Mistral Sélection - Avis sur la SCPI 🔎

[Matti]

J’ai pris 2 parts histoire de voir et un peu en AV.

Je pense pas renforcer …

Frais de gestion élevé par rapport a sofydinamique, et prix à peine en décote (0.9%)

Et cerise sur le gâteau

Ils achètent un immeuble sur Marseille loué a une entreprise en redressement judiciaire.

On se demande si ils ont fait une étude sur le locataire.

C’est juste mon point de vue, je suis ouvert au débat

[Papounet51]

Bonjour à tous, elle vient de s’ouvrir à la souscription sur Linxea spirit et PER. Cela gomme la fiscalité française mais cela dénote aussi d’un manque de collecte que Mistral essaie d’enrayer. D’ailleurs Linxea s’est engagé sur une offre limitée,ce qui montre une petite défiance de leur part. Il essaie sur un échantillon pour voir et n’a donc pas une conviction absolue. Linxea a rentré en même temps transition Europe sans aucune limite d’investissement.
Je suis donc un peu sceptique aussi au final.

[8yftj]

Je ne dirais pas que c’est de la méfiance. C’est à mon avis surtout à ce qu’ils veillent à leur ratio d’emprise, vu la relativement petite capitalisation. Problématique qui ne se pose pas avec la collecte par ailleurs très élevée de TE.

[Matti]

J’ai TE en AV chez fortuneo, et franchement je regrette. C’est très opaque, des dividendes mensuels , mais très irréguliers. Voir inexistant 3 mois. Sans explications, normal on détient pas les parts.

Bref, a part iroko chez linxea, je vois que ça comme bonne affaire

[JeanSeb]

Fortuneo ne reverse pas 100% des loyers. Il vaut mieux éviter de prendre des SCPI sur ce contrat.

De manière générale, les SCPI européennes comme TE sont à éviter en AV car les impôts payés à l’étranger (environ 20% des loyers) ne sont pas remboursés et sont perdus. Seul Corum rembourse cet impôt payé à l’étranger dans corum life ou louve infinity.

Pour ce qui est de mistral sélection au sein de linxea, ça peut être intéressant. Le délai de jouissance est ramené au minimum, il n’y a pas de frais d’entrée donc tout l’investissement travaille et la SCPI est majoritairement investie en France, il n’y aura pas ou peu de double imposition. Le seul problème est qu’on ne peut pas arbitrer sur la SCPI. Il faut de l’argent ‘frais’ sous forme de versement limité à 50% sur le support…

[IrokoFred]

Avis sur la SCPI.

Personnellement je passe mon tour, il y a de mon point de vue bien mieux ailleurs.

Je n’ai aucune des deux mais quand tu compares Wemo One par exemple et Mistral Sélection, y a pas photo…

Wemo 1 année d’exercice : 120 millions de capitalisation TOF : 100% PGA : 15,27% Valeur de part vs valeur de reconstitution : décote 8%

Mistral : 1 année d’exercice : 50 millions de capitalisation TOF : 94% PGA : 8,07% valeur de part vs valeur de reconstitution : décote 1,4%

J’ai pris juste quelques indicateurs, je n’ai pas poussé plus loin donc pour moi il y a bien mieux ailleurs entre wemo, sofydinamic, Iroko atlas, etc.

[Papounet51]

Pas faux et des rendements trimestriels en berne(4,63-4,93-2,35-2,24). Même si le global est très bon, cela ne présage rien de bon pour le futur. à voir le 1er BT de 2026…

[Papounet51]

Bonjour à tous, avec mon petit recul scpi de 8 ans, j’ai émis un petit axiome que j’aimerais vous soumettre (soumettre à la critique éventuellement):
Les scpi issues des assureurs ou des banques sont voués à l’échec. A vouloir trop diversifier le métier initial, on s’investit de manière trop superficiel et on détruit le patrimoine. Je pense à edissimo du crédit agricole dernièrement ou Allianz Pierre mais les exemples sont à foison. Seule une société dédiée qui s’occupe de son unique bébé (ou 2,3 max) peut prospérer.
Avez-vous des contre-exemple ou êtes vous plutôt d’accord ?

[IrokoFred]

Oui Papounet51 je suis d’accord avec toi, d’ailleurs il suffit de voir pas mal de SCPI souvent mono-sectorielles concentrées en France issues des banques se sont cassées la figure. Toutefois il doit y avoir des contre-exemples. En tout cas si j’étais toi je ne prendrais pas une SCPI bancaire. Il y a tellement de “bons” choix ailleurs Iroko Zen et Atlas, Remake Live, Wemo one, Comète, Transition Europe, Sofydinamic, Log in, Corum Origine, etc.

