluer la perf, estimer son degré de satisfaction avec les rendements du marché, décider de conserver ou non peut s’entendre. Pour moi tant que la distribution sera au rendez-vous et satisfaisante je ne pense pas sortir.
En l’occurrence ceux qui investissent aujourd’hui sur des scpi doivent attendre autour de 6%, c’est ce qui est annoncé au delà des effets relatifs liés au délai de jouissance, à la sur performance des premières années en raison de constructions de patrimoine et de collecte soutenue.
Et le smart cap me convient car le risque de vacances locative impactant est réduit et la visibilité me semble satisfaisante
Je n’avais pas précisé, mais j’ai 44 ans, donc mon objectif FIRE est dans 4 ans : on est assez proches finalement.
Et je vois que mon idée initiale de 60 % de SCPI n’est pas si extravagante, même si je pense quand même revoir ce chiffre fortement à la baisse.
Ma principale crainte, ce serait surtout le délai de vente d’une (ou plusieurs) SCPI qui se casse la figure et le risque de devoir attendre très longtemps pour récupérer le capital.
Actuellement, sur mes 30 % de SCPI, je dois être à peu près à 20 % sur AV et 10 % en nue-propriété, histoire de diluer un peu le risque.
Le risque de liquidité est effectivement l’un des enjeux pour les SCPI. L’investisseur sait que dans le non côté il faut une contrepartie donc des souscripteurs pour récupérer son capital.
Régulièrement il est informé des demandes de rachat, des parts en attente, des valeurs d’expertises, lui permettant d’anticiper les difficultés d’une SCPI même si une fluctuation conjoncturelle ne préjuge absolument pas de la qualité d’un patrimoine ni de sa capacité à de valoriser dans le long terme.