Immobilier fractionné à Nantes

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Comme je l’ai indiqué dans un précédent message, la situation du bien ne me parait pas optimiste, à moins que vous n’ayez des éléments probants comme un réaménagement complet du secteur déjà en route, l’arrivée d’un projet architectural porteur de gentrification…

j’apprécie votre argumentation sur votre envie de cibler des biens comme kyaneos, sauf que Cette SCPI achete des Biens complets, des immeubles, pour effectuer une rénovation energétique ou visuelle d’ensemble. C’est du 500 m2, du 2000 M2…

Ici, vous prenez un bien isolé dans un ensemble vétuste et vous espérez en faire une rénovation sans que le reste bouge.
Les charges futures de l’immeuble ancien, si il doit être isolé, seront encore à la charge de meute.
Le bien aura beau être repeint et le chauffage changé, les locataires potentiels verront tou d’abord l’aspect extérieur de l’immeuble, l’aspect des couloirs, et l’aspect du quartier ou sa réputation.
Le bien aura beau être refait, la façade et les appartements autour eux ne seront pas plus isolés.

Je suis aussi déçu du bien proposé, dommage je pouvais bénéficier d’une pré reservation lié au précédent bien avorté. Mais je n’investirai pas sur celui-ci si vous n’avez pas plus convaincant.

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sur notre bien nous visons un rendement acte en main (donc loyers bruts divisés par prix d’achat + frais d’achat et de négociation + travaux) de 27 000€ / 320 000€ = 8,44% dans une métropole très dynamique.

Lorsque vous dîtes que vous visez un rendement de 8,44%, il s’agit du rendement que meute touchera avant de distribuer aux investisseurs ?
Ou bien vous affichez un rendement de 5,6% mais vous espérez faire 8% ?

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Je comprends cet avis. Je pense toutefois qu’il peut être nuancé :

  • le quartier est certes multiculturel mais il est également à 12 min à pieds du parc de la Gaudinière et bénéficie d’un environnement immédiat végétalisé

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  • l’appartement est situé idéalement près des transports et des commerces

  • le quartier en lui même a déjà reçu de nombreuses aides à la rénovation et va continuer à en recevoir ce qui permet d’espérer une évolution favorable du secteur dans les années à venir

  • pour mieux cerner le quartier, je vous invite à visionner cet entretien avec des habitants

  • enfin, de manière générale les rendements élevés s’obtiennent dans les zones où les prix sont moins élevés

Concernant la question sur le rendement, nos hypothèses internes sont un peu plus optimistes que celles affichées mais il est important de souligner que le rendement n’est pas garanti et nous préférons afficher une cible plus modérée et pouvoir potentiellement faire un peu mieux si les locations se passent bien.

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Merci pour le retour et les informations données.

Toutefois, confirmez-vous ou non que le rendement calculé de 8,44% prend en compte les loyers « charges incluses » (charges locatives payées par le locataire, qui ne sont donc pas des revenus) ?

Si oui, pouvez-vous nous donner un rendement AEM standard, basé sur les loyers hors charges ? Ainsi la comparaison avec la SCPI pourra être faite convenablement et sans biais.

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Vous avez raison de nuancer le propos en intégrant les charges. Sur les bases du rendement affiché nous avons pris pour hypothèse un loyer annuel HC de 24300€, soit un rendement AEM de 7.6% qui serait comparable au top 10% des biens de la SCPI Kyaneos Pierre.

Par ailleurs pour revenir sur la localisation j’ai obtenu des informations supplémentaires du futur gérant locatif :

Concernant le quartier :
A quelques minutes à pied de l’appartement il y a une zone appelée la « route de vannes ».
Tu as plus de 350 grosses enseignes nationales donc une zone d’emploi énorme.

Toujours à quelques minutes à pied, tu as la station de bus C20 qui t’amène en ~20 minutes, sans changement, au plus gros campus de facs de Nantes, à savoir le campus Tertre. Environ 16.000€ étudiants à la rentrée 2023.

Tu as le Tramway L3 à côté de l’appartement pour aller facilement dans l’ Hyper centre (de 5h45 à 00h30 /2h00 le WE).

Tous les commerces de proximité, Carrefour City, Keepcool (salle de sport), la Mie Câline, etc… Ces entreprises font des études de marché importantes avant de s’implanter et le Carrefour City est flambant neuf !

Côte expérience :
J’ai fait acheter des clients parisiens allée de la vilaine (le bâtiment a côté). Coloc de 5, exploitée depuis février 2020, j’ai 3 ingénieurs qui sont restés 3 ans et les 2 autres chambres étaient des jeunes femmes qui restaient entre 12 et 18 mois selon les cursus. Vacance locative très faible en 4 ans, c’est la deuxième coloc où j’en ai eu le moins (hasard peut être, l’avenir nous le dira).

Sur la partie DPE et Gaz :
Le diagnostic indique gaz cependant je peux te certifier que tout le quartier est passé en chauffage Urbain, erreur sur ce point qui change drastiquement la note in fine avec l’isolation du plafond que l’on a prévu. De plus les émissions de GES en seront grandement réduite de ce fait.

