Bonjour,
question bête, si je loue ma RP sur Airbnb, je ne peux pas simplement déclarer mes revenus de scpi en micro bic avec les revenus de la loc et profiter de l’abattement qui va avec ?
Selon moi non, car pour pouvoir être éligible au régime micro-foncier, le bien immobilier détenu en direct doit être loué nu.
En toute hypothèse, je ne vois pas comment vous pourriez les globaliser en BIC alors qu’il s’agit de RF…
Bonjour
En fait, à la lecture de ce post, je comprends mieux la fiscalité “plus douce” mais en fait, celle ci est quasiment liée uniquement au fait de ne pas payer de PS à 17,2% car sur la partie Impot sur le revenu, j’ai envie de dire qua la plupart du temps, elle est même supérieure à l’IR sur une SCPI française : Me concernant : (TMI 30- TM11 ) + Impôt étranger en moyenne de 20 d’après vos exemples = 39 VS 30 sur une SCPI française
On redevient gagnant grâce à l’absence de PS
Mais naïvement, je pensais qu’on payait de l’IR sur les revenus nets de fiscalité étrangère et non bruts !
En conclusion, le crédit d’impôt n’est pas du tout une neutralisation fiscale comme on peut le lire très souvent.
Bonjour, ci-après un calcul de fiscalité d’une Scpi étrangère avec des RF de 10 000 € (avant taxation à la source du pays étranger) pour un foyer ayant 70 000 € de revenus français (avec 2 parts) et le barème d’IR des revenus 2024.
| Hypothèses | |
|---|---|
| RF brut avant taxation étrangère (1) | 10 000 € |
| Taux d’Imposition à la source étrangère de | 20,00% |
| soit une taxation étrangère à la source de (a) | 2 000 € |
| revenus foyer en France (2) | 70 000 € |
| total du revenu imposable = (1)+ (2) | 80 000 € |
| IR revenus 2 parts-barème rev 2024 | 10 331 € |
| soit un taux marginale d’imposition de | 30,00% |
| et donc une imposition barème français IR | |
| sur les Revenus fonciers étrangers de (b) | 3 000 € |
| soit un taux moyen de | 12,91% |
| et crédit d’Impôt = taux Moyen x RF étrangers (c) | 1 291 € |
| Taxation globale = Taxation étrangère à la Source (a) |
- Calcul IR français ( b) - Crédit d’IR (c) | 3 709 € |
| | |
| soit un revenu fonciers étranger net
des taxations « étrangers + France » de | 6 291 € |
| soit un revenu foncier net de taxation « Etrangers + France » de | 62,91% |
La méthode du crédit d’impôt et du Taux Effectif Global aboutit au même résultat :
| Méthode du Crédit d’Impôt : | ||||
|---|---|---|---|---|
| IR = IR sur revenu global à CI = 10 331 € - 1 291 € = | 9 040 € | |||
| Méthode du Taux Effectif Global | ||||
| IR = taux moyen x Revenus français, soit | ||||
| (10 331 €/ 80 000 €) x ( 80 000 € - 10 000 €) = | 9 040 € |
et une comparaison de la fiscalité de SCPI étrangère/SCPI française pour un foyer ayant un taux MI de 30 % (de 58 630 € à 167 646 € pour 2 parts, barème revenus 2024)
| SCPI Etrangères | SCPI Françaises | |||
|---|---|---|---|---|
| Revenu imposable-2 parts- | ||||
| barème revenus 2024 | Taux Moyen d’IR | |||
| Taux net d’IR des revenus étrangers avec CI ou au TEG | Taux net d’IR et de PS | |||
| 60 000 € | 7,22% | 57,22% | 54,84% | |
| 80 000 € | 12,91% | 62,91% | ||
| 100 000 € | 16,33% | 66,33% | ||
| 120 000 € | 18,61% | 68,61% | ||
| 140 000 € | 20,24% | 70,24% | ||
| 160 000 € | 21,46% | 71,46% |
explication du taux net de la fiscalité française : (1 - 30 % - 17,2% )+ (6,80 % x 30 % = Csg Déductible) = 54,4 %.
En début de tranche de 30 %, la fiscalité Scpi étrangère est donc à peine intéressante mais les calculs sont à refaire avec les taux de taxation à la source (de 15 à 25 %), le taux moyen de chaque foyer et……la future augmentation de PS (les députés viennent de voter une augmentation de 1,4 % en 2026 (Rev 2025) et de 0,6 % en 2027 (rev 2026)….Cela sera t-il adopté au final dans la LF 2026……?
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Merci pour votre calcul.
C’est vrai que c’est contre-intuitif: tant que vous restez dans la tranche 30%, plus vous êtes riche, moins vous payez d’impôt dus aux revenus étrangers puisque plus votre TM tend vers votre TMI.
Bonjour à tous je trouve dommage que tant de gens dont moi même ait tant de mal à pouvoir vraiment comprendre la fiscalité des scpi européennes.Je suis toujours à la recherche d un simulateur si il existe.Je trouve que le dialogue des sociétés de gestion n’est pas trés éclairant voir limite cachotier.
cordialement cloclo.
Vous avez le simulateur de la DGFIP.
Vous n’en trouverez pas beaucoup d’autres utiles, vu que, ainsi que @Philippe1 l’a justement expliqué, l’impact des revenus étrangers sur votre impôt dépend de votre situation personnelle, notamment de votre taux moyen et de votre tranche marginale d’imposition.
Pour moi, un des points qui me semble souvent vanté à tort est :
“sur les SCPI européennes, vous avez l’avantage de ne pas payer les prélèvements sociaux”.
Oui, c’est vrai, mais en contrepartie on oublie de dire qu’il y a un impot à la source dans le pays étranger (qui est bien souvent supérieur aux 17,2% de prélèvements sociaux). Donc ce qu’on gagne d’un côté, on le perd de l’autre. Alors oui, le mécanisme de non double imposition permet de se “rattraper” un peu avec la fameuse ristourne TMI-TM, mais je trouve que la synthèse est souvent trompeuse.
Ce que je comprends :
- SCPI France : Impot = TMI + 17,2% (donc avec TMI 30, ça pique à 47,2%)
- SCPI Européenne : Impot = Prelevement à la source dans le pays étranger (15%-25% selon le pays) + TMI - TM
Et donc, on se retrouve plutot aux environ de 35%-40% (selon la situation fiscale de chacun). Ce n’est pas si éloigné de l’impot sur les SCPI France, et en tout cas ce n’est jamais 17,2% de moins.
Si effectivement la CSG patrimoine prend +1,4% à partir de l’an prochain, le delta avec les revenus fonciers français et les revenus à la flat tax va néanmoins encore bouger, en faveur des SCPI étrangères puisqu’elles sont à peu près les seules qui ne sont pas concernées par cette augmentation.
Rebonjour en ce qui concerne se simulateur je ne suis jamais arrivé à avoir une réponse sure il me faut attendre tous les ans le mois d aout pour connaitre la vérité.
Cordialement Cloclo