Cristal Care - Avis sur la SCPI 🔎

[Kerv31]

Euhhh sur cristal care, es tu sûr qu’il n’y a pas de frais de souscription ? J’ai plutôt je sentiment que ces frais ont une structure classique, distinguant toutefois la gestion des actifs en Europe de ceux acquis aux états unis

[carltonr]

Je vais dans ton sens. Il y a une commission de souscription, elle n’est pas diversifiée à mon sens sauf pour la géographie, elle n’a pas qu’une fiscalité européenne.

Mon propos était de souligner qu’elle n’a pas forcément les critères souvent avancés et exigés par les intervenants du forum.

[ARTHURKBZ]

Salut tout le monde,

Toujours cool de vous lire pendant mes repos , je trouve vos échanges intéressants ^^ De mon côté , et comme pas mal ici, je passe aussi mon tour sur ce lancement, malgré les 176 €.Ils ont un bon partenariat avec Sphère ( Inter gestion détient 50% des fonds de la filiale France ) Mes réserves portent plutôt sur la SCPI elle-même : elle démarre sur une stratégie internationale assez complexe, avec risque de change et frais plus élevés sur la partie nord-américaine ( plus que Principal Inside notamment qui fait aussi mi- Europe mi-NA/USA)

Autre interrogation : la phase sponsor. Je suis curieux de voir comment évoluera la collecte une fois cette phase terminée. Je ne prédis pas une décollecte massive, mais je suis pas convaincu … et surtout cette thématique santé ne me rassure pas à elle seule. Les grandes SCPI santé historiques montrent qu’un secteur présenté comme défensif peut quand même subir baisse des valeurs, rendement modéré et problèmes de liquidité : le TRI 10 ans de Primovie ressort autour de 2,8 % fin 2025, celui de Pierval Santé autour de 4,4 % et quand je vois toutes les parts en attente de retrait…

Perso, si je veux ajd ajouter une poche USA, je préfère pour l’instant regarder une SCPI diversifiée plutôt qu’une nouvelle SCPI thématique .Je trouve perso que niveau structuration des frais + expertise vaudrait mieux se tourner vers Principal Inside ( leur encours sous gestion se compte en milliards aux USA, côtés en bourse et présent depuis 200 ans si je ne m’abuse )… ou même du CORUM USA pour l’expérience …

Je lui souhaite tout de même de réussir ! Mais je trouve qu’il y a mieux à faire, surtout que le secteur santé est déjà présent dans pas mal de scpi avec plus de track record !

[chris52fr]

Bonjour, j’ai lu vos échanges mais ne pense pas investir dans cette SCPI, et ce pour deux raisons:

• SCPI trop dépendante du domaine de la santé et de fait insuffisamment diversifiée thématiquement
• Le marché américain n’est pas fiscalement favorable et représente un risque trop grand

La phase parts sponsor est certes intéressante, mais je préfère investir dans des SCPI ayant une bonne diversification géographique et thématique afin de diluer le risque.

[Kerv31]

Globalement le secteur de la santé, souvent présenté comme défensif, suscite la méfiance des investisseurs. Les raisons de cette méfiance proviennent des situations de SCPI sur cette thématique et qui rencontrent des problèmes de liquidité, de baisse de prix de part et autre distribution décevante.

Cristal care a l’avantage de rester ouverte à d’autres opportunités d’une part et recourir à l’endettement, ce qui l’expose actuellement à des risques supplémentaires. Sa capacité à lever de la collecte au delà de la phase sponsor dépend de la capacité à distribuer de manière satisfaisante…

J’attends quelques éclaircissements de la part de la société de gestion…

Concernant la comparaison avec principal inside pour l’investissement aux USA, cette dernière n’est pas orientée santé.

[philippe25]

Bonjour Arthur,
Pierval création 2013, Primovie 2012 sont des relativement vieilles SCPI qui ont beaucoup investi a une période ou les rendement étaient vers 4% d’ou leur faible TRI.
Primovie c’était la moins pire des SCPI de Primonial (groupe qui a fait perdre des milliards d’euros a ses associés) et les dépréciations de Primovie étaient plus dus a sa part bureaux (20 a 30 % selon les années) qu’a ses actifs santé.
le faible TRI est aussi du a la forte part de ses actifs en EHPAD :ainsi en France ORPËA et a un moindre niveau KORIAN et d’autre etablissements se sont trouvés en très grandes difficultés financières, ont du renegocier leur endettement et leur loyer (donc pas du tout favorable aux SCPI propriétaires des etablissements).
C’est bien dommage de n’avoir que ces élements en tète pour la santé qui peut vraiment représenter beaucoup plus d’actifs très différents et est un des secteurs les plus porteurs et resilients a terme (c’est mon avis en tout cas )
je n’ai participé qu’a 3 introductions ces dernières années : atlas , PPG et Cristal care
j’aime bien ces sociétés qui ont de l’experience , un reseau de distribution qui collecte (ce qui a manqué a Darwin par exemple) et surtout que les gérants soient impliqués directement, intergestion par exemple est une boite familiale , qui a principalement 2 SCPI et ils ne peuvent pas se permettre de rater cette introduction.
je travaille depuis 40 ans et j’ai vu la difference en implication, serieux, prudence, temps de travail des PDG de leur entreprise et celui des salariés de grands groupe (comme Principal ou Upeka (groupe catella), les frais ne sont pas les mèmes aussi car les gros groupes coutent très cher en frais généraux.
c’est leur patrimoine, je peux bien sur me tromper mais s’ils se lancent maintenant, je pense qu’ils ont déja en vue de beaux actifs, que le dividende sera elevé les premières années, ainsi que la valeur de reconstitution ce qui permettra d’engager le cercle vertueux a la Atlas par exemple.
on verra dans un an

