Retrouvez ici toutes les informations relatives Ă la SCPI Principal Inside
@louve Le seuil de souscription est particulièrement élevé. Est-ce uniquement pour la période sponsor, ou est-ce que ce sera perpétuel?
EDIT: je réponds tout seul à la question: il résulte de la note d’information que passé la phase sponsor, ce sera un minimum de 10 parts, soit 2500€.
Même schéma que Iroko Atlas…
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Bonjour Ă tous,
Je cherche à clarifier la fiscalité de Principal Inside pour la partie américaine :
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Les revenus US sont-ils soumis à la flat tax de 30 % pour les non-résidents, même avec la convention France/USA ?
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Ou existe-t-il un mécanisme (ex. ECI : Effectively Connected Income) ou un autre mécanisme prévu par la convention fiscale, permettant de réduire la retenue à la source ?
Si la retenue est bien 30 %, ne serait-il pas plus intéressant, pour un rendement net équivalent, d’investir dans une SCPI 100 % européenne afin de limiter l’impact fiscal notamment pour qui a un TMI égal ou inférieur à 30% ?
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Pour moi, ce n’est pas, pour les revenus fonciers, une imposition en tant qu’intérêts ou dividendes, contrairement à Corum USA, mais bien des revenus fonciers.
Ci-dessous les passages pertinents de la note d’information:
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Merci pour ce retour
Du coup si je comprends bien, avec Principal Inside, les revenus US sont traités comme revenus fonciers et l’option ECI combinée à la Convention franco-américaine réduit fortement la fiscalité américaine.
Ainsi, pour un investisseur français, le rendement net pourrait être supérieur à celui d’une SCPI 100 % européenne, tout en bénéficiant d’une exposition internationale intéressant…à suivre donc !
Je ne comprends l’intérêt de ce type de produit?
Pourquoi ne pas souscrire directement à une REIT comme par exemple realty income? qui aura l’avantage d’une meilleure liquidité, un versement de dividende mensuel, pas de frais d’entrée, un patrimoine déjà bien établi…
Bien qu’une REIT comme Realty Income puisse être intéressante -notamment pour sa grande liquidité, ses dividendes mensuels et son historique solide- il faut garder en tête que ce n’est pas du tout le même type de produit qu’une SCPI internationale comme Principal Inside.
Pour un résident français, la fiscalité change complètement la donne : une REIT américaine (ex. Realty Income, dont le dividende annuel tourne autour de 4,5 à 5,5 %) subit une retenue à la source de 30 %, à laquelle s’ajoute ensuite l’imposition française. Au final, on tombe souvent sur 2,7 à 3,3 % net net (selon que l’on soit à 11 % ou 30 % de TMI).
À l’inverse, Principal Inside (TD estimé entre 6 et 6,5 %) profite d’un régime très différent : impôt US interne à 21 %, Branch Profit Tax réduite à 5 % grâce à la convention France / USA, puis crédit d’impôt en France. Résultat : environ 5,0 à 5,3 % net net pour un résident français.
Sur la volatilité, là encore les produits n’ont rien à voir : une REIT cotée peut perdre -10 à -20 % en quelques semaines, quand une SCPI, valeur non cotée, reste très stable dans le temps.
Enfin, Principal Inside bénéficie d’un positionnement double Europe + États-Unis, ce qui crée une vraie décorrélation : lorsque l’immobilier américain ralentit, l’Europe peut prendre le relais… et inversement. Cet effet, combiné à une diversification sectorielle large, apporte un profil de risque totalement différent d’une REIT généralement concentrée sur un seul segment.
Compte tenu de la fiscalité applicable en France, de la différence de volatilité cotée/non cotée et du positionnement géographique plus équilibré, Principal Inside n’est pas comparable à une REIT surtout si on est en quête de stabilité, de diversification et de rendement net supérieur après impôt.