[Papounet51]

effectivement, je crois qu’ il ne vaut mieux pas tenter le diable surtout que, comme tu le dis, il y a largement de quoi se diversifier dans ta petite liste non exhaustive. Je les ai presque toutes d’ailleurs à l’exception de Remake live (trop royaume unis et bureaux à mon goût) et sofydinamic trop français malgré un bon PGA.

[Nyko33]

Transition Europe ne serait-elle pas une “SCPI bancaire” ?

[Papounet51]

Pour moi non selon ma définition d’une banque. Que te fait dire cela ?

[MCSDI30]

Je pense que c’est relatif à ces diverses publications
« La SCPI Transitions Europe fut lancée fin 2022. Sa société mère est Arkea REIM, qui fait donc partie du groupe bancaire mutualiste Crédit Mutuel »

[mten]

Dans une interview, le chef de Transitions Europe disait que la moitié de la société de gestion est possédée par ses managers, et l’autre par le Crédit Mutuel.

[Papounet51]

ahhhh d’accord ! merci de l’information car je ne savais pas. Espérons que le crédit mutuel ne mette pas trop son grain de sel dans la gestion de cette scpi. J’en ai une bonne louche et je la surveille pas mal vu les derniers rendements en baisse. Tant qu’il y a de la collecte, je ne m’inquiète pas trop mais lorsque cela commencera à se tarir, il faudra aviser rapidement.

[ARTHURKBZ]

Bonjour à tous,

J’aurais aimé avoir quelques retours d’expériences ou avis sur cette SCPI. Je me suis pas mal documenté sur cette scpi notamment sur YouTube et elle arrive à me convaincre à y investir. Sa diversification européenne et ses dernières acquisitions sont assez intéressants. Je voulais savoir ce que vous en pensez ?

J’hésite entre elle, Eden ou Epsicap Explore.

Je suis ouvert à vos propositions et retour d’expérience

Merci beaucoup

[IrokoFred]

Bonjour la communauté,

Réponse à Arthurkbz.

Je vais tenter de t’aider rapidement. Je suis allé parcourir en 5 minutes le dernier BO pour chacune d’entre elles.

Eden => TOF : 100% prix de part : 50€ valeur de reconstitution : 49€
Mistral Selection => TOF : 94% prix de part 180 € valeur de reconstitution 182 €

Esicap Explore => TOF 98% prix de part 250 € valeur de reconstitution 257 €

Eden pour le moment 6 immeubles avec une surcôte (à fuir pour le moment attends la prochaine expertise de juillet 2026 pour voir si la valeur des immeubles s’améliore).

Mistrall (SCPI récente avec quelques acquisitions et un TOF en dessous de 95%, pour moi c’est pas sérieux, à fuir pour le moment)

Epsicap TOF 98% , décote de 3% (c’est timide mais c’est celle qui m’inspirerait le plus confiance…).

Après j’approfondirai mon sentiment en regardant en détails d’autres indicateurs, en me renseignant sur la société de gestion, en regardant leurs interventions dans les médias, etc.

Mais comme ça en quelques minutes si je devais choisir entre les 3, cela serait Epsicap.

[berti49]

attention, comete et sofidynamic ont commencé avec des TOF pourris car ils avaient un actif acheté à vil prix mais assez fortement libre d’occupation (parinor pour sofidynamic et un immeuble de bureaux à Milan pour comète)

au lancement d’une SCPI, la diversification est moindre, donc l’impact plus fort

ces 2 actifs se diluent progressivement, le TOF remonte…

et la valeur de reconstitution aussi du coup !

[berti49]

pour en revenir à votre débat sur les scpi bancaire/assurance

je pense qu’il y a un biais dans vos analyses avec le tournant des années 2000

les bancaires ont permis d’acheter massivement à crédit leurs SCPI maison au pire moment

c’est donc tout naturel que les perf soient cata depuis 5 ans

si vous regardez leur TRI sur période longue, malgré ces dernières années plus que médiocres, ils restent bons, donc ceux qui les ont détenu jusqu’en 2002 ont vraiment bien performé

le pb aujourd’hui, au delà de leur baisse de prix de part ou surcote, c’est qu’une bonne partie de leurs actifs est quasi invendable (sauf énorme rabais), donc on ne voit pas le bout du tunnel…

un primopierre à 45€ devient il intéressant (VS 200€ au plus fort) ? la question se pose dorénavant… si les gérants bradent fortement leurs actifs

[Sim-L]

Bonjour la communauté,

Je suis le seul à n’avoir pas reçu de relevé fiscal pour 2025 de la part de SCPI Mistral Sélection ?

On est à 13 jours ouvrés de la date limite de dépôt des liasses fiscales 2025 pour les sociétés à l’IS : c’est… très tard.

Bonne journée,