Impôts et IFU - Epsilon 360

SCPI
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Bonjour à tous,

Je viens de recevoir mon IFU de la part d’Epsilon 360, et je trouve la facture fiscale vraiment salée.
Suis-je le seul ?

J’ai acheté 33 parts en Mai 2024, donc premiers revenus à partir d’Octobre 2024 après le délai de jouissance.
En synthèse :

  • 8250€ investis,
  • 133,56€ de loyer touchés (net sur mon compte),
  • l’IFU m’indique que je dois déclarer 181€ (bien qu’ils précisent qu’il est normal que ce montant ne corresponde pas aux loyers touchés mais au résultat de la SCPI, je trouve toujours étrange d’être imposé sur des revenus que l’on n’a pas touchés…).
  • Ma TMI est de 30%

Il y a une toute petite partie (11€) concernant des revenus hors France (Espagne, car cette SCPI a commencé à investir en fin d’année dans ce pays).
Au final,
pour simuler mon impôt, si je prends les 17,2% de prélèvements sociaux, auxquels j’ajoute les 30% de ma TMI,
cela fait 85,43€ d’impôts à régler.

A comparer aux 133,56€ réellement touchés, cela fait un taux d’imposition de 64%…!

Concernant le taux de distribution « net » après impôt :
8250€ investis, et 48,13€ de revenus net, le tout sur 3 mois (1/4 de l’année), cela fait un taux de rendement net annualisé de 2,33%…
A comparer au taux de plus de 6,5% affiché par la SCPI, c’est un peu la douche froide.
OK,
cela dépend de la situation de chacun, TMI, achat en nue-pro ou en direct, en AV, etc…

Mais globalement,
je trouve qu’il y a un énorme biais entre les taux « brut de fiscalité » affichés par les SCPI (qui constituent l’indicateur de référence pour cerner leur performance et les comparer entre elles),
et ce qu’on touche réellement après impôts.

Par ailleurs,
je ne parle pas ici de tout le flou artistique sur le calcul de la fiscalité étrangère pour les SCPI hors France (j’ai longuement tenté de trouver l’équation, sans aucun succès, cela reste toujours approximatif…).
Au final, après ces investissements en SCPI, je trouve que le rendement est :

  • plutôt faible, surtout comparé au risque (on n’est pas sur du livret A sécurisé),
  • imprévisible notamment après impot.

Bon, l’investissement est fait, c’est pour du long terme, donc je vais laisser vivre,
mais plutôt déçu.
J’attends les IFUS de mes autres SCPI, avec l’impression de jouer à la roulette.

Preneur de vos avis.

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Là où vous n’avez pas de chance, et où votre calcul est un peu biaisé je pense, c’est que la différence entre le perçu et le déclaré correspond généralement à la constitution d’un report à nouveau, sur lequel vous êtes effectivement imposable même si vous ne le percevez pas (encore).

Or, celui-ci est généralement constitué en fin d’année, avec les derniers dividendes. Avec une jouissance limitée à octobre-décembre, vous amplifiez donc cet effet-ci, mais pour cette raison à mon avis, vous ne pouvez pas annualiser votre rendement après impôt sur ces seuls trois mois. Le rendement réel devrait être supérieur, et encore plus si vous élargissez la focale à plusieurs années (car quand le RAN est distribué, c’est l’inverse: vous percevez l’argent mais il n’est pas imposé puisqu’il l’a déjà été au moment de sa constitution).

Et sinon oui, avec TMI 30%, les revenus fonciers de source française sont très imposés, c’est hélas connu… d’où, en partie, l’essor des scpi européennes.

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J’ai eu la même surprise l’année dernière. Une SCPI où je déclarais presque 40% de plus de ce que j’avais vraiment touché ; une autre où j’étais encore dans le délais de jouissance et je devais déclarer des revenus bien sûr jamais touchés.
Incroyablement surpris par ce tour de passe-passe. En gros tu déclares à la place de ceux qui arrivent après dans la SCPI !!

Les réponses des gérants :
-Vous n’êtes pas propriétaire de l’immobilier mais actionnaire d’une société de gestion qui vous verse des dividendes sur ses revenus immo et êtes solidaires de son bilan comptable (ben alors, pourquoi est-on imposé comme de l’immo physique : PS+TMI ??). Or il y a du report à nouveau, des charges à payer qui sont décalés dans le temps… Donc en gros les « revenus » à déclarer aux impôts sont décorrélés des dividendes réellement perçus.
-L’écart serait plus important pour les jeunes SCPI…

–>Personne ne vous avertit de ce décalage avant d’investir en SCPI ; mais effectivement ça peut faire mal !
A t-on le même problème qd on investit via une SCI ou une AV ?

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Bonjour, désolé pour vous, mais qui vous a conseillé d’investir sur cette SCPI? On n’investit pas sur une SCPI majoritairement française avec un TMI de 30%! De base votre rendement sera divisé par 2. Plus les reste (report à nouveau, revenus mobilier etc…)

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Merci de vos réponses.
Je comprends votre explication sur le report à nouveau, et cela doit en effet jouer sur la différence entre le montant à déclarer et celui réellement perçu.
Je vais regarder les prochains IFUs pour mes autres SCPI, qui devraient être communiqués prochainement.
Enfin,
pour répondre, bien qu’ayant une TMI à 30%, Epsilon 360 est une des SCPI de mon « portefeuille » parmi d’autres.
Je l’ai constitué en connaissance de cause, mes autres SCPI étant européennes, je savais qu’Epsilon était orientée France mais elle apportait une bonne diversification sur la partie Commerces, plutôt bon démarrage, société de gestion réputée sérieuse et responsable, la valeur de reconstitution était (et l’est toujours) intéressante (tangente la limite des 10% autorisés en décote), et dernièrement elle s’étend hors de France (Espagne).
Je n’irai pas à dire que je « regrette » cet investissement, c’est plutôt le côté fiscal qui est assez raide et je voulais confronter avec vos impressions.
Merci en tous les cas d’avoir apporté quelques réponses et commentaires.

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Bonjour,

Vous soulevez un point très pertinent que de nombreux épargnants découvrent à la réception de leur premier IFU. En SCPI, la fiscalité s’applique sur les revenus fiscaux (la quote-part du résultat de la SCPI), et non uniquement sur les dividendes réellement versés sur votre compte. Ce mécanisme, appelé transparence fiscale, peut effectivement créer un décalage significatif du montant de l’impôt.

Dans votre cas, le niveau d’imposition élevé s’explique par votre tranche marginale (30 %), combinée aux prélèvements sociaux.

Enfin, les taux de rendement affichés par les SCPI sont toujours bruts de fiscalité, afin de permettre une comparaison objective entre véhicules. Le rendement net d’impôts varie fortement selon la situation personnelle de chaque investisseur.

Votre ressenti est compréhensible. Mais sur le long terme, les revenus tendent à se stabiliser, et l’investissement retrouve souvent son intérêt initial.

J’en profite pour faire un mot sur la manière de déterminer votre net après impôts du fait des revenus européens. L’une des formules retenues par le marché consiste à déduire de votre TMI votre taux moyen d’imposition afin de déterminer le taux d’impôt que vous aurez à payer sur vos revenus européen. Cela n’est pas précis à l’euro près mais cela donne une indication plutôt fiable.

Ivan
Wemo REIM

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