Corum Origin - Avis sur la SCPI 🔎

[ju34]

Bonjour IrokoFred, merci beaucoup pour votre réponse.

Pour le nombre de 4,73% je me suis référée au tableau du lien « OPEN DATA » du message précédent

Ok très bien donc effectivement les SCPI Européennes sont bien plus intéressante que les SCPI Françaises niveau fiscale quand on passe en direct. Quand on passe par l’achat de SCPI via l’assurance vie, c’est l’inverse visiblement.

J’ai une TMI à 30% donc je me retrouve dans votre cas de figure.
Comment avez vous trouvé le nombre 16 ?

Et selon vous quelles sont les SCPI européennes les plus rentables pour vous ? Mise à part IROKO ZEN vu votre pseudo ^^

Meric à vous IROKOFred

[MCSDI30]

Bonjour à tous,

Il est possible que le nombre 16 en fait 16% ait été choisi de manière arbitraire aux fins du calcul 4,73% (100% - (30% - 16%)

Ce qui donne : 4,73% * 0,86 = 4%.

Sauf erreur d’interprétation, reste à confirmer ou rectifier .

Une question aux spécilistes de la fiscalité

Comme détaillé par IrokoFred et pouvant être lu dans diverses publication, le % de fiscalité Française restante sur les revenus fonciers redevable au fisc Français est proche de TMI – TM

Suposons un contribuable dans la même tranche de l’exemple TMI 30% avec des revenus situés près de la limite haute de 83 k€

Mais avec plus de charges familiales déductibles, ce qui induirait un TM minorée, supposons à 12%

Dans ce cas TMI-TM serait de 30 – 12 soit 18 (au lieu de 14)

En remplaçant 16% par 18%

4,73% (100% - (30% - 12%)

Ce qui donnerait : 4,73% * 0,82 = 3,88%.

Le taux de distribution serait inférieur de 0,12% pour ce contribuable qui serait pénalisé,

La seule variable que je vois serait que ce dernier, au vue de ses charges familiales, soit taxé à 11% au lieu de 30%,

Ce qui me paraît difficile si ses revenus sont proches de la limite haute,

D’avance merci pour votre analyse

[Alicio]

Oui à tranche marginale équivalente, celui qui a le taux moyen le plus élevé paiera moins d’impôts français sur ses revenus étrangers de SCPI.

[MCSDI30]

Merci pour ta réponse, c’est bien ce qui me semblait au vue des publications TMI-TM que l’on retrouve souvent. Ce qui n’empêche pas de s’interroger car de façon générale plus les revenus sont élevés plus la fiscalité est pesante. Dans ce cas s’est l’inverse.

[Juju]

La question que je me pose c’est si le taux moyen ™ est celui de la déclaration précédente faîte en N-1 ou celle de la déclaration en cours car si c’est celle en cours il y a une forme de réflexivité dans la formule. Le taux moyen d’impot est dans ce cas en effet impacté par les impots à payer sur les revenus perçus provenant des SCPI en question…ce niveau d’impot étant lui même différent en fonction du taux moyen

[8yftj]

C’est celui de la déclaration en cours, correspondant aux revenus de l’année n-1. Il n’y a pas de réflexivité puisque tout est afférent aux revenus perçus en n-1, les revenus étrangers comme les français impactés par le taux effectif.

[Juju]

Ok, j’ai re-regardé des explications sur le sujet et je comprends mon erreur. Je croyais que le TM était le taux moyen effectivement calculé par l’administration fiscale après avoir fait sa déclaration d’IR (ce qui aurait nécessité un décalage temporel pour l’utiliser dans la formule pour les revenus foncier de SCPI étrangères) mais en fait il s’agit d’un taux moyen ‘fictif’ calculé comme si tous les revenus étaient soumis à l’IR français, y compris les revenus de SCPI étrangères bruts de fiscalité étrangère.

[MCSDI30]

Je m’intéresse aussi à la fiscalité, pourrait-on connaître le(s) site(s) où se trouve(nt) ces explications ?

[Juju]

Je ne retrouve plus sur le moment mais en demandant à Gemini c’est assez clair je trouve:

Prompt:
« comment est calculé le taux moyen d’imposition à retenir lors de la détermination de l’IR sur les SCPI étrangères? Confirmer si celui-ci reprend les revenus fonciers brut de fiscalité étrangère »

Réponse:
Le calcul du taux moyen d’imposition est un mécanisme utilisé pour les revenus de SCPI étrangères (et autres revenus de source étrangère) afin d’appliquer la méthode du taux effectif ou de déterminer le montant d’un crédit d’impôt (selon la convention fiscale bilatérale entre la France et le pays de la source du revenu).

