Bonjour à tous,
Je poste ici pour avoir l’avis d’investisseurs qui, comme moi, pensent que les SCPI peuvent être un bon support d’investissement dans le cadre d’un projet FIRE à 48 ans.
Voici un bref descriptif de mon projet (une fois FIRE) :
Dépense : 3 500 €/mois net
Capital : 1,2 M€
Revenus récurrents : 1 500 €/mois (SCPI + dividendes)
Complément à financer via vente ETF : 2 000 €/mois
J’ai déjà demandé des avis sur d’autres forums d’investissement, et la même réponse revient souvent : sur un horizon de 40 ans, les SCPI seraient trop risquées, pas assez liquides, et il faudrait privilégier une allocation 80% ETF.
Je serais donc intéressé d’avoir des retours d’expérience et des avis différents, notamment de personnes qui intègrent les SCPI dans une stratégie à très très long terme.
Bonjour,
Egalement intéressé par cette analyse.
Sur les forums évoqués dans quel ordre de risque ou de dangerosité sont placés les risques inhérents aux SCPI :
Baisse de la valeur de part , Crise de liquidité, dissolution…
Le souci est toujours le même sur ces calculs : ce sont les krachs , bear markets etc …
Pour les SCPI , je pense qu’une grosse part entraîne une concentration du risque et oblige à diversifier à l’intérieur de la poche (sur le gestionnaire, le véhicule, la période de démarrage du produit - progressivement rentrer sur de nouvelles Scpi au fur et à mesure - , …)
Tu as donc le risque Scpi dans ton PF, mais surtout ta part ETF Capitalisant donne un volume de 500k€ dont tu ponctionnes 5% par an ; sur un bear market , tu prend plus que ce que les ETF donnent et donc tu grignotes ton capital ; sur un krach c’est même pire…
À 80% d’ETF tu accélères encore ça ; si tout va bien ou que le marché faisait vraiment 7/8% par an ça marche ; mais ce n’est pas la réalité
Je n’ai pas de solution mais j’adorerais avoir une idée claire du bon projet
Ce qu’on peut lire sur le FIRE est souvent fausse car basé US, où la taxation sur les dividendes n’est pas du tout la même , ce qui fait qu’il est plus simple de créer un flux ; en France je pense qu’il est nécessaire de s’appuyer sur les tranches sécurisées et liquides (livrets et fonds euro) pour protéger les ETF ACC en période de baisse …
Merci, c’est exactement ce que je pense également. Les études US type ERN à rallonge c’est très interessant intellectuellement mais ce n’est pas vraiment notre réalité.
Dans mon idée, les loyers de SCPI permettent de ne pas être complètement dépendant des actions pour mon revenu et ma poche sécuritaire (liquidité, fond euros, obligations) permet d’absorber 5 à 7 ans de krach boursier.
Et c’est une fois de plus grâce au SCPI que ma poche sécurité (pas très rémunérateur) n’est pas beaucoup plus importante.
Au début j’étais parti sur 60% de SCPI et effectivement je m’étais peut être un peu emballé…
Même logique (les Scpi me servent à avoir une corrélation faible avec les actions ; ça crée une illusion de stabilité du PF qui est psychologiquement utile je pense)
Mais avec des pourcentages différents ; en phase d’accumulation je bride autour de 10% de mon PF les Scpi ; et probablement je remonterai plus tard mais plutôt vers 20%. (L’illiquidite et le risque de crise immo / chgt du marché etc me font rester prudent)
A 60% c’est une vraie conviction forte ; les chiffres de rdt nets sont impitoyables : tu ne peux pas croître autant qu’avec une exposition bourse; tu as aussi des risques existants (ce n’est absolument pas du safe type fonds euro ou livrets), ce n’est pas prévisible comme de l’obligataire pur …
Personnellement je pense que c’est un bon placement (sinon j’en aurais pas et je serais pas ici ) mais il faut bien doser son exposition pour ne pas sacrifier sa performance potentielle ni se creer une nouvelle surexposition.
Mais ça reste qu’un avis personnel de ma vision des produits … ça dépend beaucoup de tes convictions et de tes objectifs exacts derrière
A titre personnel et après avoir touché un peu à tout, dans un mouvement fire où je souhaite réduire de plus en plus mon temps de travail j’ai opté pour maximiser mon patrimoine sur les SCPI (de préférence hors de France) pour me générer une rente mensuelle « stable » j’opte pour une realocation de mes actifs tous les 8/10 ans et me tiens constamment à la page de toutes les actualités
Ayant déjà subi des krach boursier je sais à quel point il est long de récupérer sa plus value et difficile psychologiquement de tenir
Il serait intéressant de savoir pourquoi ils disent cela et sur quoi il se basent.
La plupart du temps quand je voit ces commentaires ils proviennent de jeunes investisseurs qui sont quasiment full bourse et/ou crypto, et qui ont un énorme biiais de confirmation. On verra leur tête si on se tappe un bear market prolongé sur le marché action. Pas un flash crash type covid ou tout le monde se gave sur la remontada mais un vrai marasme de plusieurs années…
Concrètement si leur remarque sur les scpi se base juste sur les résultats catastrophiques des SCPI mamouths investies en full bureaux, et qui se sont fait éclater aprés covid, c’est vraiment pas probant. Grace a toute la nouvelle génération de SCPI en multi actifs et multi pays on a une résilience beaucoup plus grande donc ça aide énormément ton PF de rentier défensif FIRE.
Je pense qu’une allocation à 30% ou 40% en phase de rente est possible sans craindre ces épouvantails sur l’illiquidité ou la sous performance, grace a une poche SCPI bien construite.
