Iroko Atlas - Avis sur la SCPI 🔎

[Clement]

Nous ne pouvons pas garantir de réservation, mais faisons ce que nous pouvons pour permettre à nos clients de profiter de l’offre

[IrokoFred]

Bonjour,

Pareil que jmj45, très décu.

J’investis régulièrement sur Iroko Zen et j’aurais aimé pouvoir bénéficier de parts sponsor mais une limite a pratiquement 27 000 euros c’est impossible pour moi. Il aurait du mettre un montant maximal pas un montant minimal. Qui a les moyens ? A part les institutionnels qui vont entrer à -9% ensuite au bout de 6 ans (ils auront fait environ 30k de dividendes) et revendront toutes leurs parts pour 45k (30k de dividendes + parts qui vaudront sans doute 205 euros (ils ont acheté à 182 euros)).

Bref c’est pas cool de leur part.

Impossible de bénéficier de la seconde décote qui là encore avec un montant minimum de 28 000 euros.

Je pourrais rentrer que lorsque la phase sponsor sera finie si je le décide car j’investis régulièrement depuis 2 ans et là j’avoue que je n’ai pas aimé cette façon de faire. Les petits porteurs de parts sont mis de côté, c’est quoi ça !

[berti49]

la question se pose maintenant de choisir entre ZEN et ATLAS dès lors qu’on n’accède pas à une offre sponsor, en comparant stratégie, frais, risques, rendement…

pour moi c’est vite vu

[8yftj]

Ne pas oublier la fiscalité. Pour moi, c’est un argument de poids en faveur d’Atlas…

[ismail75]

exactment, c’est la premiere SCPI a 100% en dehors de France (av fiscalité) et sans frais de souscription à ma connaissance, faut juste espérer que les deux SCPIs d’iroko vont bien cohabiter, car je ne vois pas bien comment ils vont affecter les dossiers d’un pays comme le RU ou les deux SCPIs sont positionné, j’ai une question bête, est ce qu’un jour l’une peut vendre a l’autre ?! avec commission ou sans (vu que c’est la meme société de gestion)…

[Clement]

Vous avez la SCPI Eden aussi : Eden - Avis sur la SCPI 🔎

[8yftj]

Ils l’ont expliqué dans leur webinaire: en cas d’acquisition pouvant correspondre aux deux, ils font primer celle qui a le plus de liquidité à investir; l’autre sera prioritaire la fois suivante où le cas se présentera.

[berti49]

Et upeka à 90% hors France

[8yftj]

Certes mais il y a une différence entre celles qui y sont peu investies sur le moment et celles qui n’y vont pas parce que leur politique l’exclue.

Au rang de celles-ci, je ne vois en réalité, sauf omission, que Eden, Atlas, et Comète. Certaines autres 100% étrangers aujourd’hui n’excluent pas la France statutairement (Transitions Europe, Reason, Ncap continent, coeur d’Europe…)

[berti49]

Oui

Tout comme iroko zen qui tend a baisser sa part de France

Par contre, ne soyons pas obnubilés par le 100% Europe hors France

Seule la fraction des revenus français est touchée par la CSG, quand tu es à 70/80/90% hors France cet impôt est marginal donc

[8yftj]

Je n’ai pas dit qu’il fallait se restreindre autant. Mais juste être conscient de qui promet quoi, pour pouvoir projeter la composition du portefeuille à long terme.

[jerome3]

Après 24 heures, ma frustration de ne pas avoir pu prendre des parts à -9% me laisse un petit gout amère. Etant donné que je travaille, comme beaucoup, il était impossible d’avoir ces parts et il me semble que tout était déjà préparé (mail envoyé en début d’après midi, 25 000 € initial, …) . Et maintenant avoir des parts à +5% ou même +9% par rapport aux prix des parts d’hier, je ne pense pas en prendre.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, pour moi, cette entrée en matière est raté car d’une part, il y a plus de déçus que de gagnants, et d’autres parts, c’est un aveu de non maîtrise dès la première journée.

A moins qu’Iroko rectifie le tire en proposant des parts sponsors avec un bon pourcentage et un minimum de parts réévalués, je vais attendre la prochaine SCPI de Remake Live. En espérant que ses dirigeants ne feront pas la même erreur car l’engouement sera certainement identique à celle d’Iroko.

[8yftj]

Elle est toujours prévue cette SCPI? Ce n’est pas Remake UK?

[Jmj45]

Je suis sur la même longueur d’onde !

Je ne me vois pas souscrire à des parts à 200 euros sans avoir pu profiter de la décote … Je me sens exclus, vraiment dégoûtée par Iroko !

[Damc]

Oui décevant de la part d’iroko…maintenant c’est l’effet de foule en économie car effectivement il y a d’autres scpi sans frais de souscription hors de France comme EDEN ou avec frais comme COMETE. je dirais même que le positionnement d’eden ou de comète a été réalisé à un meilleur moment (il y a plusieurs mois) et leurs cibles sont moins risqués ( atlas précise bien qu’ils visent la Pologne….plus risquée car aujourd’hui c’est plus dure de trouver de bons deals…). Il ne faut jamais de toute façon placer tous ses œufs dans le même panier…

[MikeN]

J’ai du mal à comprendre certaines réactions ici. Si la SCPI ne vous paraît intéressante que pour la décote des parts sponsors, peut-être qu’il vaut mieux ne pas investir non ? Ça fait très FOMO sans conviction.

Quant à la société de gestion Iroko, il me semble que cette opération est un succès, vu que toutes les parts sont parties en un temps record. Je trouve ça fou de lire qu’ils ont mal géré le lancement juste parce qu’ils ont exclu les “petits porteurs de parts”.

Ça reste une SCPI 100% internationale sans frais de souscription, donc intéressante même sans décote. Et en plus elle a déjà une collecte significative. J’attendrai donc sagement de pouvoir prendre mes parts à un montant plus proche de mon budget

[8yftj]

Je comprends la déception de certains mais je suis sur la même ligne.

[JeanSeb]

Petite question : quelle sera la valeur de reconstitution de fin d’année quand une grosse partie de la valeur du patrimoine aura été achetée sur une base de collecte à -9% ? 182euros ou 200euros. Je crains que les ‘petits’ acheteurs à 200euros payent pour ceux à 182euros (les ‘gros’ portefeuilles).

Perso je ne vais pas m’engouffer tout de suite à acheter des parts à 200euros. Je vais aussi attendre sagement les premiers investissements, leur localisation et surtout les premières valeurs de reconstitutions !

[berti49]

classiquement la VR les premiers mois est entre le prix de la phase sponsor et le prix normal

pour ATLAS, il faudrait que les actifs soient estimés 10% plus chers que le prix auquel il ont été achetés qq mois plus tôt pour que ce ne soit pas le cas

hors à ce stade, il n’y aura qu’un actif un peu “ancien” (le tesco) et 2 ou 3 actifs hyper récents dont le prix aura peu varié

donc oui on devrait avoir une VR autour de 190 a priori au 31/12/25

[Jmj45]

Tu as raison, elle reste, selon moi, intéressante sans décote, mais forcément moins qu’avec…
Je pense que c’est une réaction humaine d’être frustré quand on me dit : « On ne te vend pas pour le moment, reviens plus tard, mais ça sera plus cher. »