Voici comment ce taux est calculé et si les revenus sont pris en compte au niveau brut :

1. Calcul du Taux Moyen d’Imposition (Taux Effectif)

Le taux moyen d’imposition (TMI) est un taux théorique calculé par l’administration fiscale française en intégrant l’ensemble de vos revenus, y compris les revenus étrangers qui seraient exonérés en France par convention.

• Impôt sur le Revenu total (théorique) : Il s’agit de l’impôt sur le revenu que vous auriez à payer en appliquant le barème progressif de l’IR à l’ensemble de vos revenus (français et étrangers), avant l’application des mécanismes d’élimination de la double imposition.
• Revenu Fiscal de Référence (RFR) : Il représente l’ensemble de vos revenus imposables.

Ce taux est ensuite appliqué :

• Méthode du taux effectif (pour certains pays, comme la Belgique, les Pays-Bas, le Portugal pour les revenus fonciers) : Les revenus fonciers étrangers ne sont pas imposés directement en France, mais ils sont pris en compte pour le calcul du taux moyen. Ce taux moyen est ensuite appliqué uniquement aux revenus de source française pour déterminer l’impôt dû en France. L’objectif est de s’assurer que vos revenus français ne soient pas taxés à un taux inférieur en raison de l’existence de revenus étrangers exonérés.
• Méthode du crédit d’impôt imputable sur l’impôt français (pour d’autres pays, comme l’Allemagne, l’Espagne) : Les revenus fonciers étrangers sont ajoutés à l’ensemble des revenus et soumis au barème progressif. Pour éviter la double imposition, un crédit d’impôt est accordé. Le montant de ce crédit est souvent égal à l’impôt français dû sur ces revenus, calculé en appliquant le taux moyen d’imposition à la base imposable des revenus étrangers concernés.

2. Confirmation sur la Base de Calcul

Oui, la confirmation est que le taux moyen d’imposition (TMI) est calculé en reprenant les revenus fonciers étrangers au niveau du revenu foncier net avant l’application du barème progressif français, qui lui se base sur le montant brut de fiscalité étrangère.

• Les revenus de SCPI étrangères à prendre en compte sont les revenus bruts que la SCPI vous a versés (appelés « dividendes brut d’impôt » par la société de gestion).
• Ces revenus sont généralement déclarés sur le formulaire 2047 et reportés sur la déclaration de revenus 2042 C ou 2044 (selon le régime foncier).
• Ils sont pris en compte pour le calcul de l’impôt (et donc du TMI) selon le régime des revenus fonciers français (régime réel ou micro-foncier), c’est-à-dire après déduction des charges (régime réel) ou application de l’abattement forfaitaire de 30% (micro-foncier), mais avant toute déduction de l’impôt étranger déjà payé. L’objectif est d’inclure le revenu réel que vous avez perçu dans votre assiette fiscale globale pour déterminer le taux applicable à l’ensemble de vos revenus.

L’impôt déjà payé à l’étranger n’est pas déduit du revenu foncier déclaré en France ; il est neutralisé ou pris en compte après le calcul de l’Impôt sur le Revenu français, soit par l’exonération avec progressivité (taux effectif), soit par l’octroi d’un crédit d’impôt.

Point important : Les revenus fonciers de source étrangère ne sont pas soumis aux Prélèvements Sociaux (17,2%) en France, ce qui constitue un avantage fiscal majeur.

[MCSDI30]

Un grand merci Juju. De la lecture en perspective et de bonnes sources de recherche.

[Christophe1784065110]

5eme PV de l’année pour Corum, vivement le S1/2026! et une vente d’un ‘gros’ immeuble de plusieurs dizaines de millions, Texte ci dessous , bonne semaine, dernier paragraphe intéressant sur les 2% (annuel?) me posant la question du pourquoi de cette vente au bout de 3 ans

CORUM Origin annonce la cession d’un immeuble à Capri (Italie) pour 21 millions d’euros, générant ainsi une plus-value brute de 45%, qui représente un montant de 6,5 millions d’euros (avant frais). L’immeuble avait été acquis en 2022 pour 14,5 millions d’euros.

Situé à quelques pas des zones les plus recherchées de l’île, l’immeuble comprend 1.112 m², dont une agence bancaire au rez-de-chaussée, des bureaux dans les deux étages supérieurs et un coffre-fort et des archives en sous-sol. L’immeuble fait partie d’un portefeuille de dix établissements bancaires acquis en 2022 par CORUM Origin et occupé par Intesa Sanpaolo, premier groupe bancaire italien et l’un des principaux acteurs européens.

Bien que la période de détention réglementaire de cinq ans ne soit pas encore atteinte, CORUM Origin peut céder jusqu’à 2% de son patrimoine avant ce délai et a donc saisi l’opportunité. La cession a été menée à un prix de vente supérieur de 13,5% à la valorisation de décembre 2024 (18,5 millions d’euros), alors que l’immeuble a généré un TRI2 de 16,13% de rendement durant les trois années de détention.