Et si la liquidité est un facteur critique pour toi, alors on peut tout a fait panacher les parts avec une partie en direct, et une partie dans une enveloppe d’assurance vie. Sous AV on peut vendre en un clic et l’affaire est réglée. Je m’en suis d’ailleurs servi cette année pour sortir de Pierval Santé qui devenait trop mauvaise, et j’ai donc pu rééquilibrer alors que les détenteurs de parts en direct sont coincés.
Pour la phase de capitalisation, 20% de SCPI grand max dans ma vision des choses, puis montée a 30 ou 40% en phase de rente. Aprés cela ne me concerne pas directement car je me moque d’être FIRE et je ne compte pas m’arreter de bosser ; )
Pour le coup, ce n’étaient pas des profils particulièrement jeunes, mais plutôt des personnes qui semblaient avoir de l’expérience. En revanche, elles étaient très focalisées sur les études américaines et la fameuse règle des 4 %.
J’ai souvent remarqué cette tendance sur les forums de finance : les SCPI y ont très mauvaise réputation. Vu le niveau de collecte actuel, je me disais que je ne pouvais pas être complètement à côté de la plaque.
Les principaux reproches portent sur le niveau des frais, le manque de liquidité, les SCPI qui ont fortement baissé, et même, pour les SCPI en assurance-vie, certains citent des exemples de contrats ayant temporairement bloqué les retraits.
En tout cas, merci pour ton avis. De mon côté, je fais effectivement un mix entre détention en direct et via assurance-vie. Les SCPI représentent environ 30 % de mon portefeuille, qui est aujourd’hui en fin de phase de capitalisation. Je pense d’ailleurs conserver cette allocation.
Je pense que ton analyse équilibrée est tout a fait jouable. Les personnes dont tu parles répètent jute des papiers rabachés par des finfluenceurs mais ont oublié de lire les papiers tout aussi sérieux qui expliquent les risques de séquence lié a des investissements trop orientés bourse quand on approche de la phase de capi.
En résumé ils s’auto alimentent sur un scénario unique et oublient une des règles de base qui est la diversification des actifs et la décorélation.
Si on honore cette règle, avoir de la pierre papier bien choisie et bien pilotée devient un atout trés interessant pour un portefeuille de retraité, en cumul avec d’autres actifs comme le marché boursier. Dire le contraire est un manque d’intelligence financière donc dommage pour eux. A l’occasion demande leur de te partager l’allocation en pourcentage de leur portefeuille, on est curieux de savoir ;p
Après attention beaucoup de contenus viennent des US où ils sont tous pro bourse et souvent même à faire du trading plus qu’autre chose, en France on a beaucoup plus de produits d’investissement à notre disposition
C’est aussi le constat que je fais.
Du coup, il est assez difficile de trouver des témoignages de personnes FIRE qui ont une poche de SCPI dans leur patrimoine.
J’en profite donc pour lancer un appel ici… on ne sait jamais !
Je vous ai répondu sur l’autre fil et je n’ai jamais lu le site ERN, pas plus que je suis anti-SCPI puisque j’en ai, pas plus que je ne lis les papiers des finfluenceurs anti-SCPI que je ne peux donc pas rabâcher.
Je constate qu’il n’y a pas plus de modération chez les pro-SCPI que j’ai les farouches opposants à cette classe d’actifs.
Je rappelle que, sauf erreur de ma part, vous partiez sur 60% de votre patrimoine en SCPI ! Alors je veux bien qu’on parle de décorrélation, de diversification, mais comme beaucoup vous ont fait remarquer, 60% me parait un peu too much. Mais chacun fait comme il veut. Comme tout le monde est libre de juger aussi tout un chacun sur une discussion qu’il n’a pas lue.
Question de profane, que signifie un investisseur FIRE ?
En matière de constitution de revenus, les SCPI répondent à cet objectif, il te faut définir préalablement le niveau d’allocations que tu souhaites immobiliser durant une période assez longue, la gamme et taille d’actifs dans laquelle tu souhaites investir.
Et, élargir ces revenus stables et régulier à d’autres classes d’actifs tels que des actions à dividendes (Coca, Unilever, TTE, AXA …), des ETF distribuant (a stratégie covered call par exemple), pourquoi pas des obligations.
Les SCPI étant de l’immobilier les cycles sont lents, longs ce qui procure une certaine stabilité, mais l’immobilier à des coûts élevés que tu retrouves dans les frais de souscription et les frais de gestion.
FIRE est un acronyme : financial independence, retire early
C’est un mouvement né aux USA et qui s’est ensuite répandu. Il prone une philosophie d’indépendance financière la plus rapide possible dans l’idée de se mettre à la retraite tot sans attendre une fin de carrière classique.
Les forums qui ont développé le concept décline différentes versions d’investisseurs FIRE qui vont grosso modo des FAT FIRE ou les personnes veulent un niveau de vie plutot opulent, et a l’opposé des versions frugalistes ou les personnes vont vivres dans un minimalisme avec peu de rendements.
Le but de FIRE est donc d’accélérer la capitalisation, de débuter le plus tot possible, pour atteindre l’objectif d’indépendance.
Ce mouvement puise dans une volonté de beaucoup de personnes.
Il convient de se souvenir que pour devenir rentier, il convient d’abord de construire un capital solide pour ensuite être investi et générer des revenus.
il y a 2 axes pour y parvenir le temps et le risque.
Pour y parvenir la force du long terme en investissement (immobilier, bourse, métaux etc ..( est une donnée qui doit être considérée.
L’autre manière est la prise de risque (crypto par exemple) afin de faire croître son capital.
) mais il faut bien doser son exposition pour ne pas sacrifier sa performance potentielle ni se creer une nouvelle surexposition.