Iroko Atlas - Avis sur la SCPI 🔎

[Vincentb]

C’est clair quand tu rentres avec les mêmes risques que les parts sponsors mais sans la décôte.
S’ils collectent sur la phase 2, il seront à 30 millions de capi. Certains qui n’ont pas 25k à investir décideront peut être de rentrer à 5k ou 10k même avec un prix de part à 200 euros. Je ne suis pas inquiet pour eux. On va le voir très vite.

Pour faire un pas de côté, la question de “à combien de capi une société de gestion est rentable ?” a été posée par le journaliste. Ils ont tous une réponse différente.

[berti49]

la réponse n’est pas désintéressée puisqu’ils sont tous au delà des chiffres mini qu’ils annoncent…

c’est un peu pour taper sur tous les nouveaux qui rentrent sur le marché, oubliant qu’ils étaient eux même nouveaux il y a 4 ou 5 ans (sauf sofidy rachetée par TKO entre temps, mais pas blanc comme neige non plus vues leurs amendes AMF)

on a déjà évoqué le chiffre de 50M€, mais on connait des maisons qui brassent des milliards avec des produits en décrépitude totale…

[gbersac]

Je viens de recevoir un mail de convocation à l’assemblée générale Iroko Atlas. Dans ce mail, il y avait cette ligne :

La première phase de collecte a rapidement atteint son objectif de 20 M€, et nous approchons désormais du plafond statutaire du capital social fixé à 30 M€.

D’où viennent ces 10 M€ supplémentaires puisque la phase 2 des parts sponsors n’a pas été commencée ?

[berti49]

de nul part…

c’est juste qu’à l’issue de la phase 2 ils ne peuvent plus collecter avec les statuts actuels

une AG est donc nécessaire pour relever le plafond du capital social, 50 ou 100M€ a minima

une AG classique aura lieu au printemps, ce sera peut être à nouveau l’occasion de relever ce plafond si la collecte suit d’ici là

[8yftj]

C’est le capital social statutaire maximum, pas ce qui a été collecté à ce jour.

L’objet de cette assemblée doit précisément être de l’augmenter pour pouvoir aller au-delà vu qu’il sera atteint très rapidement après l’ouverture de la phase sponsor 2.

[ismail75]

l’explication est simple, le capital initial n’est pas 0, vu que la SCPI a déjà eu un actif avant meme la premiere phase sponsor, donc 10M est surement du a la phase “fondateur”, c’est une phase qui peut etre avant la phase sponsor, réservé aux fondateurs, donc 30M=20M (sponsor)+10M(fondateurs a priori), donc il faut relever le plafond statutaire via une AG

[JeanSeb]

Si je résume, ça fait : 10Meur pour les fondateurs (pour leurs proches ? avec quelle décote ?) + 20Meur de parts sponsors avec des parts sponsors à -9% + 10Meur de parts à -4% : quelle va être la valeur de reconstitution à l’issue de toutes ces parts achetées avec des décôtes. Je n’ai pas le souvenir d’avoir vu des SCPI avec autant de parts fortement décôtées…. Perso je vais attendre avant de souscrire que les parts ne soient plus en surcôte. Je préfère investir petits à petits sur leur SCPI historique Iroko Zen, elle me semble moins risquée. Est ce que ça va pas faire comme chez Corum où la SCPI origin apporte plus de performance que les nouvelles SCPI de Corum.

[8yftj]

Si dilution il y a, cela m’inquiète relativement peu vu leur capacité à continuer de collecter fortement ensuite.

[berti49]

pas d’accord…

l’info est dans les statuts

de mémoire c’est qq centaines de milliers d’euros pour les fondateurs au même prix que la phase sponsor 1

le 10M€ supp c’est la phase sponsor 2

il faut savoir que lors de la création d’une SCPI, on ne peut pas mettre le montant maximal comme on veut, il faut apporter un minimum (genre 30% de ce montant max)

du coup on est obligé de remonter le plafond périodiquement si la collecte est là

c’est le fonctionnement normal pour une SCPI

[Greg1]

Je comprends que la phase 2 sera plafonnée à 20 M€ et non à 10 M€, d’où l’urgence d’augmenter le montant du capital social maximum de la société.

[Alexlabo]

Ça reste bien limité à 10M€, extrait du texte à voter:

Dès lors que la Société de Gestion constate que le niveau de collecte des parts Sponsors 2 de 10.000.000 € (dix millions d’euros) par Iroko Atlas est atteint, le prix de souscription applicable à l’ensemble des investisseurs (y compris aux Associés Fondateurs, Sponsors et Sponsors 2 qui souhaiteraient effectuer de nouvelles souscriptions) est fixé à 200 € TTC.

[Greg1]

@Alexlabo

Dès lors que la Société de Gestion

Dans la partie “Nouvelle rédaction”, je lis ça :

“Dès lors que la Société de Gestion constate que le niveau de collecte des parts Sponsors 2 de
20.000.000 € (vingt millions d’euros) par Iroko Atlas est atteint, le prix de souscription applicable à l’ensemble des investisseurs (y compris aux Associés Fondateurs, Sponsors et Sponsors 2 qui
souhaiteraient effectuer de nouvelles souscriptions) est fixé à 200 € TTC.”

[Alexlabo]

Effectivement j’avais pas bien lu, la phase 2 serait bien limitée à 20M€.

[berti49]

finalement ils ont collecté 29 M€ sur la phase 1

à qui profite le crime

[8yftj]

Quel crime, au juste?

[berti49]

certains ont pu souscrire au delà de l’enveloppe de 20M€ quand d’autres n’ont pas été autorisés

cf les comm un peu anarchiques en milieu d’après midi le 16/09

[Papounet51]

Mais quelles sont vos sources ? car si cela est avéré, c’est clair qu’il y a une injustice flagrante de mon point de vue !

[berti49]

Le BT 3eme trimestre de la SCPI

On voit aussi le dividende qui décroît très rapidement depuis début 2025 (pour les fondateurs)

[Papounet51]

Effectivement, je viens de voir ça ! Je ne pensais pas qu’il sortirait un bulletin donc je n’avais pas cherché surtout que très peu sont parus. Clair que la division par 4 du dividende de septembre par rapport à celui de juin laisse songeur. On peut penser que l 1er loyer est souvent majoré par un ou 2 loyers d’avance et une caution mais la baisse continuelle des 3 autres dividendes pose question. D’un autre côté, je ne sais pas s’il était obligé de faire paraitre un bulletin vu qu’aucun particulier n’a encore touché de dividende. Donc c’est honnête de leur part de ne rien cacher; On peut leur accorder cela.

Perso je suis sur la liste d’attente pour 150 parts et je ne pense pas aller plus loin avant de voir un bulletin ou 2. Du reste, si ça tombe, je ne serai même pas servi; comme ça la question sera toute répondue et j’attendrai.

[berti49]

enveloppe déjà souscrite 1h30 après l’ouverture…

il faut maintenant attendre l’ouverture classique avec le ticket à 5000€ sans décote