Côté « social » :
Le quartier à déjà fait place à des aménagements urbain.
Ils ont détruit une grosse tour de social et du neuf à été construit à la place (il y a deux ans de memoire).

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Bonjour,
je comprends que les travaux de rénovation/ré-aménagement vont durer environ 6 mois à compter de la date de signature. Les premiers loyers ne devraient donc pas être versés avant juin 2024. Pouvez-vous confirmer cette information? Ou nous indiquer quel est la séquence prévue des évènements?
Cordialement,

Martial

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Les travaux sont en effet prévus pour environ 5 mois. La signature peut se dérouler rapidement dès l’achèvement de la collecte des fonds et la mise en location devrait en effet commencer vers juin 2024.

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Merci pour les retours et argumentations plus complets. Pour fréquenter la concurrence, il n’y a pas toujours autant d’échanges ou de points expliqués.

Concernant le rendement, c’est tout à votre honneur d’afficher un rendement plus bas qu’espéré, mais je pense que vous devriez pour chaque projet indiquer le rendement cible, et le rendement que vous espérez en retirer si ça se passe bien. Ainsi chacun peut y voir le potentiel sans toutefois reprocher d’avoir affiché des taux trop fantaisistes dès le départ.

Concernant le secteur, effectivement, ce que vous apportez incite un peu mieux à investir car on sait ou en sont les travaux et ce qui a été fait. Par contre, sur le futur, je vois essentiellement des réhabilitation autour, donc les perturbateurs de quartier restent, les grands immeubles sont simplement repeints ou isolés, et l’immeuble dans lequel se trouve le bien n’est pas censé être amélioré dans son ensemble.

Pour les premiers « loyers », ça fait un peu long comme immobilisation de liquidité sans retour.
Pour le DPE, c’est un bon point de savoir que l’immeuble est en chauffage urbain.

Je vais peut être me prendre une petite part quand même finalement. Mais j’espère plus attrayant.

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Je crois l’avoir déjà dit, mais ce serait bien de pouvoir choisir un mode de paiement par carte lors de la souscription.
Le compte enregistré chez louve était « a sec » lorsque j’ai fait mon achat d’une part. un paiement par CB d’un autre compte ou si c’est une CB a debit différé aurait facilité les choses.

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Bonjour,
J’aimerai comprendre comment ce logement va atteindre la lettre D après travaux. J’ai bien compris qu’il avait ou qu’il allait prochainement être raccordé au chauffage urbain . Uniquement pour le chauffage collectif ou également pour l’eau chaude sanitaire?
D’autre part, isoler en plafond avec 5000€ (qui comprend également la création de la salle de bain et de la chambre supplémentaire) me semble utopique (et également très déconseillé si l’étanchéité de l’immeuble est d’origine). Qui aura la maîtrise d’oeuvre de ces travaux? Va-t-on retrouver Matthieu Gilette sur ce dossier?
Une étude thermique a-t-elle été réalisée afin de s’assurer de la bonne réalisation de l’objectif?

D’autre part, nous n’avons aucun élément sur la copropriété, et les futurs travaux. Un PPPT a-t-il été voté? Pourquoi aucun montant n’a été indiqué en travaux de copropriété? Il y en aura certainement dans les 10 prochaines années, compte tenu de l’age de l’immeuble.

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La fin de collecte est prévue pour quand dernier délai ?
Parce que ça ne bouge pas beaucoup les souscriptions (57% à cette date).

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Bonjour à tous, et très belle année à vous :sparkles:

Nous avons plusieurs nouvelles pour ce début d’année sur ce bien :

  1. Nous avons décidé de garantir le rendement de 6% sur la première année de location (donc une fois les travaux finis) pour ce bien.
    Cette offre concerne tous ceux qui ont déjà investi et tous ceux qui vont investir sur ce bien.

  2. Un certain nombre de questions ont été posées autour du DPE. Comme nous vous l’avions indiqué nous savions que la note augmenterait avec la prise en compte du réseau de chauffage, nous avons donc refait faire un DPE pour montrer ce changement et indiquer ce que donnera la note une fois l’isolation par le plafond faite.
    Les notes sont meilleures que sur le DPE initial avec notamment une note d’émission de Gaz à Effet de Serre en D au lieu du F initial, et une consommation à 341 kWh/m2/an qui se rapproche considérablement du E (limite à 330).
    En particulier on y constate que le DPE est projeté en D après l’isolation du plafond prévue. Nous confirmons donc l’objectif d’atteindre la note D suite aux travaux de rénovation et d’isolation.

  3. Concernant la date de fin de la collecte, nous pouvons collecter jusqu’à début février d’après le compromis de vente.

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Bonjour,
Merci pour ces précisions mais la toiture terrasse béton est actuellement considérée sur ce nouveau DPE non isolée. Le diagnostiqueur préconise une isolation par l’intérieur avec un R>5. Ce qui est impossible (règle des 2/3 - 1/3). Une simple isolation par l’intérieur crée une condensation en sous face de dalle béton, ce qui compromet la solidité de la dalle.Un plaquiste sérieux refusera la réalisation de ce type de travaux

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Bonjour, nous avons fait vérifier ce point par l’artisan qui indique que cela ne pose pas de souci selon lui au vu de la configuration et du climat de la région.