[Papounet51]

Perso je ne la sens pas et j’ai l’impression que tu essaies de te persuader toi même.
Citemoi une scpi à majorité santé qui a réussi à un peu performer car j’ai aussi un peu de métier et j’en serais bien incapable au jour d’aujourd’hui.
C’est vrai que c’est incompréhensible vu le vieillissement de la population mais c’est ainsi. Franchement, il y a 2, 3 scpi sur lesquelles on peut miser les yeux fermés donc pourquoi aller chercher le danger ?

[philippe25]

non je ne n’essaie pas de me persuader , c’est juste que les 2 SCPI citées Primovie et Pierval ne sont pas comparables avec ce qu’intergestion veut faire : le perimètre santé est plus large , ce ne sera pas de la santé a 100%, idem pour les geographies d’acquisition : ils se laissent des possibilités d’arbitrage selon les opportunités .
Et concernant le timing c’est top, actuellement on a des rendements a 8/9 % en 2012 c’était 4/5% ,aussi je préfère une scpi a 51% santé que 51% bureaux , mais bon tout cela c’est mon avis personnel, on verra dans 1 an.

[carltonr]

Effectivement, on ne peut pas comparer les futurs actifs de la Scpi Cristal Care avec ceux d’ORPEA (devenue EMEIS) par exemple. L’activité de cette dernière se trouve en France quasi exclusivement dans le secteur des EHPAD, le reste en SSR clinique de soins et courts séjours de réadaptation. La tarification des soins est réglementée par la Sécurité Sociale pour le remboursement et partiellement pour l’hébergement des personnes âgées.

Il peut en découler une faible marge dont le revers pour simplifier - au moins pour cette société - a été la surfacturation de prestations dont un journaliste s’est fait l’écho dans son livre (ainsi que des malversations de certains dirigeants). Au passage, certains actionnaires d’ORPEA ont perdu plus qu’une chemise dans l’histoire …

Au contraire, CC investira plutôt sur les marchés US et canadiens dans différents actifs variés, certes dans le domaine de la santé, comme des labos, centres de bien-être il me semble … d’autant que les marchés en Amérique du Nord sont énormes en taille comparés à la France. S’ils investissent dans le secteur équivalent US des EHPAD, le système américain de santé relève du privé avec sûrement un autre coût, sans doute plus rémunérateur qu’en France.

Si la SCPI arrive à atteindre les 30 1ers millions de la phase Sponsor, elle devra d’abord acquérir plusieurs actifs small caps pour répartir les risques entre 2 et 5 M€, ce qui la met hors de portée d’un investissement de type EHPAD à mon avis, au moins dans un 1er temps.

C’est un vrai pari, il faut une bonne expertise du secteur aux US avec des frais de gestion plus élevés a priori. Et la période - taux d’intérêt US élevés - semble propice à des investissements locatifs … d’une façon générale et si les exploitants sont solides !

[Kerv31]

Ce qu’il y a de bien avec cette scpi c’est qu’elle ne laisse pas indifférent et suscite des avis differents en faveur ou contre.

Les scpi sur le thème de la santé et investies uniquement en France furent décevante c’est vrai et chacune pour des raisons différentes.Mais Cristal Care a des atouts interessants qui peuvent convaincre certains investisseurs.

Elle est diversifiée sur le plan géographique, avec des législations, une fiscalité , des tarifications et des modes de fonctionnement des systèmes de santé assez différents de ceux pratiqués en France.
De plus elle a une stratégie élargie sur la santé, et non uniquement réduite aux Ehpad et aux cliniques. Cette stratégie laisse la place à d’autres opportunités et la situation de l’immobilier professionnel offre des rendements satisfaisants ainsi que des perspectives encourageantes en raison de corrections de la valeur des actifs suite à la crise des taux.

L’exposition aux marchés US, à travers un partenariat avec Sphère est intéressante même si cela constitue un point de vigilance par rapport à une situation des acteurs qu’il faut considérer.
Dynamique, disposant d’un réseau pouvant soutenir la collecte au delà de la phase sponsor, stratégie élargie et innovantes sont des arguments pour un investisseur désirant détenir une ligne offensive dans un portefeuille scpi.