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Bonjour,
Pour ma part, j’ai un investissement réparti à 60 % en SCPI et 40 % en titres vifs (France). L’atout principal des SCPI est la distribution d’un revenu régulier, désormais souvent mensuel. À l’inverse, avec les actions du secteur immobilier, les dividendes sont généralement versés en une ou deux fois par an.
Je considère la volatilité comme un avantage : c’est le prix de la liquidité. Un titre qui perd 20 % dans un marché baissier sans détérioration fondamentale représente pour moi une opportunité. Acheter aujourd’hui du Gecina à 80 €, avec un ANR autour de 140 € et un dividende de 7 % (soit environ 4,9 % nets de fiscalité), me semble attractif. Je ne vois pas non plus de risque majeur à se positionner sur Carmila ou Mercialys, qui offrent plus de 8 % de rendement, ni sur Covivio pour la diversification, ou encore Argan et Altarea. Klepierre me paraît cher, mais Unibail reste très abordable. Seule Icade me semble réellement « fragile ».
Bref, le momentum me paraît très favorable, et la volatilité combinée à la liquidité permet d’entrer progressivement et de manière agile sur le marché. Les SCPI sont certes moins volatiles, mais leur liquidité constitue un véritable point faible.
Par ailleurs, comme souvent évoqué, aucune de mes SCPI n’a vu ses revenus progresser dans le temps au-delà des premières années de lancement (3/4 ans). À l’inverse, les dividendes des foncières cotées augmentent généralement chaque année. Ces sociétés sont notées par des agences (même si cela ne constitue pas une garantie), suivies par des analystes et publient une batterie d’indicateurs tout aussi fournie que celle des SCPI. La fiscalité de la flat tax est également plus douce que celle des revenus fonciers et, d’expérience, une partie du dividende n’est souvent pas taxable en raison de sa nature (par exemple la prime d’émission).
En résumé, le match est à mon sens beaucoup plus serré. Si les actions distribuaient leurs dividendes de manière trimestrielle ou mensuelle, j’inverserais sans hésiter mes proportions d’investissement. Ma comparaison se limite volontairement à un périmètre cohérent : actifs immobiliers comparables et fiscalité française.
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Je profite de cette discussion intéressante pour poser une question de néophyte: quel est le traitement fiscal d’une REIT du genre Realty Income? Je comprends que ça se loge dans un compte-titre mais n’y a-t-il que la flat tax française sur les dividendes ou les plus-values ou y a-t-il double imposition américaine? Car si c’est le cas, et comme l’a dit @widim, le schéma proposé par Principal Inside semble déjà , sur le plan fiscal, plus intéressant…
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Bonjour, ont il baissé le délai de jouissance ? Quand j ai souscrit c’était 6 mois et je vois 2 mois maintenant sur la fiche Louve - Principal Inside
C’est 2 mois uniquement pour les parts sponsor.
Principal Inside réalise sa première acquisition aux États-Unis
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Bonjour
Je ne suis pas positionné sur cette scpi mais je la trouve intéressante de par sa diversification et sa stratégie.
Realty Income foncière cotée régulière peut figurer en portefeuille mais la philosophie d’un investissement en reits est différent de celui de la scpi. La première, soumise à la volatilité des marchés implique une veille des cours, la mise en place d’une stratégie dca et un suivi plus approfondi que l’investissement en scpi. Sur la durée le potentiel de valorisation d’une reits est plus important mais le risque egalement.
La scpi sera stable dans sa distribution quand le dividende de la reit peut Ă©voluer.
En matière de fiscalité je n’ai pas très bien compris l’explication donné plus haut. Une scpi investi aux USA sera soumise à la fiscalité des Usa mais acquittée par la scpi qui verse le loyer qui se déclare à l’administration fiscale française ? Où ai je mal compris ?
Du point de vue du souscripteur ça me paraît être comme toutes les SCPI. Si vous êtes à l’IR:
- L’impôt étranger est acquitté à la source par la SCPI auprès de l’administration fiscale étrangère
- Vous déclarez votre quote-part de résultat avec votre déclaration de revenus, en réclamant un crédit d’impôt égal à l’impôt français.