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Ou en est la collecte ?
Elle n’avance plus ou c’est le compteur qui est défaillant?
Elle n’en est qu’à 65% sur le site.

Bon, vu le bien et les premiers retours que vous avez eu sur la discussion, vous pouviez vous douter que vous n’aviez pas forcément misé sur la bonne opération.

Une fois que Meute aura acquis une réputation d’expertise avec des biens qui offrent le rendement prévu et même plus à chaque fois, et celà sur la durée, je pense que le public sera moins regardant et vous fera confiance. Pour le moment, avec peu de recul, une collecte supprimée et des exemples de biens avec des rendements largement inférieurs aux prévisions chez des concurrents; il était optimiste de miser sur ce type de bien en collecte.

Pour moi, un bien de qualité et avec un taux intéressant, lorsqu’il ne s’agit pas d’un montant supérieur à 300000 €, devrait se financer en une à deux semaines sur un site comme Louve Meute qui a une belle base clients.

Prévoyez vous pour chaque bien des solutions pour finaliser les collectes? Par exemple, un crédit déjà négocié en Banque pour le montant restant en comptant comme apport ce qui est apporté par meute? Ou un investissement direct de Louve en tant que co-investisseur à hauteur de 10% par exemple.

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Bonjour, je vous remercie pour votre message. Je suis très intéressé par ce retour notamment :

« des exemples de biens avec des rendements largement inférieurs aux prévisions chez des concurrents »

Je ne connais pas de projet résidentiel, en immobilier fractionné (c’est à dire ayant vocation à verser des rendements tirés de loyers et pas des intérêts d’un emprunt type crowdfunding) qui soit au dessus en rendement, avez-vous des exemples en tête ?

Similairement, qu’appelez-vous un « taux intéressant » ?

Nous avons en effet toujours été plutôt réservés sur le rendement que nous calculons de manière conservatrice et affichons net de tous frais pour ne pas annoncer de chiffre qui soit irréaliste, et nous avons bien tenu nos performances à date.

Pour le financement, nous explorons en effet différentes options pour ce bien, dont nous restons convaincus de l’intérêt pour des investisseurs.

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Clément, je parlais de concurrents qui ont des projets en dessous du rendement prévu, et vous écrivez

" Je ne connais pas de projet résidentiel , en immobilier fractionné (c’est à dire ayant vocation à verser des rendements tirés de loyers et pas des intérêts d’un emprunt type crowdfunding) qui soit au dessus en rendement, avez-vous des exemples en tête ?"

Si vous vous êtes trompé, et que vous parlez biens de concurrents en immo fractionné qui ce retrouvent avec des rendements inférieurs, il n’est pas besoin d’aller chercher bien loin en citant le précurseur dans ce domaine, BRICKS. Avec même certain biens à zero car intégralement sans locataires. Mais ils ont aussi d’autres projets qui fonctionnent très bien et ils sortent beaucoup de projets.

Si vous ne vous êtes pas trompé et que vous vouliez réellement des exemples de rendements supérieurs à la prévision, je peux vous citer le petit ATOA.i.
Chez Bricks vous avez aussi eu des projets au dessus du rendement prévu (plus maintenant avec leur nouveau systeme) . Il me semble que Tantiem a aussi eu un cas sur ces 5 biens.

Troisième option, vous avez compris que je parlais de Meute qui propose des rendements largement en dessous des concurrents, et dans ce cas vous avez mal compris puisque j’énumérais ces projets concurrents ayant des retours négatifs comme de la méfiance pour vos propres projets si ils ne paraissent pas assez surs.

Lorsque je parle de taux intéressants sur un bien qui devrait partir vite, évidement je pense à des taux supérieurs à 5,5%, ce qui ne fait pas non plus énorme après impots. (Je trouve toutefois intéressants des taux entre 4 et 5% si ce sont des emplacements prémium susceptibles de s’apprécier à la revente)

D’ailleurs, le rendement ne devrait t’il pas être plus important en immo fractionné puisque les biens sont achetés cash, sans intérêts et assurance crédit à rembourser?

Vous devriez proposez directement ici les options que vous envisagez pour ce bien, avec un petit sondage.

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J’avais effectivement mal compris votre message initial et pensais que vous trouviez que nous proposons des rendements inférieurs aux concurrents. Je vous remercie pour cette clarification.

Au niveau des options, je pourrai les partager lorsque nous aurons un peu plus d’information, il serait je pense prématuré d’en parler maintenant car nous avons encore des initiatives en cours.

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Bonjour, avez-vous une date buttoir pour ce projet qui ne bouge plus (67% collecté)

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Bonjour, oui nous allons prendre une décision d’ici la fin de la semaine. Nous vous tenons au courant au plus vite !