Principal Inside - Avis sur la SCPI 🔎

[Kerv31]

Je partage cette analyse, la reit realty income est un investissement en bourse, volatile et liquide. Il requiert analyse, investissement de lissage du PRU et s’inscrit dans une stratégie boursière.

La scpi principal inside s’inscrit dans une stratégie de long terme, decorrelée des marchés financiers et visant à assurer des revenus réguliers. Les 2 stratégies ne sont pas opposées, elles sont complémentaires et répondent à des profils et des problématiques d’investissement différentes

[Kerv31]

Je partage cette analyse et le permet également une interrogation. Pensez vous que les prix de parts sponsors proposées jusqu’au 31/01, offre un point d’entrée intéressant pour cette scpi ?

La comparaison avec Realty Income est intéressante même si la nature du risque est différent. Les reits cotées répondent à un besoin de liquidité immédiate et requièrent l’acceptation du risque de marché. Elles offrent un potentiel de rendement sur le long terme interessant, complémentaire d’une scpi dont le niveau des revenus est plus stable, plus régulier et répond à un besoin de stabilité,de régularité

[8yftj]

Plus que la décote, c’est le délai de jouissance réduit à 2 mois en parts sponsor qui me paraît particulièrement intéressant.

[Kerv31]

C’est effectivement plutôt intéressant mais ce délai m’interroge. Pour parvenir à ce délai assez court cela signifie t-il que la scpi se montre moins exigeante dans ces acquisitions et prend le risque d’acheter avec moins de négociation ou investi t-elle sur des actifs plus risqués afin d’atteindre cet objectif ?

[8yftj]

Les premiers actifs me semblent au contraire très intéressant, cf la clinique en Floride.

Je pense plutôt que la SCPI prend le risque d’un moindre effet de relution en début de vie.

[berti49]

Entièrement d’accord

C’est ce qui coûte par exemple un peu de perf à darwin qui avait proposé 1 mois de délai de jouissance il y a un an

Idéal pour un néo souscripteur, mais pas de dopage artificiel du rendement les premiers trimestres comme chez d’autres qui collectent fortement du coup avec leur rendement en tête de palmarès

[Kerv31]

@8yftj Je prend note que tu es pluutôt confiant au motif d’une acquisition de clinique, cela peut s’entendre, mais je ne comprend pas très bien en quoi ce raccourcissement du délai de jouissance moindre améliore la performance de la scpi.

@berti49 Sans doute ai je mal compris ce que tu veux dire, mais si je comprend d’une part tu expliques que le délai de jouissance plus court réduit un peu la performance affichée de la scpi, en prenant l’exemple de Darwin. D’autre part cela éviterait le dopage artificiel. Tu es donc plutôt favorable à ce délai réduit qui satisferait à un Noé souscripteur.

Plus globalement, la stratégie de cette scpi est interessante, le délai réduit et les parts sponsors me paraissent être des opportunités interessantes mais la performance à long terme m’interroge d’où mon hésitation

[8yftj]

Je dis qu’il n’y a pas de corrélation entre un délai de jouissance moindre pour une période limitée et une baisse de la qualité des achats.

Plus fondamentalement, Principal est un énorme groupe très bien implanté aux USA notamment et le sourcing devrait être leur point fort.

[berti49]

Il y a la théorie, qui veut qu’on ne doit pas être un acheteur forcé par une collecte abondante à placer vite

C’est ce qui est vendu par les SCPI avec 6 mois de délai de jouissance

Elles achètent en 2/3 mois et dopent artificiellement le TD les premiers mois, mais sur le long terme ce dopage se dilue (part des néo/anciens diminue fortement)

Et il y a les plus honnêtes qui essayent de faire coller le délai de jouissance au plus près du délai d’achat, 3 mois de dividendes en plus c’est plus concret qu’un classement des TD dont tu ne vois pas la couleur avec ton dividende qui se sera érodé 6 mois après ton achat

Le meilleur exemple c’est peut être comète pour laquelle les nouveaux râlent de voir ce dividende baisser inexorablement (j’en ai un autre en tête mais on va me traiter de Bacri)

A contrario, iroko zen fait le job avec ses 3 mois…

Lors de la période sponsor, Darwin avait déjà fait ses achats avec les apports des fondateurs, il y avait donc déjà des actifs et des loyers

Ce qui permettait de verser rapidement des dividendes aux néo souscripteurs

C’est aussi le cas pour principale, mais je n’irais pas vu le risque de change

[Kerv31]

Effectivement si ce délai de jouissance raccourci n’est applicable que sur les parts sponsors cela n’a pas d’incidence sur les acquisitions et la performance future de la scpi.