Merci pour votre réponse. Pour réclamer le crédit d’impôt, il y a une déclaration spécifique à remplir je suppose. Le moment venu, Louve invest fait un accompagnement pour la déclaration fiscale des scpi, cela est il d’actualité sur 2026 ?
Louve fait un accompagnement générique mais chaque SCPI vous adressera un feuillet personnalisé (parfois appelé « IFU » pour Imprimé Fiscal Unique) avec les montants à remplir sur votre déclaration (je parle par avance pour Principal mais c’est bien mentionné dans leur note d’information).
Il y aura en effet deux annexes à remplir, outre la déclaration globale 2042:
- La 2044 pour les revenus fonciers
- La 2047 pour les revenus de source étrangère
On peut réduire à 15% le prélèvement à la source sur les actions américaines au lieu de 30% (formulaire W8-BEN) et comme on a un crédit d’impot de 15% sur dividendes d’origine US (et c’est le même principe sur pas mal d’autres pays) on peut neutraliser l’impôt américain dans sa déclaration d’impot. La seule limite c’est si on est à la flat tax et on n’a que des dividendes d’actions américaines, dans ce cas on ne neutralise en fait que 12,8% sur les 15% et donc l’imposition revient en réalité à 17,2%+15% = 32,2%.
Votre réponse concerne il me semble des dividendes de source américaine comme pour un reit.
C’est le schéma retenu par corum USA mais pas par principal Inside.
Oui en effet, mais je répondais à un message qui indiquait que pour les REIT c’était 30% et qui défalquait ce taux du rendement du dividende (prenant l’exemple de Realty Income) ce qui donnait une comparaison négative et incorrect vs les SCPI
Le sam. 27 déc. 2025 à 20:21, 8yftj via Louve Invest - Le Forum de l’investissement assurance-vie et SCPI <notifications@louveinvest1.discoursemail.com> a écrit :
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Il me semble que les chiffres cités ne sont pas contradictoires, ils correspondent simplement à des hypothèses fiscales différentes.
Pour une REIT US comme Realty Income, le rendement net peut effectivement approcher 4 - 4,2 % dans un schéma optimisé (barème IR, récupération complète du crédit d’impôt et parfois requalification partielle des distributions).
En revanche, dans un scénario classique de flat tax française, le rendement net net se situe plutôt autour de 3–3,5 %, selon la retenue à la source US et le crédit d’impôt récupérable., ce qui était le cadre prudent que j’avais retenu dans ma comparaison.
Cela étant dit, le point central de cette discussion n’était pas tant d’opposer SCPI et REIT que de répondre à la question initiale d’un internaute : « pourquoi s’intéresser à Principal Inside plutôt qu’à une REIT comme Realty Income ? »
La réponse tient surtout au positionnement différent des produits. Une REIT est un investissement coté, liquide et volatil, qui suppose un suivi actif et une acceptation du risque de marché. Principal Inside relève d’une logique d’immobilier non coté, avec une distribution plus lissée et une fiscalité spécifique sur la partie américaine (imposition au niveau de la SCPI), ce qui peut être plus lisible pour un résident français.
Les deux approches ne sont donc ni opposées ni incompatibles, mais relèvent je pense, de profils d’investisseurs différents. Dans ce contexte, Principal Inside peut trouver sa place comme brique patrimoniale complémentaire, sans prétendre se substituer à un investissement en REIT.
Ainsi, tout ceci montre simplement que la fiscalité et le rendement des REIT peuvent varier selon les hypothèses, mais ce fil de discussion concernait surtout Principal Inside.
Ce qui m’intéresse avec cette SCPI, c’est son positionnement unique : diversification géographique Europe/USA, rendement net net stable pour un résident français, et distribution régulière tout en limitant la volatilité comparée à un actif coté.
À mon niveau d’investisseur particulier, c’est surtout ces éléments qui me semblent pertinents et qui expliquent mon intérêt pour ce produit, indépendamment de la comparaison avec des REIT.
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