Merci pour tes explications. Concernant principal AM, j’ai regardé et c’est effectivement une société de gestion et au vu de ces éléments je vais pouvoir me décider et me positionner ou non. J’ai déjà des parts dans 4 scpi différentes et craint l’usine à gaz au moment de la déclaration même si je sais qu’elles émettent des IFU etc

[8yftj]

C’est comme pour tous les revenus de même catégorie, il suffit d’aller à la ligne et d’additionner

[Kerv31]

Effectivement la seule boussole que l’on doit avoir c’est la confiance dans la stratégie de la scpi.

Tu évoques le risque de change, sur le long terme les variations seront parfois favorables parfois défavorables. Concernant comete la société Alderan est sérieuse et le rendement s’érode sensiblement en raison des investissements réalisés par la scpi mais sur le temps long ces investissements généreront des revenus qui profiteront aux associés. Beaucoup de scpi fonctionnent ainsi.

Pour revenir à Principal, je pense y souscrire car elle a une stratégie très diversifiée d’une part, l’offre sponsor, le délai de jouissance et les divers eclairages ont repondu à de nombreuses questions

[8yftj]

C’est un point de détail mais j’ai trouvé le parcours de souscription particulièrement propre pour cette SCPI. J’en ai souscrit à 7 autres et c’est la seule:

• Qui indique clairement dans son bulletin la date limite de souscription par prélèvement pour prise en compte sur le mois en cours;
• Qui m’a communiqué la RUM du prélèvement avant celui-ci, et m’a donné sa date exacte;
• Qui m’a fait émarger une feuille de présence lorsque j’ai assisté en visio à son AG extraordinaire, et m’a invité à voter en direct.

C’est du détail mais ça dénote un côté sérieux dans leur conformité, je trouve.

[Kerv31]

Tu parles de Principal Inside ? La société de gestion a une solide expérience en matière de gestion immobilière.

Gecina qui continue sa correction ouvre une opportunité en achat et de nombreuses reits sont à des valorisation interessante. Je pense à Alexandria, American Tower etc.

Pour en revenir à principal inside c’est une belle opportunité surtout si on reste positionné sur un horizon de long terme seul horizon d’investissement qui lisse les cycles et réduit considérablement le risque.

À ce jour le seul frein qui me fait hésiter est la multiplication des scpi et la crainte d’une déclaration fiscale complexe.

[8yftj]

Nouvelle acquisition: une crèche au Texas!

[Kerv31]

Merci pour ces informations. Cette scpi me semble assez dynamique et très diversifiée, et j’ai entamé une démarche de souscription afin de bénéficier d’une part du tarif des parts sponsors, et d’autre part, afin de me prévaloir d’un délai de jouissance raccourci. LE risque de change, bien réel, mais lissé dans la durée ne m’inquiète pas, j’espère simplement que sa notoriété sera suffisante pour lui assurer une régularité dans la collecte afin qu’elle puisse continuer à se développer car c’est le risque des nouvelles scpi.

[8yftj]

Pour la régularité, on verra. Mais à l’AGE, il a été indiqué une collecte à 18M€ fin décembre, et il n’y a pas de quoi en rougir, plutôt le contraire!

[Corsu_2A]

18k€ ? Il doit y avoir une erreur, j’ai investi à titre personnel déjà plus que 18k

[8yftj]

18M, évidemment ! Désolé pour le lapsus!

[Corsu_2A]

Je n’avais pas fait attention mais c’est déjà un très très bon début ! c’est prometteur pour la suite